Amministratore (revoca assembleare)

La legge di riforma dell'istituto del condominio negli edifici (n. 220/2012) ha specificatamente previsto i singoli casi, o meglio ha tipizzato, le «gravi irregolarità» che legittimano l'assemblea dei condomini o in mancanza di pronuncia, su ricorso anche di un solo condomino, l'autorità giudiziaria a revocare l'incarico all'amministratore di condominio.

L'art. 1129,comma 11, c.c. sembra parificare il potere di revoca dell'assemblea a quello del giudice, quasi fosse un primo giudizio sul presunto non conforme comportamento dell'amministratore nella gestione dei beni e servizi comuni dei condomini.

Ma poiché detto comma dell'art. 1129 c.c. è composto di due capoversi e quando si riferisce all'intervento dell'autorità giudiziaria il secondo capoverso elenca una serie di ipotesi – dalla mancata convocazione dell'assemblea per informarla di un'attività giudiziaria contro il condominio che esuli dai poteri dell'amministratore alle gravi irregolarità di cui all'art. 1129, comma 12, c.c. fino al mancato rendimento dei conti – si potrebbe anche sostenere che mentre l'assemblea ha un ampio potere e discrezionalità sulla revoca dell'amministratore, l'autorità giudiziaria, seppur attivata dopo la mancata revoca da parte dei condomini, può solo esprimersi in ordine alle tipizzate fattispecie di irregolarità di cui all'art. 1129, comma 12, c.c.

La dottrina e la giurisprudenza ante riforma hanno sempre convenuto nel ritenere che il rapporto giuridico tra amministratore di condominio e condomini trovi la fonte giuridica nel mandato con rappresentanza.

Anche recentemente la Corte di Cassazione ha precisato come «… è pacifico l'inquadramento dell'attività di gestione dei beni comuni compiuta dall'amministratore di condominio nella funzione tipica del contratto di mandato che si istaura fra il primo e i condomini. Naturalmente, le norme sul mandato trovano applicazione nei limiti in cui siano compatibili con le specifiche disposizioni dettate in materia di condominio degli edifici, tenuto conto della sua natura di ente di gestione delle parti e dei servizi comuni: la volontà dei condomini si forma attraverso le deliberazioni assunte, ex art. 1136 c.c. , dall'assemblea alle quali viene data esecuzione dall'amministratore. Peraltro, la peculiarità della disciplina del condominio non esclude l'applicazione della norma di cui all'art. 1724 c.c. , dettata in tema di revoca tacita del mandato. Al riguardo, deve sottolinearsi che, ai sensi dell'art. 1129 c.c. , l'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa» (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2014, n. 9082).

Va precisato che il ricorso alla Suprema Corte era stato presentato nel 2008 avverso la sentenza della Corte d'Appello del 2007; ciò è importante poiché la decisione è stata assunta secondo le norme antecedenti alla riforma del condominio dell'11 dicembre 2012 (legge n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013) e, ancor più, in particolare, della legge 14 gennaio 2013, n.4 che può definirsi come lo statuto delle professioni non regolamentate con albi o elenchi a cui fa riferimento l'art. 2229, comma 1, c.c.

Le norme contenute in detta legge n. 4/2013 definiscono «professione non organizzata in ordini o collegi» l'attività economica, anche organizzata, diretta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, che viene esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell'art. 2229 c.c., e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative.

Si introduce inoltre il principio del libero esercizio della professione fondato sull'autonomia, sulle competenze e sull'indipendenza di giudizio intellettuale e tecnica del professionista.

L'amministratore di condominio rientra a pieno titolo in questa categoria.

Il nuovo articolo 1129, comma 3, c.c. richiama comunque il mandato (art. 1703, e ss., c.c.) quale contratto che lega l'amministratore ai condomini: «…per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato».

E in tale contratto devono essere specificati, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (art. 1129, comma 14, c.c.).

Gli elementi essenziali del contratto, quindi, ex lege, sono tutti presenti.

Se allora siamo in presenza di un contratto con un professionista, sarebbe stato meglio definire la cessazione del rapporto come recesso ex art.2237 c.c.

