Ettore Ditta
Ettore Ditta
26 Gennaio 2018
La normativa condominiale, anche dopo la Riforma del 2013, non prevede nulla in proposito, ma in giurisprudenza viene applicata la nozione di eccesso di potere quale causa di annullamento di quelle deliberazioni che, seppure formalmente corrette, perseguono però uno scopo diverso dallo scopo di tutto il gruppo, col risultato che la maggioranza lede così i diritti della minoranza.
Inquadramento
L'autorità giudiziaria davanti alla quale viene impugnata una deliberazione condominiale dispone unicamente del potere di valutarne solo la legittimità, limitandosi così ad esaminare l'eventuale violazione delle disposizioni di legge o del regolamento di condominio, ma non ha pure il potere di sindacarne il merito, in quanto l'assemblea, a condizione di rispettare le disposizioni di legge o del regolamento, resta sempre del tutto libera per quanto riguarda l'opportunità e la convenienza di una deliberazione. In altre parole la discrezionalità dell'assemblea, purché vengano rispettate le regole prescritte dalla legge, non può essere oggetto di valutazione da parte del giudice. L'unica eccezione a questo principio è data dai casi in cui, in una deliberazione, si ravvisa l'esercizio dell'eccesso di potere da parte dell'assemblea.
L'eccesso di potere costituisce una figura tratta analogicamente dalla disciplina applicata dalla giurisprudenza alle assemblee societarie, per le quali - pur mancando anche in tale settore disposizioni specifiche sul punto – viene ammessa dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione l'annullabilità di una delibera societaria per effetto dell'eccesso di potere da parte dei soci partecipanti all'assemblea.
L'eccesso di potere nelle delibere societarie
In varie occasioni è stata esaminata dalla giurisprudenza, compresa quella di legittimità, la problematica della rilevanza dell'eccesso di potere nelle delibere societarie con decisioni i cui principi sono poi stati mutuati nella disciplina condominiale.
Si configura l'eccesso di potere quale causa di annullamento della deliberazione assembleare di società di capitali, sotto il profilo del perseguimento di un interesse diverso da quello sociale od esclusivo di un gruppo di soci, qualora tale deliberazione costituisca il frutto di una fraudolenta attività della maggioranza, diretta a pregiudicare la società o ledere i diritti sociali degli altri partecipanti, mentre non rilevano le mere considerazioni di opportunità, con riguardo alle quali non è consentito un controllo giudiziario sulle libere scelte degli organi sociali (Cass. civ., sez. I, 7 febbraio 1979, n. 818).
La deliberazione di scioglimento di una società, adottata dai soci nelle forme legali e con le maggioranze prescritte a tal fine, può essere invalidata, pur in mancanza delle ragioni tipiche previste dagli artt. 2377-2379 c.c., sotto il profilo dell'abuso o dell'eccesso di potere, nel caso in cui essa risulti preordinata in modo arbitrario e fraudolento dai soci maggioritari per perseguire interessi divergenti da quelli societari (e, quindi, nell'ipotesi delle società cooperative, dal fine mutualistico) oppure per ledere i diritti del singolo partecipante, come avviene nel caso in cui lo scioglimento sia indirizzato soltanto all'esclusione del socio (Cass. civ., sez. I, 29 maggio 1986, n. 3628).
Le deliberazioni dell'assemblea di una società aventi ad oggetto l'aumento del capitale, qualora siano il frutto di un accordo di maggioranza diretto a realizzare non l'interesse sociale, ma quello personale dei partecipanti all'accordo medesimo, consistente nell'accentramento nelle proprie mani della disponibilità del capitale azionario con conseguente riduzione della partecipazione percentuale di soci impossibilitati ad esercitare il diritto di opzione, si devono considerare viziate da eccesso di potere e, pertanto, sono annullabili ai sensi dell'art. 2377 c.c., mentre la distinta ipotesi di nullità ai sensi dell'art. 2379 c.c. resta limitata ai casi di deliberazioni che si caratterizzino per impossibilità o illiceità dell'oggetto, identificato nel contenuto della deliberazione (Cass. civ., sez. I, 4 maggio 1994, n. 4323).
