Adeguamento anticendio di un immobile in locazione ad uso commerciale

In argomento, il Legislatore con l'art. 1575 c.c. ha previsto che il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento durante la locazione. Dunque, interpretando la disposizione in commento, qualora il locatore non consegnasse la cosa locata ovvero la consegnasse o la mantenesse in tale stato da rendere impossibile di trarne la minima utilità oppure non provvedesse a rimuovere le molestie che escludano o menomino il pacifico godimento della cosa locata, non potrebbe più parlarsi di locazione e sarebbe affatto ingiusta la pretesa del locatore inadempiente di ricevere dal conduttore il corrispettivo nei termini convenuti.

L'art. 1576 c.c., invece, prevede che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.  Dunque, le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'àmbito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo.  In tema, inoltre, come sottolineato dai giudici di legittimità, la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass. civ., sez. III, 9 giugno 2015, n. 11865).

Premesso ciò, la mancanza del certificato di prevenzione incendi, inoltre, non legittima “automaticamente” il conduttore a richiedere la risoluzione del contratto di locazione (Cass. civ., sez. III, 24 gennaio 2023, n. 2174). Invero, l'inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, così da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, o quando il locatore abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l'assoluta impossibilità di ottenerli (Cass. civ., sez. III, 13 aprile 2017, n. 9558).

In definitiva, in risposta al quesito in esame, quando il conduttore dichiara di aver trovato il locale in buon stato e comunque tale da ben servire all'uso convenuto, non può rientrare a norma degli artt. 1575-1576 c.c., la realizzazione delle opere rivolte a mantenere in efficienza ed adeguare alle nuove normative gli impianti antincendio l'immobile locato, trattandosi propriamente di lavori di trasformazione e modificazione della cosa locata, esulanti dal concetto di lavori “necessari per mantenere la stessa nello stato in cui è stata locata” (Trib. Sassari 21 novembre 2023, 917).