L'art. 1129, commi 10 e 11, c.c. contrappongo il rinnovo dell'incarico alla revoca o dimissioni dell'amministratore.

La revoca del mandato ad amministrare il condominio costituisce allora un'ipotesi di recesso unilaterale dal contratto che è operato mediante la delibera a maggioranza qualificata dall'assemblea dei condomini.

Siamo quindi difronte a una dichiarazione di volontà unilaterale (la delibera dell'assemblea) diretta a estinguere gli effetti di un precedente negozio giuridico (ma più propriamente recedere) dal contratto.

Nell'inquadramento sistematico abbiamo evidenziato il problema del rapporto tra la revoca per così dire generale (ad nutum) disposta dall'assemblea dei condomini e quella voluta dalla stessa assemblea o disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino le quali si pronunciano in base a tipizzate irregolarità.

L'assemblea dei condomini anche aderendo al principio che in ogni momento – a prescindere dalle gravi irregolarità - può revocare (o meglio recedere) dall'incarico l'amministratore di condominio, deve rispettare le precise modalità previste dal codice.

In primo luogo l'assemblea deve essere convocata o dall'amministratore su richiesta di almeno due condomini che rappresentino minimo un sesto del valore dell'edificio; ovvero in mancanza di convocazione dopo la richiesta, dagli stessi condomini richiedenti.

Nel caso di gravi irregolarità la convocazione può essere richiesta anche da un solo condomino, infatti il comma 11 dell'art. 1129 così dispone: « Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal n. 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.».

La richiesta deve indicare, per entrambe le ipotesi, il motivo da inserire nell'ordine del giorno.

Infatti ora il novellato art. 66, comma 3, disp. att. c.c., dispone che la convocazione deve contenere la specifica indicazione dell'ordine del giorno.

La delibera di revoca deve essere adottata dall'assemblea dei condomini con la maggioranza dei presenti che riporti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1129, comma 11, c.c.).

Revoca ad nutum: aderendo alla tesi che l'assemblea dei condomini può revocare l'amministratore in ogni tempo (prima parte del comma 11 dell'art. 1129 c.c.) a prescindere dalle gravi irregolarità significa lasciare alla maggioranza dei condomini la totale discrezione sulla valutazione dell'operato dell'amministratore condominiale che può anche sfociare in contrasti esclusivamente personali dei condomini con il professionista e che nulla hanno a che vedere con la gestione dei beni e servizi comuni.

Già la giurisprudenza ante riforma sul generale concetto di «gravi irregolarità» al tempo non tipizzate richiedeva comunque precise e gravi violazioni alle norme sulla gestione condominiale per legittimare la revoca.

Quindi è stata ritenuta illegittima la revoca dell'amministratore che non aveva immediatamente informato l'assemblea della notifica di un atto giudiziario diretto all'impugnazione di un assemblea «non avendo tale condotta in alcun modo influenzato il rapporto fiduciario con il condominio» (Cass. civ., sez. II, 23 agosto 1999, n.8837). Solo la prova specifica della volontà dell'amministratore di ostacolare l'informazione tutti i condomini sulla convocazione dell'assemblea può integrare una grave irregolarità (App. Genova, 5 aprile 1991).

D'altra parte però dovendosi ora qualificare l'amministratore come professionista intellettuale si deve tener conto anche dell'art. 2237 c.c. e quindi sulla possibilità per il cliente (la maggioranza dell'assemblea dei condomini) di recedere in ogni tempo dal contratto essendo questo basato sull'elemento fiduciario.

Violazione dell'informazione su una lite giudiziaria, art. 1131, comma 4, c.c.: è il primo caso previsto dal comma 11 dell'art. 1129 che richiama l'art. 1131 c.c.. L'amministratore, quando gli viene notificato un provvedimento amministrativo o un atto giudiziario che esorbita dalle sue attribuzioni (art. 1130 c.c.), deve darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

Il mancato adempimento di tale obbligo può giustificare la revoca dall'incarico e l'obbligo del risarcimento dei danni.