L'applicazione dell'eccesso di potere nel condominio
Facendo riferimento ai ricordati principi emessi in relazione alla disciplina societaria, dalla giurisprudenza viene riconosciuta l'applicabilità della figura dell'eccesso di potere anche alle deliberazioni approvate dall'assemblea di condominio, ma la nozione dell'eccesso di potere, in apparenza dotata di un significato evidente e quasi intuitivo, si mostra invece assai più difficile e sfuggente per quanto riguarda la sua esatta determinazione giuridica. Solo nel settore del diritto amministrativo, infatti, vi è una elaborazione più approfondita della figura dell'eccesso di potere. Tuttavia alcune decisioni contribuiscono a chiarire l'ambito applicativo dell'eccesso di potere anche nel settore condominiale.
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In evidenza
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Per le delibere condominiali si tratta in sostanza di distinguere i casi in cui la discrezionalità dell'assemblea (che di regola non può essere oggetto di valutazione da parte del giudice che esamina l'impugnazione) può invece essere sindacata e, eventualmente censurata, dal giudice qualora ravvisi in essa il perseguimento di uno scopo proprio soltanto di alcuni condomini che travalica l'interesse comune, sacrificando così in modo ingiusto i diritti dei condomini in minoranza.
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La nozione di eccesso di potere nelle delibere condominiali
La Suprema Corte ha affermato che il sindacato dell'autorità giurisdizionale sulle decisioni condominiali - che di norma non può estendersi al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini - deve limitarsi al riscontro della legittimità, la quale, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, comprende anche l'eccesso di potere, che va ravvisato nel caso in cui la decisione sia deviata dal suo modo di essere; infatti in tal caso il giudice non è chiamato a controllare l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire soltanto se essa costituisca o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 2008, n. 28734). Nello stesso senso si è espressa la giurisprudenza di merito (v., tra le più recenti, Trib. Perugia 29 marzo 2014; Trib. Milano 25 marzo 2014; Trib. Roma 2 maggio 2012; Trib. Salerno 12 aprile 2011; Trib. Roma 18 maggio 2006).
Nella sua decisione più recente sull'argomento la Cassazione ha approfondito la problematica prendendo in esame anche gli aspetti caratteristici dell'eccesso di potere nel diritto amministrativo (Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2014, n. 4216, richiamata da Cass. civ., sez. II, 22 gennaio 2015, n. 1187). Per comprendere meglio il senso della decisione va tenuta presente la fattispecie da cui essa ha avuto origine e che riguarda alcuni condomini che si lamentavano del fatto che l'assemblea, nella scelta del conduttore di locali condominiali, non si fosse pronunciata a favore dell'offerta più elevata, ma avesse invece preferito le qualità della persona prescelta rispetto all'entità del canone che la stessa offriva; in proposito la Corte ha affermato che va escluso che la preferenza accordata ad una proposta contrattuale di minore importo concretizzi per questo solo fatto quella forma di prevaricazione della maggioranza sulla minoranza - la quale, qualora costituisca la sola ragione per cui è stata adottata la delibera, può costituire un indice della sussistenza di un eccesso di potere assembleare (figura che peraltro la Corte ha espressamente qualificato come «incerta») - dal momento che, per pervenire ad una simile conclusione si dovrebbe, quanto meno, verificare che tale motivazione dell'agire dell'ente collettivo sia finalizzata ad incidere sulla posizione del condomino nell'ambito del condominio e quindi sul suo status e non già su un singolo rapporto tra il singolo e l'ente di gestione. La Suprema Corte ha poi aggiunto che, mentre la figura dell'eccesso di potere nel diritto amministrativo fornisce uno strumento di impugnazione diretto a superare la posizione di tendenziale sperequazione tra la parte pubblica e quella privata, invece nel diritto privato essa esercita la funzione di superare i limiti di un controllo di mera legittimità di espressioni di volontà riferibili ad enti collettivi (come le società o gli edifici condominiali) che potrebbero lasciare prive di tutela situazioni di non consentito predominio della maggioranza nei confronti del singolo; e che tuttavia in questi casi il controllo va coniugato con la sussistenza di un interesse dell'ente collettivo che contemporaneamente ne verrebbe leso.
