Riforma processo civile: la vendita diretta

Con l'introduzione nel c.p.c. degli artt. 568-bis e 569-bis il legislatore del 2022 ha affiancato, alla vendita senza incanto ed a quella, ormai desueta, con incanto, una nuova tipologia di vendita forzata immobiliare; ciò per favorire, come si legge nella Relazione governativa alla riforma, un'espropriazione rapida e contenerne i costi attraverso la collaborazione del debitore, interessato a farsi parte attiva nella ricerca di un acquirente “di fiducia” ed evitare, così, lo svolgimento della vendita forzata “senza incanto” (artt. 571 ss.c.p.c.) ed il rischio che il bene venga venduto sottocosto e/o ad un soggetto “ostile”.

La disciplina della vendita “diretta” presenta un carattere peculiarissimo che – come riprova la collocazione della nuova normativa - impone di circoscriverne l'operatività alla sola vendita forzata immobiliare. Se così è, rimangono al di fuori dal perimetro degli artt. 568-bis e 569-bis c.p.c., la disciplina della vendita mobiliare, quella della vendita delle quote societarie di cui all'art. 2471 c.c., la disciplina della vendita immobiliare in sede di esecuzione esattoriale ex artt. 78 ss., d.P.R. n. 602/1973, quella della nave e del carato di cui agli artt. 655 ss. cod. nav. e quella della vendita dei beni del debitore in sede concorsuale. In tutte queste ipotesi l'istanza del debitore con cui egli presenta un offerente alla procedura è, quindi, da ritenersi inammissibile.

Il debitore, con istanza depositata non oltre 10 giorni prima dell'udienza di autorizzazione a vendita (art. 569, comma 1, c.p.c.), può chiedere al g.e. la vendita diretta dell'immobile pignorato per un prezzo non inferiore a quello indicato nella perizia di stima; prezzo questo che non coincide necessariamente con quello base (art. 568-bis c.p.c.) e rispetto al quale – va subito anticipato - non opera l'offerta minima.

Ed infatti, in questo momento, il prezzo base non è ancora stato determinato dal giudice (o dal professionista delegato). Pertanto, ove il giudice opti per un prezzo base diverso da quello riportato in perizia, la suddetta offerta è destinata a venire meno, salvo consentire una successiva integrazione. In altre parole, si vuol dire che la proposizione dell'offerta da parte del terzo designato dal debitore non intacca in alcun modo il potere del giudice di verificare la correttezza della perizia e, di conseguenza, quello d'individuare un diverso prezzo base, come emerge dal comma 1 del nuovo art. 569-bis c.p.c.

Stando al dato normativo, la legittimazione all'istanza è esclusiva del debitore, rispetto al quale rimane invariato però il divieto di offrire. In questo stato di cose, è chiaramente inammissibile l'istanza di vendita diretta depositata da soggetti diversi (coniuge o altro parente del debitore, terzo datore d'ipoteca, ecc.); tuttavia rispetto a costoro nessuna limitazione viene stabilita dal legislatore perché vengano designati come offerenti “di fiducia” del debitore.

L'istanza del debitore è ammissibile se vi sia allegata un'offerta irrevocabile (del terzo) per 120 giorni, sempre chesia stata prestata, a garanzia della serietà dell'offerta, cauzione in misura pari almeno al decimo del prezzo proposto. L'istanza e l'offerta sono notificate (ex art. 569-bis, comma 2, c.p.c.), a cura dell'offerente o del debitore almeno 5 giorni prima dell'udienza di cui all'art. 569 al creditore procedente, ai creditori iscritti (intervenuti e non) e a quelli intervenuti prima del deposito dell'offerta medesima.

All'udienza ex art. 569 c.p.c., il giudice – se ritiene ammissibile (e cioè tempestiva) l'istanza per la vendita e rituale sia l'offerta, sia la cauzione – provvede, aprendo il subprocedimento per tale tipologia di vendita.

A pena di inammissibilità, l'istanza per la vendita diretta, sulla falsariga di quanto avviene per la conversione del pignoramento, può proporsi una sola volta, a norma dell'ultimo comma dell'art. 568-bis c.p.c. Tuttavia, a stemperare il rigore di tale previsione, è stabilito che ove l'offerta (e, conseguentemente, la cauzione) sia d'importo inferiore ai parametri richiesti di cui s'è detto poc'anzi, il giudice fissa un termine di dieci giorni per l'integrazione.

