La prelazione del conduttore nella vendita dell’immobile locato

Al conduttore dell'immobile spetta il diritto di prelazione in caso di vendita nell'ambito della liquidazione giudiziale?

L'art. 38, l. n. 392/1978 prevede che nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Al conduttore spetta il diritto di prelazione nell'acquisto da esercitare nei tempi e nei modi previsti dal citato articolo. Non esiste, nella l. n. 392/1978, alcuna norma disapplicativa della prelazione nel caso di assoggettamento del locatore ad una procedura concorsuale – così come, ad esempio, avviene per la prelazione agraria, dove la legge espressamente ne esclude l'operatività in caso di vendita forzata, liquidazione coatta e liquidazione giudiziale – ponendosi, pertanto, nel caso immobili urbani locati, il problema di stabilire se la prelazione possa o meno essere esercitata.

Secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza e della dottrina la prelazione non è esercitabile nelle vendite forzate in genere in quanto l'applicazione dell'art. 38 cit. avrebbe come presupposto la volontarietà di traferire a titolo oneroso l'immobile. Tale presupposto non sussiste nel caso della vendita forzata, come quella effettuata nell'ambito della liquidazione giudiziale, dove la vendita non avviene per una libera determinazione del proprietario locatore che al contrario la subisce. Diversi sono anche gli interessi perseguiti. Nella vendita forzata l'interesse perseguito è quello della massa dei creditori e avviene attraverso la massimizzazione del valore di realizzo mentre nella vendita libera vi è l'interesse individuale del titolare a monetizzare il bene locato. Il diritto prelazione ha un potere dissuasivo che scoraggia i soggetti interessati a partecipare alla vendita competitiva atteso che a parità di condizioni l'aggiudicazione sarebbe comunque a favore del soggetto prelazionario e ciò ne esclude l'applicazione nella liquidazione giudiziale. La ragione della incompatibilità dalla prelazione nelle vendite forzate sarebbe quindi finalizzata ad una migliore circolazione del bene e di conseguenza al riconoscimento di una maggiore tutela del ceto creditorio rispetto alla tutela del conduttore prelazionario.

Sul punto, si segnala la recente sentenza Trib. Roma, 1 febbraio 2023, che ha escluso nella fattispecie trattata che il conduttore del bene immobile venduto nell'ambito di una procedura fallimentare sia titolare del diritto di prelazione previsto dall'art. 38 della legge 392/1978.