Spese di riparazione nel contratto di locazione

Tizio, a partire dal marzo 2021, conduce locazione in un immobile sito in Milano, di proprietà di Mevio.

Nelle ultime due settimane avvenivano delle infiltrazioni dell'immobile che causavano il deterioramento di una parete e del soffitto del soggiorno, rendendo di fatto impossibile l'utilizzo della stanza; Tizio, pertanto, allertava un idraulico, il quale riferiva che la perdita era da imputare a un tubo di scolo sito nelle pareti condominiali e presentava un preventivo di € 2.000 per i lavori necessari.

Tizio chiede se sia possibile chiedere un risarcimento al locatore Mevio.

Al fine di risolvere la questione proposta è necessario premettere brevi cenni in relazione al contratto di locazione, da intendersi – ai sensi dell'art. 1571 c.c. – come quell'accordo mediante il quale il locatore concede in godimento una cosa mobile o immobile al conduttore, che si obbliga a consegnare al locatore un corrispettivo in cambio.

Il contratto di locazione appartiene alla categoria dei contratti consensuali, perfezionandosi nel momento in cui le parti esprimono il loro consenso, non essendo necessaria la consegna della res.

Infine, si tratta di un contratto ad effetti meramente obbligatori, non prevedendo il trasferimento di un diritto reale ma solo la concessione in godimento del bene oggetto del contratto.

L'art. 1575 c.c., rubricato “obbligazioni principali del locatore”, prevede che quest'ultimo sia tenuto alla consegna della cosa oggetto della locazione in buono stato di manutenzione, al mantenimento della stessa in modo tale da servire all'uso convenuto e a garantire il pacifico godimento del bene da parte del conduttore per tutta la durata del contratto di locazione.

Viceversa, il conduttore è tenuto, ai sensi dell'art. 1587 c.c., alla presa in consegna della cosa, all'utilizzo della diligenza del buon padre di famiglia nel suo utilizzo e, infine, alla consegna del corrispettivo pattuito nei termini contrattualmente previsti.

La questione che determina la maggior parte delle controversie in tema di locazione riguarda la ripartizione delle spese di manutenzione tra il locatore e il conduttore; l'art. 1576 c.c. riconosce in capo al locatore l'onere di eseguire tutti gli interventi indispensabili al mantenimento della cosa oggetto di locazione in buono stato, fatta eccezione per quelle riparazioni c.d. “di piccola manutenzione” che sono da ritenersi a carico del conduttore.

Le riparazioni di piccola manutenzione (art. 1609 c.c.) «sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito».

Nel caso in esame, la questione – considerando i criteri di ripartizione delle spese tra il locatore e il conduttore precedentemente indicate – verte sulla possibilità di richiedere al locatore di sostenere le spese di riparazione e manutenzione derivanti da una causa “esterna” alle mura dell'abitazione e, più precisamente, connessa alle parti comuni del condominio.

La questione non è pacifica in giurisprudenza; alcune pronunce delle Corti di merito rispondono negativamente a tale quesito, ritenendo che il locatore non possa essere gravato da spese connesse a infiltrazioni derivanti da parti condominiali “esterne” all'immobile concesso in locazione. Si segnala, in tal senso, la pronuncia della Corte d'appello di Ancona (App. 20 marzo 2014 n. 586), in occasione della quale i giudici avevano tassativamente escluso l'onere di riparazione del locatore del danneggiamento interno all'immobile derivato dalla rottura di un tubo di scolo situato all'interno di una parete condominiale.

Tuttavia, l'orientamento prevalente della Corte di cassazione sostiene la tesi contraria che riconosce in capo al locatore l'onere di occuparsi anche di tale tipologia di spese.

In un caso del tutto analogo a quello occorso a Tizio, i giudici di legittimità, con la sentenza Cass. 28 giugno 2010 n. 15372, hanno stabilito che « L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui all'art. 1576 c.c., riguarda sia la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato; ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di CTU, la violazione del predetto obbligo, il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all'inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto e il maggior danno da inadempimento».

Sulla base di quanto appena riportato, Tizio ha diritto a chiedere al locatore Mevio di sostenere quanto prima le spese finalizzate alla riparazione del deterioramento del soggiorno dell'immobile.