I condomini in minoranza partecipano al risarcimento del danno causato dal difetto di manutenzione delle parti comuni

La Redazione
28 Novembre 2023

La maggioranza dei condomini non delibera i lavori di manutenzione. I condomini che erano d'accordo nell'eseguire i lavori possono rivalersi sul condominio o sui dissenzienti per essere rilevati indenni della quota di danno?

Preliminarmente, si osserva che il giudice non entra nel merito delle decisioni dell'assemblea di condominio, salvo casi particolare di eccesso di potere della maggioranza. Invero, il controllo dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari deve ritenersi limitato ad un mero riscontro della legittimità della decisione, avuto riguardo all'osservanza delle norme di legge o del regolamento condominiale ovvero all'eccesso di potere, inteso quale controllo del legittimo esercizio del potere di cui l'assemblea medesima dispone, non potendosi invece estendere al merito ed al controllo della discrezionalità di cui tale organo sovrano è investito (Trib. Taranto 17 aprile 2023, n. 861). Per meglio dire, le deliberazioni assunte dall'assemblea, espressione della maggioranza, devono avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite, le quali afferiscono alla gestione dei beni e dei servizi comuni, ma non anche ai beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi. La delibera dell'assemblea vincola tutti i condomini, anche la minoranza dissenziente o chi si è astenuto. In tal caso, secondo la Cassazione, i condomini contrari possono ottenere l'annullamento della delibera nel caso in cui essa determini un grave pregiudizio a danno del condomino o di un bene o di un servizio comune (Cass. civ., sez. VI, 25 febbraio 2020, n. 5061).

Premesso ciò, nel caso esposto dal lettore, manca una volontà assembleare all'esecuzione dei lavori. In questo caso, giova ricordare che il Legislatore ha previsto alcune ipotesi di tutela. Invero, l'art. 1105, comma 4, c.c. prevede che “se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Come precisato in giurisprudenza, in materia di gestione condominiale il ricorso all'autorità giudiziaria ex  art. 1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata; detta norma non è, invece, applicabile quando l'assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l'intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un'ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2001, n. 5889).

In conclusione, data l'inerzia del condominio all'esecuzione dei lavori (approvazione della delibera), così come la mancata proposizione di un ricorso innanzi all'autorità giudiziaria da parte dei condomini in minoranza (nomina dell'amministratore ad acta ex art. 1105, comma 4, c.c.), in presenza del risarcimento del danno nei confronti dei terzi causato dalla parti comuni: nei rapporti esterni, risponderanno tutti i condomini senza alcuna distinzione tra condomini di maggioranza o minoranza; nei rapporti interni, non sussiste alcun diritto di ripetizione delle somme pagate dai condomini di minoranza.