Le conseguenze dell’inottemperanza all’ordine di demolizione delle opere abusive

In generale, l'ordine di demolizione per abuso edilizio viene adottato dal Comune o da altro ente (Regione o Prefetto) esclusivamente nei casi previsti dall'art. 31 TUE, quando la costruzione è realizzata:

• in assenza o totale difformità dal permesso di costruire, in modo che la costruzione sia totalmente e radicalmente diversa da quella prevista nel progetto allegato alla richiesta di permesso di costruire;
• con “variazioni essenziali” rispetto al permesso di costruire rilasciato, indicate nell'art. 32 TUE.

Anche la ristrutturazione edilizia può comportare un abuso edilizio sottoposto ad ordine di demolizione, quando è realizzata in assenza di permesso o con le variazioni essenziali. Tuttavia, quando l'abuso edilizio consiste in una “parziale difformità” dal permesso di costruire (art. 34 TUE), l'ordine di demolizione riguarda solo la parte abusiva, ma se detta demolizione comporta un pregiudizio anche per la parte “sana”, deve essere sostituita da una sanzione pecuniaria.

In tale contesto, l'ordinanza di demolizione di opere abusive, espressione di un potere vincolato ed atto dovuto da parte dell'Amministrazione, risulta sufficientemente motivata con riferimento al mancato ottenimento, prima dell'edificazione, di idoneo titolo autorizzativo, ritenendosi in re ipsa l'interesse pubblico alla rimozione di quanto illegittimamente realizzato (TAR Campania – Napoli 8 maggio 2008, n. 3640).

Invero, come sottolineato dai giudici, la presentazione della domanda di accertamento di conformità successiva alla emanazione dell'ordinanza di demolizione comporta che l'Amministrazione non può che constatare che l'istanza è stata presentata da chi non sia più proprietario, se essa è stata proposta dopo l'acquisizione ipso iure della proprietà ai sensi dell'art. 31, comma 3, TUE, per il decorso del termine di 90 giorni. Una volta acquisita al patrimonio comunale, solo il Comune può stabilire, con deliberazione consiliare, l'esistenza di prevalenti interessi pubblici sempre che l'opera non contrasti con rilevanti interessi urbanistici ed ambientali. La spoliazione di diritto della proprietà del bene sottrae sostanza giuridica all'interesse vantato nei suoi confronti dal precedente proprietario degradandolo a mero interesse di fatto che, privandolo della legittimazione ad agire in difesa del bene stesso, impedisce persino la restituzione in suo favore in caso di dissequestro (Cass. pen. sez. III, 27 settembre 2021, n. 35484).

Secondo altro provvedimento, in caso di ordine di demolizione ed anche di acquisizione al patrimonio dell'Ente, non è richiesta una specifica motivazione che dia conto della valutazione delle ragioni di interesse pubblico sottese alla determinazione assunta o della comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, in quanto il presupposto per l'adozione dell'ordine de quo è costituito esclusivamente dalla constatata esecuzione dell'opera in difformità dal titolo abilitativo o in sua assenza, con la conseguenza che il provvedimento, ove ricorrano i predetti requisiti, è sufficientemente motivato con la descrizione delle opere abusive e il richiamo alla loro accertata abusività (TAR Campania – Napoli, sez. II, 7 luglio 2017, n. 3662).

Alla luce delle considerazioni esposte, quando il Comune “scopre un abuso edilizio”, secondo le regole del Testo Unico Edilizia (art. 31), può decidere di procedere con una demolizione d'ufficio oppure ordinare la demolizione (cd. ingiunzione) a cura dell'autore dell'abuso stesso, da perfezionarsi entro 90 giorni trascorsi i quali, se non si è adempiuto, può acquisire il bene al patrimonio pubblico, o ancora irrogare una semplice sanzione pecuniaria.