Successione nel contratto di locazione

L'art. 6 della l. n. 392/1978, non abrogato dall'attuale normativa del 1998, indica vari soggetti quali aventi diritto a succedere nel rapporto locatizio, sia nell'ipotesi di decesso del conduttore, sia in altre ipotesi legate ai rapporti familiari o ad essi assimilabili (in relazione alla separazione, al divorzio ed alla convivenza c.d. more uxorio). In particolare, l'art. 6, comma 2, della l. n. 392/1978 stabilisce che «in caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo». Il successivo comma 3 del medesimo articolo prevede altresì che«in caso di separazione consensuale o di nullità al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto». In tutti questi casi, in definitiva il contratto è soggetto alle conseguenze che derivano dalla modifica della situazione familiare, nel senso che la legge prevede la sostituzione dell'originario contraente (conduttore) con l'altro coniuge cui venga attribuito il diritto di abitare la casa familiare. In questi casi si determina una cessione ex lege del contratto a favore del coniuge assegnatario, con conseguente estinzione del rapporto in capo all'originario conduttore. La successione nel contratto si può verificare anche dal lato del locatore, nella diversa ipotesi in cui venga trasferito l'immobile che forma oggetto del contratto di locazione. L'art. 1599, comma 1, c.c. stabilisce che la locazione è opponibile all'acquirente se ha data certa anteriore alla compravendita del bene (tale disciplina anche se viene dettata con specifico riguardo alla compravendita si applica a tutti gli altri casi affini alla vendita in cui venga trasferito il bene quali la permuta, il legato, la donazione, la dazione in pagamento ecc. Si è, invece, ritenuto che tale disciplina non sia applicabile al comodato (Cass. civ., sez. III, 15 maggio 1991, n. 5454), e all'acquisto per usucapione (Cass. civ., sez. III, 9 aprile 1985, n. 2356).

Per quanto riguarda, invece, la successione nel contratto per causa di morte può segnalarsi come i principi essenziali al riguardo si pongono in linea con quelli generali in base ai quali nei contratti che non sono conclusi intuitu personae la morte di una parte non fa venire meno il contratto, succedendo gli eredi nei rispettivi diritti e obblighi. Così, con specifico riguardo al contratto di locazione, può sottolinearsi come nel caso in cui l'evento morte riguardi il conduttore, i suoi familiari, conviventi, possono subentrare nel rapporto per proseguirlo sino alla scadenza naturale. Parimenti ed a fortiori, nel caso in cui la morte riguardi il locatore, i suoi eredi subentrano nel rapporto contrattuale che proseguirà sino alla naturale scadenza.

Come si è fatto cenno, la successione a titolo particolare nel rapporto di locazione può avvenire a vario titolo, tanto dal lato del conduttore quanto da quello del locatore; la prima è senz'altro la fattispecie più significative e che presenta maggiori particolarità. Con riguardo alla successione della parte conduttrice, va posto in rilievo come tutta la disciplina che stabilisce ex lege la sostituzione del conduttore è improntata alla tutela del soggetto debole e, in particolare, dei figli nel caso in cui il vincolo di solidarietà familiare tenda ad allentarsi. Ci si riferisce a tutte quelle ipotesi in cui, a vario titolo, il rapporto di coniugio si scioglie o comunque viene temporaneamente meno o diviene meno solido (ci si riferisce quindi alla separazione e al divorzio ovvero al venire meno della comunione nel caso di famiglia di fatto o di c.d. convivenza more uxorio. Si è già fatto cenno al fatto che in caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest'ultimo.

