Casa familiare: comodato e locazione

La casa familiare deve essere intesa come «quel complesso di beni funzionalmente attrezzato per assicurare l'esistenza domestica della comunità familiare» (C. cost. 27 luglio 1989, n. 454). È un bene caratterizzato da tratti particolari, costituito da oggetti funzionalmente destinati all'esistenza quotidiana della famiglia. È il luogo degli affetti, degli interessi e delle abitudini in cui si esprimono i singoli componenti del nucleo familiare, centro di aggregazione e di unificazione, complesso di beni funzionalmente organizzati per assicurare l'esistenza della comunità familiare che, in ragione dei caratteri di stabilità e continuità che ne costituiscono l'essenza, si profila concettualmente incompatibile con un godimento segnato da provvisorietà ed incertezza (Cass., S.U., 21 luglio 2004, n. 13603). Essa non è rappresentata dal solo immobile, ma è una entità che ricomprende tendenzialmente anche i beni mobili che ne costituiscono l'arredo. Può essere considerato un bene unitario, anche se composto da più beni mobili di vario genere, di varia natura e provenienza (ex artt. 219, 540 c.c.). Ne consegue che, oltre all'appartamento, rientrano in tale nozione anche tutti gli elementi che costituiscono lo standard della comunità domestica, quindi il garage, gli arredi, gli elettrodomestici, i servizi, con l'ovvia eccezione dei beni strettamente personali o che soddisfino esigenze peculiari del singolo coniuge (Cass. civ. 26 settembre 1994, n. 7865). Per casa familiare si intende solo quell'immobile che abbia costituito il centro di aggregazione della famiglia durante la convivenza, con esclusione di ogni altra abitazione di cui i coniugi avessero la disponibilità o che comunque usassero in via saltuaria o temporanea (Cass. civ. 4 luglio 2011, n. 14553).

Trattandosi del luogo dove si sviluppa la vita familiare, essa è sottoposta ad una precipua regolamentazione, per il caso in cui intervenga la rottura del vincolo coniugale (separazione, scioglimento del matrimonio o cessazione degli effetti civili) o, comunque, la fine della relazione affettiva (famiglia non fondata sul matrimonio). L'assegnazione risponde fondamentalmente all'esigenza di assicurare ai figli l'habitat domestico, dove esplicare la propria personalità. La tutela della prole, inoltre, prescinde dal vincolo giuridico che lega i genitori, con la conseguenza che la disciplina normativa è comune ai figli nati da o fuori dal matrimonio (a partire dalla pronuncia della C. cost. 13 maggio 1998, n. 166, oggi jus receptum per effetto della legge 10 dicembre 2012, n. 219).

