Le conseguenze del distacco dall’impianto centralizzato senza la preventiva perizia tecnica

In argomento, giova ricordare che l'art. 1118, comma 4, c.c. è chiaro nell'evidenziare che il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

In tal contesto, la preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale il condomino possa dare prova dell'assenza di "notevoli squilibri" e di "assenza di aggravi" per i condomini che continueranno a servirsi dell'impianto condominiale.

In proposito, come sottolineato dalla giurisprudenza di legittimità, l'onere della prova in capo al condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco, viene meno soltanto nel caso in cui l'assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall'impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti sopraindicati;  colui che intende distaccarsi dovrà, in presenza di squilibri nell'impianto condominiale e/o "aggravi" per i restanti condomini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello "status quo ante". Pertanto, né l'interessato, ai fini della richiamata disposizione, potrà effettuare il distacco e ritenere di essere tenuto semplicemente a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma, poiché tale possibilità è prevista solo per quei soggetti che abbiano potuto distaccarsi, per aver provato che dal loro distacco "non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini (Cass. civ., sez. II, 31 agosto 2023, n. 25559: nel caso di specie, la Suprema Corte, accogliendo il ricorso del condomino in applicazione degli enunciati princìpi, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata. Nella circostanza, infatti, la violazione contestata atteneva sostanzialmente alla sola mancata procedimentalizzazione della pratica per il perfezionamento del distacco e la non messa a regola dell'impianto autonomo realizzato, circostanze che, di per sé sole, non potevano assumere alcun rilievo ai fini della valutazione della legittimità del distacco, dovendosi invece verificare, nello specifico, la mancanza di squilibri tecnici pregiudizievoli per l'erogazione del servizio e gli eventuali aggravi di spesa per i rimanenti condomini scaturenti dal distacco medesimo).

In definitiva, se dalla verifica derivano “notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”, il condomino potrà essere chiamato al ripristino dello "status quo ante". A seguito di verifica, in ogni caso, in presenza di un distacco legittimo, il “rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”. Difatti, la quota di inefficienza dell'impianto deve essere distribuita anche sui condomini il cui consumo sia nullo, perché distaccati, e ciò in quanto il condomino, il quale decida di distaccarsi, non perde, per ciò solo, la qualità di comproprietario dell'impianto centralizzato (Trib. Roma 3 marzo 2020, n. 4652).