In questi casi, dunque, il coniuge che non sia titolare del contratto di locazione ma cui la legge o il relativo provvedimento giudiziale attribuisce la tutela abitativo sostituisce, con efficacia diretta anche rispetto al locatore, l'originario conduttore. Il nuovo conduttore che diviene tale iure proprio, non è legittimato a far valere i diritti dell'originario conduttore (ad esempio, agendo per la ripetizione di canoni o oneri accessori da questi versati oltre il dovuto), allo stesso modo, il locatore per i rapporti pregressi non potrà rivolgersi al nuovo conduttore, ma sarà tenuto a rivolgersi al precedente inquilino, fermo restando, comunque, il suo diritto di ottenere la disponibilità dell'alloggio alla normale ed originaria scadenza contrattuale. La giurisprudenza ha precisato che siccome il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa coniugale ha data certa, lo stesso è opponibile al terzo acquirente anche se non trascritto, fino a nove anni dal momento dell'assegnazione ovvero, se il titolo sia trascritto precedentemente, anche oltre il novennio (Cass. civ., sez. un., n. 11046/2002). Non si applica, invece, la disciplina sulla successione del contratto in esame, nel caso in cui l'immobile non sia stato precedentemente adibito a casa familiare. La disciplina di tutela in esame opera anche con riguardo ai provvedimenti c.d. presidenziali temporanei ed urgenti emessi nei giudizi di separazione e divorzio. Anche con riguardo ad un accordo consensuale dei coniugi - che viene solamente omologato dal Tribunale - purché che riguardi ed abbia esplicitamente ad oggetto la casa familiare, trova piena efficacia la disciplina posta dall'art. 6 della l. n. 392/1978.

La nota questione della successione nel contratto di locazione del coniuge separato di fatto, nonché quella del convivente more uxorio è stato sostanzialmente risolta dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 404 del 7 aprile 1988. Con tale decisione, infatti, era stata dichiarata l'illegittimità costituzionale dell'art. 6 della l. n. 392/1978 sotto due profili. Con riguardo alla convivenza more uxorio, la Corte ha infatti dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 6, comma 1, l. n. 392/1978, nella parte in cui «non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, il convivente more uxorio» nonché nella parte in cui«non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbi cessato la convivenza a favore del già convivente, quando vi sia prole naturale».

Veniva così equiparata, di fatto, ai fini della successione mortis causa nel contratto di locazione, la posizione del convivente more uxorio del defunto conduttore (nonché quella del superstite nell'ipotesi di matrimonio religioso non trascritto) a quella del coniuge deceduto in costanza di matrimonio.

Con riferimento, invece, all'ipotesi di rottura di una convivenza more uxorio e conseguente abbandono dell'abitazione del titolare del contratto, la permanenza dell'altro coniuge convivente è sottoposta alla condizione della sussistenza di figli naturali (condizione questa che lascia peraltro adito ad ulteriori perplessità sulla costituzionalità della norma così interpretata ed integrata).

La successione a titolo particolare può verificarsi non solo nell'ambito dei rapporti che coinvolgano la famiglia ma anche nel caso di atti di trasferimento a titolo particolare del bene, ci si riferisce in particolare alla compravendita ed alle altre figure contrattuali affini ovvero alla espropriazione forzata che determinano la successione nel contratto dal lato del locatore. Il principio cardine al riguardo è che la vendita ovvero il trasferimento della proprietà (mediante altro analogo contratto o trasferimento coattivo) non incide sulla locazione che abbia data certa anteriore. L'art. 1599 c.c. stabilisce, infatti, che la locazione «è opponibile al terzo acquirente se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa». Il limite temporale posto alla opponibilità del contratto di locazione è di nove anni, salvo che il contratto di locazione venga trascritto perché in tal caso il contratto viene considerato opponibile al compratore anche se ultranovennale.

Nelle varie ipotesi di successione a titolo particolare, il contratto resta insensibile alla cessione e/o al trasferimento se non per l'aspetto della successione di una delle parti nel senso che si determina la sostituzione di uno dei contraenti originari con il successore (a titolo particolare). Per tale ragione, il rapporto continua dunque ad essere regolato dal contratto e dalle relative previsioni negoziali, per cui così come per gli aspetti la scadenza del contratto rimarrà immutata e l'acquirente che subentri nel contratto di locazione potrà far valere la disdetta inviata dal precedente proprietario al conduttore: dato che non si realizza un nuovo rapporto ma prosegue quello originario.