Fonte: ilfamiliarista.it

La casa familiare sarebbe da includere nella categoria dei beni destinati ad uno scopo, di solito interpretata quale deroga al sistema generale dei diritti reali, in ragione del perseguimento dell'interesse dei figli minori. Le Sezioni Unite (Cass., S.U., 21 luglio 2004, n. 13603) hanno affermato che per effetto della concorde volontà delle parti viene a configurarsi un vincolo di destinazione dell'immobile alle esigenze abitative familiari, idoneo a conferire all'uso cui la cosa doveva essere destinata il carattere di termine implicito della durata del rapporto, la cui scadenza non è determinata ma è strettamente correlata alla destinazione impressa ed alle finalità cui si tende: né tale vincolo può considerarsi automaticamente caducato per il sopravvenire della crisi familiare. Nell'impostazione delle Sezioni Unite, tuttavia, tale vincolo deve essere desunto da un accertamento in fatto, basato sulla verifica della «comune intenzione delle parti», sulla natura dei rapporti tra le medesime, dagli interessi perseguiti e da ogni altro elemento idoneo a consentire di evincere la «effettiva intenzione di dare e ricevere il bene allo specifico fine della sua destinazione a casa familiare». Un altro indirizzo della dottrina ritiene, invece, che il vincolo di destinazione basato sul principio di solidarietà coniugale è destinato ad operare solo a livello enunciativo, anche in considerazione del fatto che proprio a seguito della riforma sull'affido condiviso il criterio dell'assegnazione della casa familiare tende a tutelare anche i figli naturali nati fuori dal matrimonio. L'assegnazione è connessa al principio della “responsabilità genitoriale”, di cui all'art. 30 Cost., che rappresenta il fondamento di «quell'insieme di regole, che costituiscono l'essenza del rapporto di filiazione e si sostanziano negli obblighi di mantenimento, di istruzione e di educazione della prole» (C. cost. 13 maggio 1998, n. 166), regole che debbono trovare uniforme applicazione indipendentemente dalla natura giuridica o di fatto del vincolo che lega i genitori (art. 337-sexies c.c.). Infatti, il luogo (già) familiare residua alla fase patologica solo avendo riguardo alla tutela della prole, minorenne o maggiorenne non autosufficiente, anche di genitori non uniti in matrimonio (C. cost. 30 luglio 2008, n. 308), purché discendente da entrambi i genitori (Cass. civ. 2 ottobre 2007, n. 20688). La dottrina ha puntualizzato la “funzione sociale” della casa coniugale. Tale specifica destinazione determina l'incompatibilità dell'istituto con i caratteri della provvisorietà e dell'incertezza, dovendosi dare rilievo alla funzione precipua dei beni rispetto alle questioni che riguardano la loro titolarità (Passarella A., Concessione di comodato di immobile con vincolo di destinazione a casa in I contratti: rivista di dottrina e giurisprudenza, 2013, 3, 264).

Con il provvedimento di assegnazione della casa, ai sensi dell'art. 6, comma 2, l. 27 luglio 1978, n. 392, il contratto di locazione è ceduto ex lege all'altro coniuge che diventa, pertanto, conduttore della casa coniugale con conseguente e simultanea cessazione del rapporto di locazione in capo all'originario intestatario del contratto, ovvero l'altro coniuge, con la conseguenza che tale rapporto non è più suscettibile di reviviscenza, neppure nel caso in cui la cosa locata venga abbandonata dal coniuge separato, nuovo conduttore (Cass. civ., sez. III, 17 luglio 2008, n. 19691). Nell'ipotesi di conviventi non legati dal vincolo del matrimonio, il