Il dato normativo tace sull'individuazione del soggetto cui comunicare tale provvedimento (se adottato fuori udienza). A noi pare che il destinatario della comunicazione sia, oltre al debitore istante la vendita diretta, anche l'offerente di fiducia, poiché è colui che ha assunto l'impegno economico dell'acquisto nei confronti della procedura ed è quindi onerato della suddetta integrazione e del reperimento della provvista.

In seguito alla tempestiva integrazione dell'offerta e della cauzione, il giudice, nei successivi 5 giorni, apre il subprocedimento per la vendita diretta. Se, invece, ritiene inammissibile l'offerta e/o l'istanza formulata ex art. 568-bis c.p.c., dispone la vendita nei modi e nei termini ordinari (art. 569, comma 3, c.p.c.). Nell'eventualità in cui il giudice dell'esecuzione non condivida la valutazione dell'esperto ed opti per un prezzo più elevato rispetto a quello individuato nella perizia di stima, egli è tenuto, anche in questo caso, a concedere un termine di dieci giorni per consentire all'offerente di integrare l'offerta e la cauzione (art. 569-bis, comma 2, c.p.c.).

Il procedimento a questo punto segue un diverso percorso a seconda della condotta processuale tenuta dai creditori. In mancanza di opposizioni (come pure in caso di opposizione tardivamente formulata), il procedimento è semplificato. Il giudice stabilisce le modalità di pagamento del prezzo, da versare entro 90 giorni (o nel termine inferiore eventualmente indicato dall'offerente), a pena di decadenza. Una volta versato il prezzo e verificato l'assolvimento degli obblighi sulla normativa antiriciclaggio, il giudice pronuncia così il decreto di trasferimento a favore dell'offerente prescelto dal debitore e chiude la fase di vendita in senso stretto.

Ed infatti, l'aggiudicazione a favore dell'offerente selezionato dal debitore richiede sempre il consenso (tacito) dei creditori: in capo a costoro è riconosciuto espressamente dall' art. 569-bis, comma 4, c.p.c., un potere di “opposizione” entro l'udienza di autorizzazione a vendita di cui all'art. 569 c.p.c.

Premesso che non si tratta di un'opposizione in senso proprio, ma di una mera contestazione c'è comunque da dire che rimane preclusa solo in seguito all'effettivo svolgimento dell'udienza di vendita di cui all'art. 569 c.p.c. sulla falsariga del limite ultimo per l'intervento tempestivo dei creditori chirografari (Cass. civ.. 24 gennaio 2012, n. 940).

Che si tratti di una mera contestazione emerge dal dato normativo, che non richiede la sussistenza di particolari presupposti, né circoscrive l'oggetto della “opposizione” alla regolarità dell'istanza del debitore o dell'offerta del terzo. Si vuol cioè dire che la contestazione/opposizione dei creditori è legittima ed esclude l'aggiudicazione direttamente in capo all'offerente designato dal debitore anche se il procedimento è stato fino a quel momento rituale ed è consentita dal legislatore sol perché l'aggiudicazione avverrebbe senza gara. Sicché, in difetto del carattere c.d. competitivo del procedimento, il pregiudizio nei confronti dei creditori è in re ipsa: precludendo la gara rimane preclusa, sia pure in via potenziale, la migliore soddisfazione di costoro.

In buona sostanza, il riconoscimento in capo ai creditori di un'opposizione svincolata dalla sussistenza di determinati motivi sottende il diritto dei medesimi creditori ad un'aggiudicazione rispettosa delle regole della gara di cui l'art. 573 c.p.c. costituisce il nucleo essenziale.

Viene espressamente riconosciuto il potere di “opporsi” in capo ai creditori titolati ed ai creditori iscritti di cui all'art. 498 c.p.c. Nulla dispone, invece, l'art. 569-bis c.p.c. in ordine ai creditori intervenuti privi di titolo, lasciando intendere che costoro, indipendentemente dalla circostanza che il relativo credito sia stato riconosciuto (art. 499, ultimo comma, c.p.c.), sono privi del potere di veto (se non iscritti ex art. 498 c.p.c.).

Resta, infine, da dire che la mancata reazione/opposizione del creditore è priva di valenza extraprocessuale ed endoprocessuale, non incidendo in alcun modo i diritti del ceto creditorio, né le prerogative processuali che gli sono normativamente riconosciute nella successiva fase distributiva.