Applicando così questo principio al caso specifico, la Corte è pervenuta alla conclusione che non si poteva sostenere l'esistenza di un pregiudizio della cosa comune (costituita dai locali in precedenza adibiti a portineria e poi posti in locazione) in quanto il mutamento dell'utilizzazione era stato oggetto di una apposita delibera ed era stata sindacata la minore redditività tratta dal bene comune attraverso la libera scelta di una offerta, in cui la persona dell'offerente, nella valutazione discrezionale operata dall'assemblea, giocava un ruolo preminente nella scelta finale.
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L'ECCESSO DI POTERE NELLE DELIBERE: ORIENTAMENTI A CONFRONTO
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Grave pregiudizio alla cosa ed ai servizi comuni
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Il potere d'impugnazione delle delibere condominiali, per effetto del rinvio disposto dall'art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione ed in particolare all'art. 1109 c.c., si estende anche alla decisione approvata dalla maggioranza che rechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante; e che solo entro questo limite il giudice può valutare il merito, sotto il profilo dell'eccesso di potere, della decisione dell'assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 2008, n. 25128)
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Verifica del legittimo esercizio del potere discrezionale
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Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità, che però, oltre a riferirsi alle norme di legge o del regolamento condominiale, comprende anche l'eccesso di potere, che si presenta quando la decisione sia deviata dal suo modo di essere, in quanto in tal caso il giudice non controlla l'opportunità o la convenienza della soluzione adottata dalla delibera impugnata, ma deve stabilire soltanto se essa sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2001, n. 5889)
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Il termine di impugnazione
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- Qualora la contestazione del condomino investa, prima ancora della quantificazione dell'obbligo di contribuzione, la questione se la contribuzione sia in effetti da quello dovuta, è tale ultima deliberazione che deve essere impugnata entro il termine di decadenza di trenta giorni fissato dall'art. 1137, comma 3, c.c., se si assume che la deliberazione sia affetta da vizi formali (in quanto adottata in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari relative al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea) o da eccesso di potere o da incompetenza, mentre resta svincolata da tale termine la delibera che invece è radicalmente nulla in quanto esorbita dai limiti delle attribuzioni dell'assemblea o concerne innovazioni lesive dei diritti di ciascun condominio sulle cose o servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ciascuno di loro (Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 1995 n. 1890).
- In analogia a quanto stabilito per le deliberazioni societarie appartengono alla categoria della nullità soltanto i vizi gravi concernenti l'impossibilità giuridica o l'illiceità dell'oggetto, mentre tutti gli altri vizi, compreso quello costituito dall'eccesso di potere, danno origine a semplice annullabilità della delibera sottoposta al termine decadenziale di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c. (Trib. Genova 21 novembre 2014; Trib. Genova 12 febbraio 2000).
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Annullabilità della delibera
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L'annullabilità in sede giudiziaria di una delibera della assemblea dei condomini per ragioni di merito attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio è configurabile soltanto nel caso di decisione viziata da eccesso di potere che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune, secondo la previsione dell'art. 1109 c.c. (Cass. civ., sez. II, 5 novembre 1990, n. 10611).
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Casistica
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CASISTICA
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Servizio di portierato e di custodia
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- Il potere d'impugnazione delle delibere condominiali, per effetto del rinvio disposto dall'art. 1139 c.c. alle norme sulla comunione ed in particolare all'art. 1109 c.c., si estende anche alla decisione approvata dalla maggioranza che rechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante e solo entro questo limite il giudice può valutare il merito, sotto il profilo dell'eccesso di potere, della decisione dell'assemblea condominiale, anche nel caso di impugnazione della delibera con cui un condominio ha respinto la proposta di licenziamento del custode perché assente nell'orario di lavoro in quanto impegnato in servizi a pagamento a condomini richiedenti (Cass. civ., sez. II, 14 ottobre 2008, n. 25128).
- Non può mai essere dedotto come motivo di annullamento di una deliberazione dell'assemblea dei condomini l'apprezzamento di fatto, da parte della maggioranza, delle questioni trattate in assemblea, tranne che nel caso in cui la conseguente decisione maggioritaria sia viziata da eccesso di potere, nel senso che la causa del provvedimento adottato sia falsamente deviata dal suo normale modo di essere; nel caso deciso non era stato riscontrato vizio di eccesso di potere nella deliberazione dell'assemblea dei condomini che, a maggioranza, aveva deliberato di mantenere al suo posto un portiere che invece una precedente delibera assembleare aveva conferito mandato all'amministratore di licenziare, perché colpevole di appropriazione di fondi di spettanza di alcuni condomini e del condominio (Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1978, n. 3177).