diritto a succedere nel rapporto locatizio spetta al partner con il quale convivono i figli nati dall'unione. La Corte costituzionale ha, infatti, dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 6 l. n. 392/1978 nella parte in cui non prevedeva la successione nel contratto in caso di cessazione della convivenza nell'ambito della famiglia di fatto (C. cost., sent., 7 aprile 1988, n. 404). La giurisprudenza di legittimità ha esteso il principio al caso di cessazione della convivenza per volontà delle parti (Cass. civ., 25 maggio 1989, n. 2524; Cass. civ., 10 ottobre 1997, n. 9868), stabilendo che quando vi sia prole, nell'ipotesi di allontanamento del conduttore dell'immobile locato, la convivente more uxorio, che rimanga nell'immobile stesso con i figli naturali nati dall'unione, ha diritto di succedere nel contratto anche quando la convivenza sia sorta nel corso della locazione, e a maggior ragione se sia sorta prima, e senza che sia necessario che il locatore ne abbia avuto conoscenza. In questo caso il coniuge (o convivente more uxorio) assegnatario succede nella quota ideale del non assegnatario. La successione nel contratto di locazione, come anche l'assegnazione della casa familiare, non modifica la natura del rapporto di locazione, né la natura del diritto in base al quale il conduttore detiene la cosa locata, ma consente ad un soggetto diverso dell'originario conduttore di sostituirsi nella titolarità del contratto, con attribuzione dei relativi diritti e assunzione delle obbligazioni che ne derivano, prima fra tutte quelle di corrispondere il canone. La parte locatrice continuerà ad avere il diritto di riottenere la disponibilità dell'immobile alla scadenza prevista contrattualmente, non trovando tale diritto alcun limite nel provvedimento di assegnazione della casa da parte del giudice. La giurisprudenza ha affermato che non si verifica la successione nel contratto di locazione, qualora il contratto stesso sia cessato (ad esempio alla scadenza del termine) prima del provvedimento del giudice sulla domanda di separazione. In tal caso, al coniuge non assegnatario fa capo solo una situazione di occupazione di fatto dell'immobile già condotto in locazione. Ne consegue, secondo la giurisprudenza di legittimità, che, in siffatta ipotesi, al coniuge assegnatario non spetta il diritto di ripetere dal locatore le somme corrisposte in più di quanto legalmente dovuto a titolo di canone, vantando il predetto coniuge soltanto un'occupazione di mero fatto susseguente ad altra occupazione senza titolo e spettando, invece, tale diritto esclusivamente all'originario conduttore. Va osservato, opportunamente, che mentre nei casi di cessione ex lege il subentro nel contratto è una naturale conseguenza del trasferimento della cosa, e dunque, sebbene ex lege, fondamento della cessione è pur sempre un atto di volontà delle parti, nel caso di successione nel contratto di locazione prevista dal comma 2 dell'art. 6 l. n. 391/1978, il subentro è una conseguenza immediata del provvedimento giudiziario di assegnazione. L'automatica operatività è perfettamente rispondente alla ratio della disciplina in esame, la cui finalità è quella di consentire ai figli minori e maggiorenni non autosufficienti di rimanere nell'habitat domestico in cui sono cresciuti. Per tale ragione, si è giunti a ritenere che il contratto di locazione diventa intuitu familiae, nel senso che per il locatore diventa indifferente che, nell'ambito della famiglia cui ha locato l'immobile, goda del contratto l'uno o l'altro dei suoi membri.