In caso d'opposizione alla vendita diretta di un creditore titolato o di uno di quelli iscritti (ex art. 498 c.p.c.) il giudice emana un'ordinanza con cui:

a) fissa un termine non superiore a 45 giorni per l'effettuazione della pubblicità, ex art. 490 c.p.c., dell'offerta pervenuta e della vendita;

b) fissa un altro termine di novanta giorni per la formulazione di ulteriori offerte d'acquisto, ad un prezzo non inferiore a quello dell'offerta già presentata, garantite da cauzione in misura non inferiore ad un decimo del prezzo;

c) convoca il debitore, i comproprietari, il creditore procedente, i creditori intervenuti (titolati e non), i creditori iscritti e gli offerenti a un'apposita udienza per la deliberazione sull'offerta e, in caso di pluralità di offerte, per la gara tra gli offerenti;

d) dispone, salvo pregiudichi gli interessi dei creditori o il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti ed il pagamento del prezzo siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare (art. 161-ter disp. att. c.p.c.).

Perché il giudice disponga lo switch della vendita, è sufficiente una presa d'atto del dissenso (opposizione) di un creditore: così nel prosieguo del procedimento si innesta la gara con gli altri offerenti che segue le regole di cui all'art. 573 c.p.c. e l'offerta acquisita con l'istanza di vendita diretta rimane ferma; tano che costituisce essa stessa il prezzo base per la futura gara.

Tale meccanismo riallinea il procedimento della vendita a quello proprio della vendita senza incanto, con due peculiari differenze. La circostanza che l'importo offerto dal soggetto prescelto dal debitore determini la base d'asta per la futura gara esclude che possa verificarsi un'aggiudicazione per un'offerta minima e, quindi, il potere del creditore di chiedere l'assegnazione del bene pignorato (che, come noto, presuppone a norma degli artt. 572 ss. c.p.c. una migliore offerta di valore inferiore al prezzo base).

In seguito all'aggiudicazione del bene, il giudice stabilisce le modalità di pagamento del prezzo da versare entro 90 giorni, a pena di decadenza ex art. 587 c.p.c. Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice trasferisce il bene all'aggiudicatario. Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, o in ogni altra ipotesi in cui il bene immobile non è aggiudicato, il giudice con decreto dispone la vendita nei modi e nei termini “ordinari”.

Il giudice, su istanza dell'aggiudicatario, lo autorizza alla stipula di un atto negoziale, ordinando – contestualmente alla trascrizione di quest'ultimo – la cancellazione dei vincoli

Il notaio stipulante è tenuto a trasmettere copia dell'atto al cancelliere o al professionista, che provvedono al deposito nel fascicolo della procedura.

Dal riferimento all'art. 586 c.p.c. ed all'effetto purgativo, si evince che la vendita diretta risulta funzionale alla soddisfazione dei creditori e che integra una vendita forzata regolata dai principi sanciti dagli artt. 2919 ss. c.c. e non da quelli tipici delle vendite negoziali (come, ad es., l'art. 1490 c.c., sui vizi della cosa venduta, l'art. 1497 c.c., sulle qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata). Sicché anche in caso di aggiudicazione in capo al terzo “presentato” alla procedura dal debitore, l'unico mezzo idoneo a dedurre l'aliud pro alio è lo strumento, interno al processo esecutivo, di cui all'art. 617 c.p.c. soggetto al termine di 20 giorni.

A questo riguardo è utile richiamare i principi elaborati sul punto dalla giurisprudenza di legittimità per la quale ill decreto che ha ad oggetto un bene in tutto o in parte diverso da quello pignorato, non è inesistente, ma solo invalido e tale invalidità può essere fatta valere con il rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi (Cass. civ. 22 giugno 2021 n. 17811). In questo caso il termine di 20 giorni per la proposizione dell'opposizione decorre dal momento in cui la conoscenza del vizio da cui è affetto l'immobile si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo la diligenza ordinaria, non rilevando di per sé né la data di deposito del decreto di trasferimento né quella di trascrizione nei registri immobiliari (Cass. civ. 8 giugno 2022 n. 18421). Tuttavia, l'opposizione va proposta entro il limite massimo dell'esaurimento della fase satisfattiva dell'espropriazione forzata costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione (Cass. civ. 15 febbraio 2023, n. 4797).

Oltre alla giurisprudenza indicata nel testo, cfr. R. D'Alonzo, La nuova disciplina dell'esecuzione forzata. Considerazioni a prima lettura, in Riv., es. forz. 2022, 12 ss.; Id., Riforma dell'esecuzione forzata: novità per debitori, creditori e mercato, in www.inexecutivis.it, del 25-10-2022; P. Farina, L'ultima sistemazione dell'esecuzione forzata: una prima lettura della nuova normativa, in Riv., es. forz. 2022, 1122 ss.