Nella prassi locatizia, si pone frequentemente la tematica dell'assenza del certificato di agibilità dell'immobile concesso in locazione e del conseguente inadempimento del conduttore all'obbligazione di pagamento del canone, tutte questioni che coinvolgono non solo i principi della normativa locatizia, ma anche quelli contrattuali, relativi alle conseguenze dell'inadempimento di entrambe le parti del sinallagma contrattuale.
L'assenza del certificato di agibilità non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio e, in caso di utilizzazione del bene in concreto del conduttore, non può legittimare la richiesta di risoluzione del contratto.
La responsabilità del locatore per i vizi della cosa, sebbene modellata sulla responsabilità per vizi nella vendita, possiede una caratteristica peculiare: la rilevanza del vizio emerge solo in quanto esso incida concretamente sul godimento del bene, diminuendone o escludendone l'utilizzazione, per cui, quando al conduttore non viene impedito il godimento del bene locato, non può ravvisarsi alcun inadempimento in capo al locatore.
Con atto di intimazione di sfratto avente ad oggetto la domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo, la ricorrente richiedeva che venisse dichiarata la risoluzione giudiziale del contratto di locazione datato 17 novembre 2019 per grave inadempimento della conduttrice a causa del mancato pagamento dei canoni a decorrere dal maggio 2020.
La resistente si opponeva alla convalida di sfratto, chiedendo il mutamento del rito e, a seguito dell'instaurazione del giudizio ordinario, chiedeva di accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione per la parte afferente il seminterrato, essendo priva del certificato di agibilità.
Il Tribunale scaligero, tenuto conto dei documenti in atti, valutata la fondatezza della domanda della ricorrente, dichiarava la risoluzione parziale del contratto di locazione della parte relativa al seminterrato per grave inadempimento della conduttrice e, per l'effetto, ordinava il rilascio immediato dell'immobile, condannando la resistente al pagamento in favore del locatore della porzione di canoni di locazione non corrisposti sino ad agosto 2022 oltre interessi, nonché al pagamento di una indennità di occupazione dal settembre 2022 fino al rilascio effettivo oltre alle spese legali.
Si trattava di verificare se fosse legittimo il mancato pagamento del canone di locazione di parte conduttrice nel caso in cui, nonostante il suo utilizzo, una parte dell'immobile locato - nel caso di specie il seminterrato - risultava privo del certificato di agibilità.
Il Tribunale di Verona inizia la propria disamina motivazionale nel sancire un primo principio di diritto secondo il quale il pagamento del canone di locazione è sempre dovuto dal conduttore, a meno che non si versi in situazioni di inutilizzabilità assoluta del bene locato.
Il Tribunale prosegue, poi, nell'enucleare un secondo principio di diritto, in forza del quale la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a buona fede e lealtà.
Nel prendere in considerazione l'assenza del certificato di agibilità, il giudicante ritiene che, in caso di utilizzazione in concreto del bene da parte della conduttrice, non può essere legittimata una risoluzione del contratto, non rilevando detta inagibilità sul godimento del bene, né tanto meno giustificarsi l'inadempimento della conduttrice rispetto al pagamento dei canoni concordati.
Infine, il giudice scaligero evidenzia che l'ordinanza emessa dal Comune dove è sito il bene locato che dichiara l'inagibilità dell'immobile veniva regolarmente notificata alla conduttrice la quale, pur avendo avuto piena contezza del provvedimento amministrativo, non procedeva allo sgombero dell'immobile come intimato ma sottoscriveva un nuovo contratto di locazione, continuando a risiedere presso l'immobile in violazione del principio di lealtà e buona fede contrattuale.
Pertanto, alla luce dei principi di diritto approfonditi, il Tribunale dichiarava risolto il contratto di locazione limitatamente alla porzione del seminterrato per grave inadempimento della conduttrice, ordinando il rilascio dell'immobile e condannandola al pagamento in favore della proprietà dei canoni non corrisposti, oltre ad un importo a titolo di indennità di occupazione e alle spese processuali.
La sentenza in esame offre ancora una volta una riflessione sui presupposti della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore ma valutando, nel dettaglio, l'importanza del certificato di agibilità per la valida costituzione del rapporto locatizio.
Viene, quindi, pronunciato un primo principio che sancisce la doverosità del pagamento del canone di locazione, a meno che non si versi in situazioni di inutilizzabilità assoluta del bene locato.
La conduttrice, quindi, non può astenersi né ridurre autonomamente il canone di locazione se si verifica una mera diminuzione del godimento del bene, rappresentando in caso contrario uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
Ormai appare del tutto univoco l'orientamento, sempre ribadito dalla giurisprudenza di legittimità così come di merito, che dichiara la illegittimità della sospensione del pagamento del canone a fronte di vizi dell'immobile, a meno che non venga completamente a mancare la controprestazione del locatore, ovvero in ipotesi in cui “ritenuto che le condizioni di assoluto degrado dell'immobile erano tali da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività, senza alcun margine di dubbio, con violazione degli obblighi posti a carico dei locatori ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c. e da determinare legittimamente la sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni, così implicitamente ritenendo sussistente la buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del pagamento del canone della conduttrice alle rilevate inadempienze dei locatori e compatibile, con la sospensione totale del canone, la permanenza della conduttrice nella detenzione della cosa locata” (Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2020, n. 12103).
Secondo la Suprema Corte, viene sovente evidenziato che: “in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purchè la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede” (Cass. civ., sez. III, 25 giugno 2019, n. 16918; conforme Cass. civ., sez. III, 22 settembre 2017, n. 22039).
Ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall'art. 1584 c.c. (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341).
In ragione di quanto dedotto, il Tribunale è chiamato a valutare l'importanza dell'inadempimento della parte conduttrice in ragione della dedotta assenza del certificato di agibilità di parte dell'immobile locato.
La questione della validità della locazione di un immobile senza agibilità spinge ad una valutazione su di un piano contrattuale e non amministrativo, non essendo questa la sede deputata per una analisi di tipo urbanistico.
Da un punto di vista contrattuale, quindi, è opportuno valutare i rispettivi inadempimenti delle parti in relazione alla situazione oggettiva, tenuto conto della utilizzabilità del bene in concreto, ovvero della circostanza che la conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non legittimando per ciò stesso la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (Trib. Roma 16 aprile 2019, n. 8640).
Infatti, la sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un'unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò, configura inadempimento colpevole all'obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all'obbligazione principale del conduttore (Cass civ., sez. III, 2 marzo 2018, n. 4913; conforme Cass. civ., sez. III, 18 aprile 2016, n. 7636).
In questo caso, l'assenza del certificato di agibilità non sarebbe preclusiva della valida instaurazione di un rapporto contrattuale locatizio laddove detta carenza, da reputarsi quale “vizio” della cosa, è da considerarsi importante nella misura in cui possa incidere fattivamente sul godimento del bene locato da parte della conduttrice.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, poi, “l'assenza del certificato di agibilità non è di ostacolo alla valida costituzione del rapporto locatizio e, in caso di utilizzazione del bene in concreto, non può legittimare la richiesta di risoluzione del contratto, se non in caso di definitivo diniego dalla competente autorità amministrativa al relativo rilascio” (così Cass. civ., sez. III, 22 dicembre 2010, n. 25798).
E ancora, anche in caso di locazioni ad uso non abitativo, in una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass. civ., sez. III, 13 aprile 2017, n. 9558) viene affermato apoditticamente che: “nel caso in cui non sia stata resa nota, né altrimenti conosciuta dal conduttore la condizione urbanistica dell'immobile locato, il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata concreta utilizzazione del bene locato” (così Cass. civ., sez. III, 21 dicembre 2004, n. 23695), in difetto soccorrendo, invece, il rimedio della risoluzione del contratto (Cass. civ., sez. III, 25 maggio 2010 n. 12708).
Logico corollario di dette statuizioni è giustappunto l'assenza, nel caso di specie, di un inadempimento riferibile al locatore che, pertanto, non può legittimare l'inadempimento del conduttore rispetto al pagamento del canone di locazione.
Inoltre, il Tribunale sottolinea anche la piena consapevolezza della conduttrice alla situazione in cui versava l'immobile: l'ordinanza emessa dal comune che dichiarava l'inagibilità dell'immobile e la richiesta di sgombero veniva regolarmente notificata alla conduttrice in data 16 novembre 2019 la quale disattendeva la richiesta e, nondimeno, sottoscriveva successivamente un nuovo contratto di locazione il 17 novembre 2019 e poi il 3 febbraio 2020 continuando ad abitare l'immobile, contravvenendo apertamente al principio di lealtà e buona fede contrattuale.
La conduttrice dimostra, quindi, di non valutare l'assenza di agibilità come un difetto dell'immobile e ne dà conferma il fatto che accetta di sottoscrivere il contratto avente ad oggetto proprio quel bene, consapevole della situazione in essere.
Costituisce parimenti principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità anche quello formulato in più occasioni dalla giurisprudenza della Suprema Corte e che si può riassumere in questa massima condivisa: “allorquando il conduttore, all'atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l'esatto adempimento, né avvalersi dell'eccezione di cui all'art. 1460 c.c.” (Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001 n. 3341; Cass. civ., sez. III, 19 marzo 1993 n. 3249).
Conclusivamente, con una coerente ed analitica esposizione delle argomentazioni rilevanti per individuare e includere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione oggi in esame, il Tribunale ha così operato una valutazione comparativa delle reciproche inadempienze, pronunciandosi per la risoluzione parziale del contratto per la parte afferente al seminterrato inagibile e per la condanna della conduttrice al pagamento non solo dei canoni di locazione non corrisposti ma anche di una indennità occupazionale.
Essa, infatti, risulta dovuta in tutti i casi di occupazione senza titolo di un cespite patrimoniale altrui in ragione del fatto che “l'occupante è tenuto al rilascio dell'alloggio, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione, a titolo di risarcimento del danno per l'illegittima detenzione dell'immobile; in particolare, ai fini della quantificazione dell'entità del danno, costituisce elemento presuntivo semplice il valore locativo del bene, stabilito in base ai canoni che l'ente proprietario del bene avrebbe applicato all'immobile oggetto di causa se fosse stato locato ad altri soggetti” (Trib. Roma 15 gennaio 2018, n. 1320; conforme Cass. civ., sez. VI, 15 dicembre 2016, n. 25898).
Carrato, Brevi note sulle condizioni legittimatrici della sospensione del pagamento del canone da parte del conduttore, in Rass. loc. e cond., 2006, 158;
Cuffaro - Calvi - Ciatti, Della locazione, Disposizioni generali, in Il codice civile, Commentario diretto da Busnelli, Milano, 2014;
Di Marzio - Falabella, La locazione, Torino, 2001;
Izzo, Divieto e limiti della autoriduzione del canone di locazione, in Dir. & giust., 2010, 57;
Mazzeo Rinaldi, Le obbligazioni del locatore e i vizi del bene locato, in Arch. loc. e cond., 2008, fasc. 6.