Infiltrazioni causate dalle tubature del riscaldamento centralizzato

In argomento, giova ricordare che nell'àmbito del condominio vi sono numerosi beni comuni, esemplificativamente elencati dall'art. 1117 c.c., potenzialmente dannosi per gli stessi condomini o per i terzi: da qui nasce il problema di capire quale sia o quali siano i soggetti responsabili, tenuti cioè a risarcire i danni cagionati dai beni comuni medesimi. Invero, nel caso di guasti al sistema di riscaldamento, il vero e unico elemento discriminante per l'individuazione della responsabilità è l'accertamento sulla natura comune o privata delle tubazioni che si estendono sotto il pavimento. Difatti, nel caso in cui risulti che fra le diverse parti di tubazione che attraversano muri e solai o soffitti di una porzione immobiliare ve ne siano tanto di pertinenza comune quanto di derivazione a servizio esclusivo degli elementi scaldanti della proprietà esclusiva del singolo condomino, per attribuire la responsabilità al condominio occorre preventivamente accertare quale di tali parti dell'impianto abbia determinato i danni, verificando se le perdite d'acqua provengano effettivamente dalla parte dell'impianto di proprietà comune (Trib. Milano 5 ottobre 1995, n. 9018).

A tal proposito, in un precedente di merito, i giudici hanno sottolineato che le infiltrazioni derivanti all'impianto in corrispondenza della diramazione a servizio esclusivo dell'attore erano a questi addebitabili (Trib. Milano 6 novembre 2010, n. 12868: nella specie, la CTU aveva confermato che la rottura che aveva causato le infiltrazioni era avvenuta all'interno dell'appartamento dell'attore in assenza della prova che gli elementi radianti potevano considerarsi parti comuni). In altro precedente “simile a quello esposto nel quesito in esame”, invece, lo scoppio di una tubatura del riscaldamento centralizzato presso il condominio aveva provocato il parziale allagamento dell'immobile dei condomini. Il giudicante, conformemente all'orientamento giurisprudenziale in materia, ha osservato che il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini (Trib. Torino 6 dicembre 2022, n. 4736: in tal contesto, il proprietario dell'appartamento danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l'inadempimento dell'obbligo di conservazione della cosa comune; il che implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al condominio).

In conclusione, in risposta al quesito in esame, il proprietario dell'immobile danneggiato da infiltrazioni potrà ottenere il risarcimento provando il danno, il nesso tra danno e la cosa che lo ha generato e il rapporto di custodia. Si determina, in pratica, un'inversione dell'onere della prova per cui, assolto l'onere probatorio da parte dell'attore sarà il condominio, per liberarsi da responsabilità, a dover dimostrare l'esistenza di un fattore esterno idoneo ad escludere la relazione causale tra il danno lamentato e il bene condominiale che lo ha provocato. Per meglio dire, l'art. 2051 c.c. pone a carico del custode una presunzione di responsabilità dell'evento dannoso che può essere vinta solo dalla prova che il danno è derivato esclusivamente dal caso fortuito, inteso nel senso più ampio, comprensivo del fatto del terzo e della colpa del danneggiato (Cass. civ. 15 marzo 2004, n. 5236).