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Approvazione rendiconto non veritiero
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Deve essere annullata per eccesso di potere la delibera dell'assemblea condominiale di approvazione di un rendiconto non veritiero, al riguardo di debiti del condominio (Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1988, n. 731).
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Orario di accensione del riscaldamento
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È annullabile per eccesso di potere, ai sensi dell'art. 1130, n. 2), c.c., la delibera assembleare che abbia disposto l'accensione dell'impianto centralizzato di riscaldamento dalle ore 16,00 alle ore 22,00, con esclusione delle ore mattutine, in quanto costituisce regola generale che il riscaldamento venga erogato soprattutto nelle ore più fredde della giornata, che sono quelle di prima mattina e di sera, nelle quali vi è maggior pericolo che le condizioni climatiche possano procurare danni alla salute di coloro che vivono nell'edificio e quindi nell'interesse della comunione (Giud. Concil. Bari 10 ottobre 1989).
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Delibera di non agire contro l'amministratore per mala gestio
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È nulla per eccesso di potere la deliberazione dell'assemblea condominiale che abbia escluso a maggioranza di promuovere azione legale contro l'amministratore del condominio che si sia reso responsabile di atti di cattiva gestione che abbiano arrecato danni ai condomini (Trib. Milano 24 giugno 1991).
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Approvazione di un preventivo di spesa meno vantaggioso
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Va respinta l'impugnativa con la quale veniva contestata l'opportunità della scelta fatta dall'assemblea condominiale per aver approvato un preventivo di spesa per lavori straordinari in luogo di altro preventivo asseritamente più vantaggioso (Trib. Busto Arsizio 16 ottobre 2000).
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Verifica contabile preventiva
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Dal momento che destinatario del rendiconto di gestione è l'assemblea quale tipica espressione della collettività condominiale mandante, l'approvazione del rendiconto stesso in sede assembleare rappresenta di per sé fatto impeditivo dell'ulteriore esercizio di poteri di controllo sulla gestione economica da parte del singolo condomino, tranne che nell'ipotesi di invalidità della deliberazione assembleare per eccesso di potere sotto i profili procedimentali e/o sostanziali, che ricorrono qualora l'assemblea abbia fatto cattivo uso della propria discrezionalità in danno della posizione del singolo condomino esprimendo il proprio benestare nei confronti dell'operato dell'amministratore che abbia in concreto impedito al singolo una verifica documentale preventiva ovvero che abbia esposto costi non corrispondenti ad esborsi di effettiva competenza della collettività (Trib. Milano 30 novembre 1995)
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Compenso dell'amministratore abnorme
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Con riferimento alla delibera con cui l'assemblea condominiale aveva fissato il compenso dell'amministratore in misura abnorme ed irragionevole rispetto al compenso medio corrente nella città in cui si trovava l'edificio, ne è stata dichiarata la nullità, in quanto viziata da eccesso di potere, dal momento che mediante una simile delibera dell'assemblea condominiale si perviene al risultato di assumere statuizioni abnormi, irragionevoli e gravemente ed ingiustificatamente lesive dell'interesse comune (Pret. Catania 27 ottobre 1997).
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Ratifica operato dell'amministratore
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Non è viziata da eccesso di potere la delibera assembleare con la quale i condomini ratificano l'operato dell'amministratore, che, previa informazione da parte loro, abbia ordinato e fatto eseguire lavori di manutenzione aventi carattere d'urgenza al fine di eliminare il pericolo di ulteriori distacchi dalla facciata principale di pezzi di cornicione e di intonaco fatiscente, nonostante a tale scopo - di fronte dell'iniziale inerzia dell'assemblea medesima - fosse già stato nominato un amministratore ad acta (Trib. Napoli 10 febbraio 2000).
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Delibera adottata su argomento non indicato nell'ordine del giorno
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Integra il vizio di eccesso di potere la delibera che viene adottata senza la doverosa informazione dell'oggetto della decisione, vale a dire nei casi in cui la decisione viene adottata su un argomento che non era stato indicato nell'ordine del giorno (Trib. Padova 12 ottobre 2005).
