Installazione della serra bioclimatica sul lastrico solare da parte del singolo condomino

Il termine serra bioclimatica (o a captazione solare) indica un sistema di risparmio energetico nell'edilizia. La serra bioclimatica è una soluzione di bioedilizia e di design che riesce a garantire risparmio energetico all'abitazione sfruttando un terrazzo, un balcone oppure un giardino e viverlo in qualsiasi stagione dell'anno. È indubbio che una serra bioclimatica, in quanto opera che mediante la chiusura con vetri di uno spazio aperto, mira a garantire il risparmio energetico dell'immobile cui è annessa sia un'opera funzionalmente diversa da quella di serra come normalmente intesa, ovvero quale un locale a vetri chiuso, adibito alla coltivazione o al ricovero di specie vegetali che necessitano di particolari condizioni climatiche per la loro crescita.

Premesso ciò, quanto agli aspetti condominiali, i giudici hanno precisato che la realizzazione di una serra su un bene comune non rientra nella utilizzazione più intensa della cosa comune, trattandosi di opera che altera la normale destinazione del lastrico solare e che non è indispensabile all'utilizzo dell'appartamento di chi ha eseguito l'opera stessa (Cass. civ., sez. II 14 aprile 2015 n. 7466: secondo i giudici, dunque, erano infondate le censure del ricorrente alla realizzazione "di una grossa serra per piante" posizionata sul lastrico solare, esulando tale opera, per la sua accertata consistenza e per la sua natura, secondo la congrua valutazione del giudice di merito, dal disposto di cui all'art. 1102 c.c., secondo cui il pari godimento della cosa comune è sottoposto a due limiti fondamentali: il divieto di alterarne la destinazione ed il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimente uso secondo il loro diritto. In sintesi, secondo la Corte, appare necessario ai fini della valutazione del legittimo uso ai sensi dell'art. 1102 c.c. anche l'indispensabilità per l'uso dell'appartamento). Diversamente, secondo i giudici di merito, è legale costruire una serra sul lastrico solare a uso esclusivo, anche se la stessa differisce dall'opera autorizzata dal regolamento condominiale solo per aspetti funzionali e non strutturali (App. Milano 24 luglio 2023, n. 2450: nella vicenda in esame, il condominio conveniva in giudizio il proprietario dell'ultimo piano per aver realizzato, sul lastrico solare di suo uso esclusivo, alcune opere non autorizzate dall'assemblea né dal regolamento condominiale. Nello specifico, si trattava di due strutture per la realizzazione di due serre. I giudici del gravame, contestano le osservazioni del condominio sui divieti regolamentari, evidenziavano che – nella specie-, l'aspetto funzionale può eventualmente venire in relazione alle tabelle millesimali, ove la proprietà del condomino convenuto, in caso di ultimazione delle opere, presentasse un mutamento d'uso dell'immobile esistente. Quindi, secondo questo provvedimento, la serra bioclimatica sul lastrico solare a uso esclusivo non è un'opera illecita).

In conclusione, in risposta al quesito in esame, occorre valutare l'opera da realizzare se sul lastrico solare comune o di utilizzo esclusivo. In ogni caso, come sottolineato -seppur in maniera indiretta-, da altro provvedimento (Cass. civ., sez. VI, 22 giugno 2016, n. 12917) il principio per cui la realizzazione di una serra ad uso esclusivo del condomino rappresenta una “innovazione”. In quanto tale, anche se debitamente autorizzata a livello amministrativo/urbanistico, la serra potrebbe ritenersi illecita a livello civilistico, se essa incide sulla statica dell'edificio condominiale o sul decoro dell'edificio. Difatti, l'art. 1120, comma 4, c.c. ha portata generale e si applica anche alle innovazioni che il singolo condomino può apportare alla cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c. (Trib. Milano 21 febbraio 2017, 2175). Trattasi, quindi, di situazioni da valutare prima dell'installazione.