Il contratto di comodato e la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie

Tizio è titolare di un regolare contratto di comodato avente ad oggetto un immobile sito nel comune di Milano; tra il 2021 e il 2023 commissionava ad un'azienda alcuni lavori di ristrutturazione che, seppur non strettamente necessari, rendevano più comoda la sua permanenza nell'abitazione. Al termine della ristrutturazione, il valore complessivo dell'intervento era di 40.000 euro.

Alla luce di ciò, Tizio chiede se sia possibile chiedere un rimborso al proprietario dell'immobile al termine del contratto di comodato.

Al fine di risolvere la questione sottoposta è necessario premettere brevi cenni al contratto di comodato, da intendersi, ai sensi dell'art.1803 c.c., come quell'accordo mediante il quale «una parte consegna all'altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta». Trattasi di contratto reale, a forma libera e ad effetti obbligatori, dal momento che comporta l'insorgere, a favore di colui che riceve il bene (c.d. comodatario) un diritto personale di godimento per un determinato periodo di tempo. La proprietà permane in capo al comodante e il comodatario ottiene il mero possesso temporaneo del bene.

La caratteristica principale del contratto di comodato è la sua gratuità; diversamente, la previsione di un compenso per il godimento del bene, sia corrisposto una tantum, sia sotto la forma di canone periodico, comporta la configurazione di un altro schema negoziale, la locazione.

Nonostante l'art. 1803 c.c. preveda espressamente la gratuità del contratto di comodato, è ammissibile la pattuizione di un onere gravante sul comodatario; secondo la Corte di cassazione, infatti, il carattere gratuito del comodato viene meno solo «ove l'entità dell'onere economico posto a carico del comodatario e la consistenza del vantaggio a carico del comodante assumano natura di reciproci impegni negoziali, connotandosi in termini di vera e propria sinallagmaticità» (Cass. 17 gennaio 2019 n. 1039).

L'art. 1804 c. 1 c.c. riconosce a carico del comodatario un generico obbligo di custodia e di conservazione del bene ricevuto in godimento, richiedendo l'utilizzo della diligenza del buon padre di famiglia; inoltre, l'uso del bene dev'essere compatibile con quello determinato dalla natura della cosa o dalla pattuizione delle parti e il comodatario non può concedere il godimento del bene a terzi senza aver ricevuto il nulla osta dal comodante. In caso di violazione di tali doveri, il comodante può in ogni momento richiedere al comodatario il risarcimento del danno e l'immediata restituzione della bene.

Inoltre, il comodatario risponde del perimento della cosa ai sensi dell'art. 1805 c.c., non essendo, tuttavia, ritenuto responsabile per il normale deterioramento del bene in assenza di una sua specifica colpa.

Il comodante, al contrario, è tenuto solo a rispondere dei danni cagionati dai vizi del bene concesso in comodato se, consapevole di tale circostanza, ha omesso l'idoneo avviso al comodatario.

Alla scadenza del termine previsto nel contratto di comodato, il comodatario dovrà restituire immediatamente il bene, salva la possibilità del comodante di richiedere in qualsiasi momento la restituzione del bene nel caso in cui si manifesti un urgente bisogno.

Ciò premesso, è utile ai fini della risoluzione del quesito sottoposto l'analisi della disciplina delle spese sostenute in occasione del contratto di comodato; ai sensi dell'art. 1808 c.c., il comodatario non ha alcun diritto di ricevere la spese ordinarie sostenute per l'utilizzo della cosa, essendo un c.d. peso naturale del contratto di comodato che, si ricorda, ha natura essenzialmente gratuita.

Se, al contrario, le spese sostenute nel corso del contratto di comodato hanno natura straordinaria, sono dettate da ragioni di necessità e di urgenza e unicamente finalizzate alla conservazione del bene concesso in comodato, in tale ipotesi il comodante è tenuto a rimborsarle, previa valutazione dell'opportunità dell'intervento.

In generale, dunque, salva l'ipotesi appena descritta, le spese straordinarie sostenute dal comodatario e non dettate da ragioni di urgenza e necessità non sono rimborsabili dal comodante.

La Corte di cassazione si è più volte espressa sul tema, confermando il principio di diritto ormai consolidato secondo il quale « Il comodatario, che al fine di utilizzare la cosa debba affrontare spese di manutenzione straordinaria, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, salvo che si tratti di spese necessarie e urgenti, pretenderne il rimborso dal comodante, non essendo quest'ultimo tenuto, in ragione dell'essenziale gratuità del contratto, a conservare la qualità del godimento della cosa, né a far sì che la stessa sia idonea all'uso cui il comodatario intende destinarla» (tra le tante, Cass. 18 agosto 2021 n. 23111) dal momento che dev'essere tenuto inevitabilmente conto della «non invocabilità, da parte del comodatario stesso - che non è né possessore né terzo - dei principi di cui agli artt. 1150 e 936 c.c.» (Cass. 12 maggio 2017 n. 11771).

In conclusione, i lavori effettuati da Tizio nell'immobile oggetto di un contratto di comodato stipulato con Caio non avevano natura strettamente necessaria e urgente e le spese sono state sostenute al fine di rendere più comoda la permanenza nell'abitazione.

Considerando la posizione granitica della giurisprudenza, in assenza di un accordo preventivo con il comodante, non si ritiene plausibile la possibilità di ricevere un rimborso delle spese sostenute per la ristrutturazione, salva la possibilità di giungere ad un accordo privato con Caio, in virtù del rapporto fiduciario che spesso anima la conclusione di un contratto di comodato.