In tema di comodato molto significativa è stata la sentenza delle Sezioni Unite n. 13603 del 21 luglio 2004, che è intervenuta per comporre il contrasto insorto in ordine alla incidenza del provvedimento di assegnazione sul contratto di comodato, in forza del quale i coniugi avevano goduto dell'immobile concesso dal terzo ed, in particolare, sulla posizione giuridica del coniuge assegnatario nei confronti del comodante e sulla determinazione della durata del rapporto.

Si era affermato il principio che quando un terzo (nella specie: il genitore di uno dei coniugi) abbia concesso in comodato un bene immobile di sua proprietà perché sia destinato a casa familiare, il successivo provvedimento – pronunciato nel giudizio di separazione o divorzio – di assegnazione in favore del coniuge (nella specie: la nuora del comodante) affidatario di figli minorenni o convivente con figlio maggiorenne non autosufficiente senza colpa, non modifica né la natura né il contenuto del titolo di godimento sull'immobile, atteso che l'ordinamento non stabilisce una “funzionalizzazione assoluta” del diritto di proprietà del terzo a tutela di diritti che hanno radice nella solidarietà coniugale o postconiugale, con il conseguente ampliamento della posizione giuridica del coniuge assegnatario. Infatti, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa, idoneo ad escludere uno dei coniugi dalla utilizzazione in atto e a “concentrare” il godimento del bene in favore della persona dell'assegnatario, resta regolato dalla disciplina del comodato negli stessi limiti che segnavano il godimento da parte della comunità domestica nella fase fisiologica della vita matrimoniale. Di conseguenza, ove il comodato sia stato convenzionalmente stabilito a termine indeterminato (diversamente da quello nel quale sia stato espressamente ed univocamente stabilito un termine finale), il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l'uso previsto nel contratto, salva l'ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno, ai sensi dell'art. 1809 comma 2 c.c.. La Suprema Corte ritenne che non si poneva una questione di opponibilità al comodante della statuizione giudiziale, bensì il diverso problema del coordinamento tra i due titoli di godimento e della interferenza della pronuncia del giudice della separazione o del divorzio rispetto al regime del preesistente rapporto contrattuale di comodato. Si chiarì anche che la opponibilità della assegnazione al terzo proprietario dell'immobile si poneva nelle ipotesi in cui il titolo di acquisto era successivo alla assegnazione stessa, non anche quando era anteriore, non potendo il provvedimento di assegnazione incidere negativamente su una situazione giuridica preesistente di cui era titolare un soggetto estraneo al giudizio divorzile o di separazione, né potendo ipotizzarsi una funzionalizzazione assoluta del diritto di proprietà del terzo a servizio dei diritti fondati sui principi di solidarietà coniugale o postconiugale. Pertanto, escluso un ampliamento della posizione giuridica dell'assegnatario rispetto a quella vantata dall'originario comodatario nei confronti del comodante, i rapporti tra quest'ultimo e l'assegnatario restavano modellati dalla disciplina del titolo negoziale preesistente. In dottrina vi è stato chi ha condiviso le tesi argomentative sostenute dalla Corte, apprezzando lo sforzo nella ricerca del punto di equilibrio tra due posizioni giuridiche contrapposte e giuridicamente tutelate (Quadri E., Comodato e casa familiare: l'intervento delle Sezioni Unite” in Il corriere giuridico, 2004, 11, 1439 ss.; Mancini L., Il comodato non è sciolto dalla separazione in Diritto e giustizia, 2004, 34, 27). Alcuni autori, tuttavia, hanno espresso anche rilievi critici sulle conseguenze pratiche della sentenza, evidenziando come la verifica della effettiva intenzione delle parti a costituire il comodato di immobile con destinazione a casa familiare, nell'ipotesi in cui sia demandata alla discrezionalità del giudice del merito senza che vi siano elementi obiettivi di riferimento, possa condurre a soluzioni diametralmente opposte, con la conseguente incertezza sull'esito delle decisioni (Frezza P., Dal prestito d'uso al comodato nuziale in Il diritto di famiglia e delle persone, 2007, 3, 1144 ss.). Altri hanno manifestato obiezioni sul ragionamento adottato dalla Suprema Corte in ordine al bilanciamento degli interessi in gioco, che non sembra tenere in giusta considerazione la gratuità del contratto e l'intuitus personae che caratterizza il rapporto di comodato (Colucci D., Comodato di immobile e destinazione ad abitazione della famiglia di fatto in Contratti, rivista di dottrina e giurisprudenza, 2011, 12, 1109). In relazione al termine di durata del comodato, la dottrina, riprendendo un orientamento costante espresso dalla giurisprudenza, ha sostenuto che tale uso abbia in sé connaturata una durata predeterminata nel tempo (Colucci, op. cit, 1110). Secondo l'indirizzo prevalente, al comodante sarebbe consentito recedere dal contratto a sua richiesta, potendo tuttavia il nucleo familiare assegnatario, in ragione della esigenza e per il tempo necessario a reperire un'altra abitazione, ottenere dal giudice adito uno spazio temporale congruo per il rilascio.

Per le Sezioni Unite (Cass., S.U., 29 settembre 2014, n. 20448) il comodato di un immobile destinato a casa familiare e successivamente assegnato al coniuge o al convivente affidatario dei figli non può ritenersi “precario”,ex art. 1810 c.c.. Secondo la Corte, il coniuge affidatario della prole minorenne, o maggiorenne non autosufficiente, assegnatario della casa familiare, può opporre al comodante, che chieda il rilascio dell'immobile, l'esistenza di un provvedimento di assegnazione, pronunciato in un giudizio di separazione o divorzio, solo se tra il comodante o almeno uno dei coniugi il contratto in precedenza insorto abbia contemplato la destinazione del bene a casa familiare. Ne consegue che, in tale evenienza, il rapporto riconducibile al tipo regolato dagli artt. 1803 e 1809 c.c., sorge per uso determinato ed ha, in assenza di una espressa indicazione della scadenza, una durata determinabile per relationem, con applicazione delle regole che disciplinano la destinazione della casa familiare, indipendentemente, dunque, dall'insorgere di una crisi coniugale, ed è destinato a persistere o a venire meno con la sopravvivenza o il dissolversi delle necessità familiari che avevano legittimato l'assegnazione.