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Sede dell'assemblea
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Dal momento che nessuna disposizione di legge prevede quale sia il luogo in cui deve tenersi l'assemblea, in assenza di una norma regolamentare che imponga particolari vincoli in proposito, non è illegittima neppure sotto l'aspetto dell'eccesso di potere la delibera adottata dall'assemblea di un condominio in multiproprietà, che si è svolta non nel comune in cui è ubicato l'immobile, bensì, in conformità ad una prassi consolidata, in una altra città facilmente raggiungibile da tutti i condomini (Trib. Tempio Pausania 22 maggio 2006).
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Nomina del nuovo amministratore
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Il giudice può valutare l'opportunità e la convenienza della gestione di un condominio soltanto nel caso di decisione viziata da eccesso di potere e idonea ad arrecare grave pregiudizio alla cosa comune, dovendo di regola limitarsi a stabilire se la delibera costituisca o meno il risultato di un legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell'assemblea; e con la sola eccezione delle ipotesi di applicabilità dell'artt. 1129 c.c. e dell'art. 64 disp. att. c.c., la decisione del giudice, in sede di annullamento di una delibera assembleare, non può sostituirsi alla volontà del condominio e contenere la nomina di un nuovo amministratore (Trib. Larino 4 febbraio 2008).
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Indennità del custode
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Non è affetta da alcuna invalidità la delibera assunta dall'assemblea, regolarmente costituita e con le maggioranze richieste, che riconosca al custode dello stabile una indennità superiore a quanto espressamente previsto come minimo dal c.c.n.l. di categoria, dal momento che rientra tra i poteri demandati all'organo deliberativo condominiale quello di assumere decisioni di merito, come quella relativa all'aumento della retribuzione spettante ai dipendenti, senza che il giudice possa sindacarne il contenuto e senza che venga a integrarsi un'ipotesi di eccesso di potere (Trib. Genova 8 ottobre 2010).
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Targa nell'atrio
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È stata dichiarata legittima e non illecita la condotta dell'amministratore di condominio che, in applicazione del regolamento condominiale, invia ad un condomino una lettera contenente l'ordine di rimozione di una targa appesa nell'atrio condominiale, perché in una simile condotta non si riscontra nessun eccesso di potere, dal momento che è compito dell'amministratore, facendo ragionevolmente rinvio delle disposizioni regolamentari o di legge, richiamare il singolo condomino all'osservanza dei medesimi (Cass. civ., sez. II, 22 giugno 2011, n. 13689).
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Uso alberghiero
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Non è viziata per eccesso di potere la delibera con cui il condominio conferisce mandato all'amministratore di diffidare un condomino dal destinare il suo immobile ad uso alberghiero, in violazione delle prescrizioni contenute nel regolamento condominiale (Trib. Salerno 8 luglio 2014).
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Realizzazione di deposito dei rifiuti
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Non configura una ipotesi di eccesso di potere il caso di una delibera assembleare con cui viene rinviata ogni decisione relativa all'esecuzione di una opera consistente nella realizzazione nel cortile condominiale di un locale per il deposito dei rifiuti - anche in considerazione dell'entità della spesa concreta da affrontare pari a circa settanta/ottamila euro - fino alla conclusione di un giudizio pendente davanti al TAR relativo all'annullamento dell'ordinanza comunale avente per oggetto l'obbligo per il condominio di dotare lo stabile di un idoneo locale destinato alla raccolta rifiuti solidi urbani; infatti una simile delibera non rientra nel sindacato dell'autorità giudiziaria dato che non contrasta con disposizioni di legge e non comporta un eccesso di potere da parte dell'assemblea, essendo fondata su ragioni di opportunità dettate, oltre che dalla rilevanza della spesa preventivata per la realizzazione del manufatto, anche dalla considerazione che la realizzazione del locale rifiuti nel cortile condominiale comporta una modificazione in senso peggiorativo di tale spazio comune (Trib. Milano 17 febbraio 2014).
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Guida all'approfondimento
Celeste, L'assemblea, Milano, 2003, 456;
Triola, Condominio e contenzioso, Milano, 1995, 93.
Branca, Eccesso di potere nei condominii, in Foro It., 1978, I, 2763/2764
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