Mancato rendimento del conto della gestione o gravi irregolarità nella sua tenuta: l'art.1130. comma 1, n. 10, c.c. dispone che l'amministratore deve redigere il rendiconto condominiale della sua gestione, quindi ogni anno, poi presentato all'assemblea per l'approvazione.

Presentazione ed approvazione devo avvenire entro centottanta giorni dalla chiusura dell' esercizio finanziario.

Le gravi irregolarità della tenuta del conto posso essere considerate tutte quelle prescrizioni contabili e fiscali richiamate dall'art. 1130 bisc.c. che specifica come il rendiconto condominiale debba essere tenuto, nonché lo specifico richiamo alla fiscalità del condominio contenuto nelle numerose disposizioni via via emanate dallo Stato.

Altra grave ed esplicita grave irregolarità contabile è la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale previsto dal settimo comma dell'art.1129.

Omessa convocazione dell'assemblea: si è già visto che l'amministratore entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio finanziario del condominio deve convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto.

Ora però il comma 12 dell'art. 1129 c.c. chiarisce esplicitamente al n. 1 che non solo tale mancanza ma anche il ripetuto rifiuto di convocazione dell'assemblea per la revoca o nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge (es. convocazione per resistere ad un giudizio che esorbiti dalle attribuzioni dell'amministratore) ne comporta la revoca.

Altre ipotesi generali: i nn. 2, 3 e 4 sempre del comma 12 dell'art.1129 c.c. sono precisi nel legittimare la revoca dell'amministratore per precise violazioni all'ordine dell'autorità amministrativa, giudiziaria o della stessa assemblea (n.2); il n. 3 è ridondante ancora sulla mancata utilizzazione del conto corrente condominiale; il n. 4 riguarda possibili confusioni gestorie tra patrimonio dei condomini e patrimonio personale dell'amministratore (ad oggi ormai impossibile e forse solo frutto di antichi problemi quando ancora non vi era l'obbligo del conto corrente dedicato e le prescrizioni per la tenuta della contabilità condominiale).

Cancellazione delle garanzie a tutela del credito dei condomini e azioni giudiziarie di recupero: sono le fattispecie previste dal n. 5 e 6 del comma 12 finalizzate a tutelare e garantire il credito dei condomini verso il debitore che si è visto pignorare l'immobile o sottoposto ad ipoteca per mancato pagamento anche a fronte dell'ingiunzione ex art.63 disp.att. c.c.

La norma chiarisce che solo dopo l'integrale pagamento del debito che segue il curare in ogni adempimento l'azione di recupero, l'amministratore può acconsentire alla cancellazione delle trascrizioni o iscrizioni, al contrario commette una grave irregolarità e legittima la sua revoca.

Tenuta dei registri condominiali: il n. 7 attribuisce al professionista il preciso dovere di curare diligentemente ed aggiornare i registri condominiali previsti dall'art. 1130 (paragrafi nn. 6, 7 e 9) c.c.: registro dell'anagrafe condominiale, registro dei verbali dell'assemblea e conservare la documentazione.

Comunicazione dei dati relativi alla professione: infine il n. 8 del comma in commento qualifica come grave irregolarità che può portare alla revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea o financo dell'autorità giudiziaria, il non aver comunicato i propri dati anagrafici e professionali nonché informare i condomini sui giorni e le ore di accesso al proprio studio per verificare ed estrarre copia dei documenti condominiali.

Zuddas, Revoca giudiziale dell'amministratore di un condominio per gravi irregolarità nella gestione, in Rivista giuridica sarda, 2016, 3, 1, 518.

Terzago, Il condominio, trattato teorico – pratico, Milano, 2015.

Carrato, Il rapporto tra condominio e amministratore e l'ammissibilità della revoca tacita dell'incarico, in Corriere giuridico, 2015, 2, 202.

Scripelliti, La revoca giudiziale dell'amministratore condominiale inadempiente, in Il Corriere del Merito, 2012, 5, 473.

Viganò, La nuova professione dell'amministratore immobiliare: strategie operative, in Archivio delle Locazioni e del Condominio, 1998, 13.