La questione della registrazione dei contratti in tema di locazione immobiliare ad uso diverso da quello abitativo

Nella vicenda in esame, di particolare interesse sono il secondo ed il terzo motivo di ricorso. La Corte territoriale avrebbe ignorato la prassi in ambito di dissimulazione del canone locatizio che viene effettuata «con la stipula di due contratti di equale tenore con canone differenziale» (Cass. n. 18213/2015). Sempre le Sezioni Unite hanno affermato a riguardo che «se in caso di omessa registrazione del contratto contenente la previsione di un canone non simulato ci si trova di fronte ad una nullità testuale ex art. 1, comma 346, l. n. 311/2004, sanabile con effetti ex tunc a seguito del tardivo adempimento all'obbligo di registrazione, nel caso di simulazione relativa del canone di locazione, e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale, si è in presenza, quanto al c.d. accordo integrativo, di una nullità virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l'intero rapporto», incluso «il contratto reso ostensibile dalle parti a seguito della sua registrazione» (Cass. n. 23601/2017). Ne consegue che «una tardiva registrazione del contratto contenente la previsione di un canone maggiore (…) non possa avere l'effetto di sovrapporre, in relazione alla misura del canone, il contratto originario, oggetto di tardiva registrazione, a quello successivo antecedentemente registrato».

Per tutti questi motivi la S.C. accoglie il ricorso ed enuncia il seguente principio di diritto: «in materia di locazione immobiliare ad uso diverso da quello abitativo, qualora le parti concludano un primo contratto, senza provvedere alla sua registrazione, ed uno successivo, immediatamente registrato, che contempli un minor canone locatizio, la tardiva registrazione del contratto originario (che segua quella del secondo contratto) non può avere l'effetto di sanarne l'invalidità, restando, dunque, il solo contratto posteriore quello idoneo a regolare il rapporto corrente tra le parti».

Fonte: dirittoegiustizia.it