Procedura esecutiva immobiliare, scadenza automatica della locazione e indennità

La pronuncia in oggetto origina dalla vendita coattiva di un immobile intervenuta in una procedura esecutiva immobiliare con pignoramento. L'aggiudicatario intimava infatti licenza per finita locazione ad una società che conduceva l'immobile. Il contratto locativo non si era infatti rinnovato alla scadenza, in quanto, stante la soggezione dell'immobile alla procedura esecutiva, la rinnovazione si sarebbe dovuta autorizzare dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 560 c.p.c. L'intimata si opponeva però alla convalida eccependo che il contratto doveva ritenersi rinnovato per altri novanta mesi in mancanza di disdetta. Il Tribunale accoglieva la domanda attorea e dichiarava cessata la locazione, decisione confermata anche in appello. Seguiva dunque un primo giudizio di legittimità (Cass. civ. n. 11168/2015) conclusosi con la dichiarazione della cessazione del rapporto di locazione. Il giudizio di rinvio proseguiva in merito al residuo tema di lite relativo agli aspetti economici conseguenti alla cessazione della locazione.

La questione è tornata all'attenzione della Corte di legittimità che ha affermato il principio secondo cui «in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora l'immobile venga pignorato prima che si sia consumata la possibilità di esercizio della facoltà di disdetta immotivata alla seconda scadenza contrattuale e non abbia luogo la provocazione della rinnovazione della locazione tramite la necessaria autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dall'art. 560 c.p.c., così verificandosi alla scadenza l'automatica cessazione della locazione, si deve ritenere che al conduttore, se ne ricorrano i presupposti, spetti l'indennità di cui all'art. 34 c.p.c. Ne consegue che l'acquirente dell'immobile in forza di decreto di trasferimento intervenuto prima della cessazione della locazione è tenuto a corrispondere l'indennità e la debenza della stessa quale condizione per il rilascio esclude che il conduttore sia tenuto alla corresponsione del maggior danno fino al rilascio, essendo invece tenuto solo a corrispondere l'ammontare di quanto dovuto a titolo di canone».