Procedura giudiziale per l'autorizzazione al distacco della fornitura dell'acqua

Quale procedura trova applicazione in caso di sospensione della fornitura idrica a causa della persistente morosità dei condomini?

In argomento occorre distinguere la morosità dell'intero condominio e quella dei singoli condomini. In relazione al primo aspetto, l'Arera (Autorità di Regolazione Energia, Reti e Ambiente) ha stabilito, in una delibera (n. 311/2019/R/Idr del 16 luglio 2019 e successive integrazioni), che l'utenza idrica condominiale non può essere sospesa o disattivata se, entro la scadenza dei termini di messa in mora, il condominio ha pagato almeno la metà dell'importo dovuto, in unica soluzione, e se entro i successivi 6 mesi ha provveduto al versamento del saldo. In ogni caso il gestore, prima di inviare la lettera di costituzione in mora del condominio, deve formulare un sollecito bonario, informando sulle possibilità di rateizzazione e di dilazione degli importi dovuti. In questo modo, l'amministratore del condominio ha tutto il tempo utile per provvedere e, in particolare, per adottare le iniziative legali necessarie nei confronti di coloro che risultano morosi nel pagamento della loro quota parte di bolletta idrica.

A questo proposito, quindi morosità dei singoli condomini, giova ricordare che la l. n. 220/2012 - entrata in vigore il 18 giugno 2013 - rende più stringenti i doveri dell'amministratore di condominio in caso di morosità. Oggi, difatti, l'art. 1129, comma 9, c.c. prevede - salvo che sia dispensato dall'assemblea - che lo stesso amministratore sia tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito è esigibile, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, disp. att. c.c. Tale ultimo disposto stabilisce che l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione da parte dell'assemblea, possa ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea. Oltre alle citate disposizioni, il nuovo testo del citato comma 3 dell'art. 63 disp. att. c.c. recita che «in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato». Secondo una prima lettura della norma, la disposizione in commento attribuisce all'amministratore condominiale – in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice – il potere di sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. Difatti, secondo i giudici, l'esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell'amministratore condominiale il cui esercizio è legittimo ove la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell'impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso (Trib. Modena 5 giugno 2015); in tal caso, dunque, l'amministratore può operare direttamente sull'impianto, ossia senza dover necessariamente accedere alla proprietà esclusiva del condomino, sicché non è necessaria alcuna autorizzazione giudiziale (Trib. Cagliari 5 ottobre 2022, n. 2271). Tuttavia, alcuni Tribunali hanno negato tale diritto di sospensione qualora si tratti, appunto, di servizi essenziali, cioè quei servizi ritenuti necessari per la tutela della salute delle persone come riscaldamento, erogazione di acqua, ecc. In tal senso, l'orientamento in esame ha ritenuto che il riscaldamento e acqua sono servizi primari e non possono essere sospesi (Trib. Bologna 15 settembre 2017; Trib. Roma 14 dicembre 2015; Trib. Milano 24 ottobre 2013). Da ciò la prassi di alcuni amministratori di adire l'Autorità giudiziaria, onde richiedere una preventiva autorizzazione alla sospensione di tali servizi, ottenendo altresì l'ulteriore autorizzazione ad accedere all'interno della proprietà privata per procedere alle operazioni di sospensione. A questo proposito, in tema di procedura giudiziale, in giurisprudenza si registrano orientamenti diversi:

a) Ricorso ex art. 700 c.p.c. L'amministratore di condominio può chiedere un provvedimento d'urgenza al giudice al fine di ottenere l'autorizzazione alla sospensione dell'erogazione del servizio di fornitura dell'acqua nei confronti dei condomini morosi, in virtù di quanto sancito dall'art. 63 disp. att. c.c., potendo tale sospensione dell'afflusso dell'acqua riguardare le sole unità immobiliari dei condomini morosi (Trib. Brescia 27 gennaio 2014). In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per più di un semestre, va ordinato ex art. 700 c.p.c. al condomino moroso di consentire ai tecnici o/e all'impresa incaricati dal condominio la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all'interno dei locali di sua proprietà e mediante l'interruzione dell'afflusso dell'acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all'interno della stessa unità immobiliare, ciò tramite i tecnici o l'impresa di cui sopra che intercettino le tubazioni d'acqua calda di ingresso, chiudendole con tappi o con altro mezzo tecnico del caso (Trib. Brescia 17 febbraio 2014).

b) Ricorso ex art. 702-bis c.p.c. Ai sensi dell'art. 63 disp. att., c.c., unico requisito richiesto per la legittima sospensione della fruizione dei servizi è il protrarsi della morosità nel pagamento dei contributi condominiali per almeno un semestre (Trib, Treviso 21 luglio 2017: nella specie, il giudice ha dunque accolto la domanda ex art. 702-bis c.p.c., tesa ad ottenere l'autorizzazione a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni di acqua e riscaldamento). Anche il Tribunale di Tempio Pausania si è allineato alla giurisprudenza di merito nel ritenere che “va accolta la domanda promossa dal condominio nelle forme di cui all'art. 702-bis c.p.c. e tesa ad ottenere l'autorizzazione a sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni di riscaldamento ad acqua” (Tempio Pausania 9 marzo 2018). Da ultimo, con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., un condominio, data la maturata morosità per oltre sei mesi di una condomina, richiedeva al Tribunale di essere autorizzato, giusta l'art. 63 disp. att. c.c., comma terzo, a sospendere alla morosa la fruizione dei servizi condominiali suscettibili di godimento separato, quali fornitura idrica, uso dell'ascensore e dell'antenna condominiale (Trib. Palermo 1° dicembre 2022 n. 4966).

In conclusione, in merito alla corretta procedura giudiziale, alla luce delle considerazioni esposte, si è diffusa la prassi di chiedere prima l'autorizzazione al giudice con un ricorso per distacco acqua ex art. 700 c.p.c. o ex art. 702-bis c.p.c. Però, la differenza è che nel primo caso è necessario provare il fumus boni iuris (ossia la parvenza del diritto) e il periculum in mora (ossia l'urgenza che potrebbe pregiudicare il diritto nel caso di azione ordinaria), Proprio per questi aspetti, gli operatori del diritto hanno ritenuto più conveniente il ricorso ex art 702-bis c.p.c.