Come si è visto, oltre al caso della successione a titolo particolare assume rilevanza rispetto al rapporto locativo la successione per causa di morte. Anche in questo caso l'evento successorio, in linea di principio, non fa venire meno il contratto di locazione ma determina la successione di una parte al posto di quella originaria. Mentre di norma, nei contratti non conclusi intuitu personae(tra i quali deve essere inclusa la locazione) la morte di un contraente non fa venire meno l'accordo, succedendo gli eredi in tutti i diritti e gli obblighi rispettivamente posti a favore ed a carico del loro dante causa, nonché nei rapporti contrattuali da questi conclusi, la giurisprudenza della Suprema Corte ha costantemente precisato (con diverse decisioni omogenee sul punto) che l'erede non convivente del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo non gli succede nella detenzione qualificata. Il consolidato orientamento giurisprudenziale trova fondamento nel fatto che, nella fattispecie in esame, il titolo si estingue con il decesso del titolare del rapporto (come nel caso di decesso del titolare dei diritti di usufrutto, uso ed abitazione), talché l'avente causa non convivente deve essere qualificato come detentore precario dell'immobile locato al de cuius (Cass. civ., sez. III, 22 maggio 2001, n. 6965). Ne consegue che, in questo caso, nei riguardi del successore il locatore potrà esperire le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità aquiliana.

Deve evidenziarsi, altresì, che i successibili di cui al comma 1 dell'art. 6 cit. subentrano nel contratto iure proprioe non anche per diritto di successione ereditario, con la conseguenza che il rapporto locatizio viene separato dal complesso dei rapporti facenti capo al defunto e trasmessi agli eredi, per essere trasferito automaticamente a determinati soggetti che la legge ha inteso tutelare. La circostanza riveste un significativo rilievo pratico, in quanto chi succede nella locazione ex art. 6 della l. n. 392/1978 cit., ma non subentra nel rapporto anche quale erede, non dovrà rispondere nei confronti del locatore per canoni pregressi e per altre obbligazioni passate attinenti al contratto, né potrà vantare diritti per la fase pregressa (poiché solo l'erede sarà titolare dei relativi diritti ed obblighi, sia dal lato passivo, che da quello attivo). I maggiori problemi derivati dalla norma esaminata, attinenti al concetto di «convivenza abituale» sono ormai risolti in modo piuttosto chiaro e definitivo dalla giurisprudenza di legittimità. La convivenza abituale, rilevante ai fini dell'applicazione della disciplina in commento «costituisce una situazione complessa, caratterizzata da una convivenza stabile ed abituale, da una comunanza di vita preesistente al decesso, non riscontrabile quando il pretendente successore si sia trasferito nell'abitazione locata soltanto per ragioni transitorie» (così Cass. civ., sez. III,11 febbraio 2008 n. 3251, ove si è esclusa la convivenza abituale tra un'anziana nonna ed il nipote trasferitosi nell'immobile locato per assisterla.

Dopo la nota sentenza della Corte Costituzionale n. 404/1988, il diritto a succedere è stato esteso anche al convivente more uxorio e la Corte di Cassazione ha ulteriormente chiarito che tale diritto compete anche al convivente superstite in assenza di prole naturale tra i due coniugi (Cass. civ., sez. III, n. 5544/1994).

Anche per quanto concerne il contratto di locazione di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo valgono, in linea generale i principi innanzi illustrati. Peraltro, sussistono alcune peculiarità su cui ci si soffermerà qui di seguito. La disciplina fondamentale al riguardo è posta dall'art. 37 della l. n. 392/1978, la cui ratio si rinviene nell'esigenza di consentire la prosecuzione dell'attività esercitata nell'immobile locato dal precedente conduttore. Al contempo, il diritto alla successione è, invece, escluso nell'ipotesi di locazione ad associazioni ed enti senza caratteri di imprenditorialità.