La Corte, intervenendo su impulso della Terza Sezione civile, la quale, con l'ordinanza interlocutoria del 17 giugno 2013, n. 15113, aveva manifestato la volontà di sollecitare un revirement giurisprudenziale rispetto a quanto statuito, dalle stesse Sezioni Unite, circa 10 anni prima, con la sentenza del 21 luglio 2004, n. 13603, affronta la questione della qualificazione di questa particolare tipologia di comodato, laddove la peculiarità va identificata nella destinazione e nelle esigenze che lo stesso deve soddisfare, che ne giustificano un trattamento speciale. A partire dalla pronuncia delle Sezioni Unite del 21 luglio 2004, la giurisprudenza ha costantemente affermato che quando un terzo (nella specie, il genitore di uno dei coniugi) abbia concesso in comodato un bene immobile di sua proprietà perché destinato a casa familiare, il successivo provvedimento, pronunciato nel giudizio di separazione o di divorzio, di assegnazione in favore del coniuge (nella specie, la nuora del comodante) affidatario di figli minorenni o convivente con figlio maggiorenne non autosufficiente senza loro colpa, non modifica né la natura né il contenuto del titolo di godimento dell'immobile, atteso che l'ordinamento non stabilisce una “funzionalizzazione assoluta” del diritto di proprietà del terzo a tutela di diritti che hanno radice nella solidarietà coniugale o postconiugale, con il conseguente ampliamento della posizione giuridica del coniuge assegnatario. Di conseguenza, ove il comodato sia stato convenzionalmente stabilito a termine indeterminato, il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l'uso previsto nel contratto, salva l'ipotesi di sopravvivenza di un urgente ed imprevisto bisogno, ai sensi dell'art. 1809 c.c.. Questo indirizzo era stato messo in dubbio dalla Suprema Corte, con ordinanza del 17 giugno 2013, n. 15113, mentre nella decisione n. 20448 del 2014, riprendendosi il principio statuito nel 2004, il comodato viene qualificato non come “precario” ex art. 1810 c.c., ma come comodato “ordinario”, soggetto alla disciplina di cui agli artt. 1803 e ss. c.c., con la conseguenza che il comodante è tenuto a consentire la continuazione anche oltre l'eventuale crisi coniugale, salva la sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno. Secondo le Sezioni Unite del 2014, ai sensi dell'art. 1809 c.c., il bisogno che motiva la richiesta del comodante di restituzione del bene non deve essere grave ma imprevisto (e, dunque, sopravvenuto rispetto al momento della stipula del contratto di comodato) ed urgente, senza che rilevino bisogni non attuali, né concreti o solo astrattamente ipotizzabili. Ne consegue che non solo la necessità di un uso diretto ma anche il sopravvenire di un imprevisto deterioramento della condizione economica del comodante, che giustifichi la restituzione del bene ai fini della sua vendita o di una sua redditizia locazione, consente di porre fine al comodato, ancorché la sua destinazione sia quella di casa familiare, dovendo comunque tenersi conto delle esigenze della prole.