Alla morte del conduttore subentrano nel contratto, alternativamente, coloro che per successione ereditaria o per precedente rapporto risultante da data certa ed anteriore all'apertura della successione hanno diritto di continuare l'attività (art. 37, comma 1, l. n. 392/1978). La successione opera quindi di diritto e non prevede la possibilità di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore. In sostanza, quindi nelle locazioni relative ad immobili adibiti ad uso non abitativo, il diritto alla successione trova il suo fondamento nella circostanza che il successore sia il titolare del diritto soggettivo a proseguire l'attività del de cuius.

La giurisprudenza ha chiarito che per il verificarsi delle condizioni previste dal comma 1 dell'art. 37 della l. 392/1978 è sufficiente che in astratto sussista la titolarità a proseguire l'attività. E' stato, infatti, precisato che, per il verificarsi della condizioni previste dal comma 1 della norma, è sufficiente che in astratto sussista la titolarità a proseguire l'attività. E' stato infatti precisato a tale riguardo, anche sulla base della precedente normativa vigente, quale ulteriore requisito per l'applicabilità della disciplina, la necessità che l'attività fosse direttamente esercitata dall'avente diritto ovvero da colui che in base a legittima aspettativa ne avesse titolo. Ora la norma in vigore viene interpretata nel senso che a colui che succede al de cuius deve essere riconosciuta la possibilità di continuare la precedente attività tramite il subentro nella titolarità dell'azienda precedentemente condotta in locazione dal defunto (Cass. civ., sez. III, n. 1359/1994).

L'art. 37 della l. n. 392/1978 disciplina un'altra ipotesi di successione nel contratto di locazione mortis causa relativa al caso in cui più professionisti, artigiani o commercianti esercitino l'attività nello stesso immobile ed uno solo di loro sia intestatario del contratto. Al decesso di quest'ultimo subentrano di diritto nella locazione gli altri soggetti individuati nella norma in commento e, segnatamente, gli altri professionisti, artigiani o commercianti al cui uso l'immobile era destinato, a prescindere dal fatto che il contratto fosse intestato al solo de cuius. La finalità della norma, volta ad assicurare un collegamento tra l'immobile (che forma oggetto del contratto) ove è gestita e si svolge l'attività di una pluralità di soggetti anche se il contratto venga intestato ad uno solo di essi. Naturalmente affinché sia garantito il collegamento tra gli altri utilizzatori dell'immobile ed il medesimo, nel caso di morte del conduttore, è necessario che l'utilizzo da parte di più soggetti non sia vietato dalle previsioni contrattuali: in caso di divieto, infatti, anziché venire assicurata la prosecuzione dell'attività, la stessa sarebbe sanzionata in quanto costituirebbe una violazione del divieto che, in quanto tale, potrebbe determinare la risoluzione del contratto.

La prosecuzione del rapporto, peraltro, non può aver luogo laddove l'attività svolta dai vari soggetti coinvolti non sia omogenea ovvero dello stesso tipo di quella svolta dal de cuius per cui, in via esemplificativa, un commerciante non potrà succedere ad un professionista e viceversa. Va infine osservato come i vari utilizzatori debbano essere stati introdotti nella disponibilità del bene congiuntamente, mentre non assume rilievo - ai fini dell'applicazione della disciplina in discorso - l'eventuale ingresso in un secondo momento di altri soggetti che svolgano la medesima attività all'interno del locale che forma oggetto del contratto di locazione.

Le medesime esigenze di tutela delle attività svolte nell'immobile locato informano anche la disciplina del contratto di locazione con riguardo al recesso del locatore: anche in questa ipotesi infatti succedono nel contratto «gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso il locatore può opporsi alla successione nel contratto, per gravi motivi, con le modalità di cui all'articolo precedente» (art. 37, comma 4, l. n. 392/78).

Padovini, Locazioni ad uso abitativo e diritti fondamentali, in Nuova giur. civ. comm., n. 1/2016;

Suppa, Morte del conduttore e successione nel contratto, in Corr. giur., n. 11/2013;

Grassi, Locazione di immobili urbani adibiti ad uso abitativo e crisi del rapporto familiare, in Nuova giur. civ. comm., n. 4/2012;

Ciliberto, Cessazione della convivenza more uxorio, in Famiglia e diritto, n. 11/2011.