La qualità di formazione sociale della convivenza more uxorio (Cass. civ. 19 giugno 2009, n. 14343) ha indotto la giurisprudenza a ritenere la stessa come fonte di doveri morali e sociali di ciascun convivente nei confronti dell'altro. In particolare, è stata la giurisprudenza costituzionale a sottolineare che «un consolidato rapporto, ancorché di fatto, non appare, anche a sommaria indagine, costituzionalmente irrilevante quando si abbia riguardo al rilievo offerto al riconoscimento delle formazioni sociali e alle conseguenti intrinseche manifestazioni solidaristiche» (art. 2 Cost.) (C. cost. 18 novembre 1986, n. 237), ribadendo, anche di recente, che «per formazione sociale deve intendersi ogni forma di comunità, semplice o complessa, idonea a consentire e favorire il libero sviluppo della persona nella vita di relazione, nel contesto di una valorizzazione del modello pluralistico» (C. cost. 15 aprile 2010, n. 138). Per tale ragione, tenuto conto del rilievo che l'ordinamento riconosce alle formazioni sociali assimilabili al matrimonio, la Corte costituzionale ha dichiarato costituzionalmente illegittimo l'art. 6 della l. 27 luglio 1978, n. 392 (legge sulla locazione di immobili urbani) (C. cost., sent., 7 aprile n. 1988, n. 404), ponendosi così il convivente more uxorio tra i successibili nella locazione, in caso di morte del conduttore, e stabilendo che il convivente medesimo, affidatario della prole naturale, succedesse al conduttore che avesse cessato la convivenza. La tutela riconosciuta dalla giurisprudenza, oggi viene garantita dall'art. 1, comma 44, della l. n. 76/2016 che consente al convivente la facoltà di succedere nel contratto di locazione, in caso di morte del conduttore o di suo recesso. Anche in assenza di figli minori della coppia, l'art. 1, comma 42, della l. n. 76/2016 stabilisce che, in caso di morte del proprietario della casa di comune residenza, il convivente di fatto superstite ha diritto di continuare ad abitare nella stessa per due anni o per un periodo pari alla convivenza se superiore a due anni e comunque non oltre i cinque anni. Ove nella stessa coabitino figli minori o figli disabili del convivente superstite (quindi non figli della coppia), il medesimo ha diritto di continuare ad abitare nella casa di comune residenza per un periodo non inferiore a tre anni. Tale diritto viene meno nel caso in cui il convivente superstite cessi di abitare stabilmente nella casa di comune residenza o in caso di matrimonio, di unione civile o di nuova convivenza di fatto (art. 1, comma 43). Tra le novità introdotte dalla l. n. 76/2016 si segnala che nel caso in cui l'appartenenza ad un nucleo familiare costituisca titolo o causa di preferenza nelle graduatorie per l'assegnazione di alloggi di edilizia popolare, di tale titolo o causa di preferenza possono godere, a parità di condizioni, i conviventi di fatto (art. 1, comma 45). In passato secondo la giurisprudenza di legittimità, il solo fatto della convivenza, anche se determinata da rapporti molto personali, non poneva di per sé in essere nelle persone che convivevano con chi possiede il bene un potere sulla cosa che potesse essere configurato come possesso autonomo sullo stesso bene o come una sorta di compossesso (Cass. civ. 2 ottobre 1974, n. 2555; Cass. civ. 14 giugno 2001, n. 8047). Secondo questo indirizzo, il consolidamento della relazione tra i conviventi non consentiva, in capo al soggetto non proprietario dell'immobile, una situazione tutelabile con l'azione di spoglio, in quanto semplice ospite. Invece, la Suprema Corte ha ritenuto che la convivenza more uxorio determina, sulla casa di abitazione ove si svolga e si attua il programma di vita in comune, un potere di fatto basato su un interesse proprio ben diverso da quello derivante da ragioni di mera ospitalità; conseguentemente, l'estromissione violenta o clandestina del convivente dall'unità abitativa, compiuta dal partner, giustifica il ricorso alla tutela possessoria, permettendogli di esperire l'azione di spoglio nei confronti dell'altro, anche quando il primo non vanti un diritto di proprietà sull'immobile che, durante la convivenza, sia stato nella disponibilità di entrambi (Cass. civ. 21 marzo 2013, n. 7214). Con sentenza del 2 gennaio 2014, n. 7, la Suprema Corte ha ulteriormente precisato che in presenza di una convivenza more uxorio, in assenza di figli, il convivente, non proprietario della casa familiare, è qualificabile come comodatario, il quale pur non avendo il possesso del bene è comunque detentore della casa e può tutelarsi con l'azione di spoglio (ex art. 1168 c.c.). La tutela del convivente collocatario di figli minori, naturalmente, si ispira a criteri diversi, in quanto l'assegnazione della casa familiare, nell'ipotesi di cessazione di un rapporto di convivenza allorché vi siano figli minori o maggiorenni non economicamente autosufficienti, deve essere regolata mediante l'applicazione del principio di responsabilità genitoriale, il quale postula che sia data tutela tempestiva alle esigenze del figlio, a prescindere dalla qualificazione dello status. Anche prima della legge 10 dicembre 2012, n. 219, con la quale è stata sancita l'eliminazione di ogni residua discriminazione tra i figli, la giurisprudenza, con indirizzo consolidato, ha sempre riconosciuto che il diritto di continuare ad abitare nella casa familiare al coniuge cui sono affidati i figli minorenni o che conviva con i figli maggiorenni, non ancora autosufficienti, vada esteso al convivente di fatto.

*Scheda aggiornata alla Legge sulle Unioni Civili