Delibera di scioglimento del condominio in presenza di beni in comune

La divisione/scioglimento di un condominio (artt. 61 e 62 disp. att. c.c.) o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand'anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 c.c.

Premesso ciò, quanto alla questione sollevata dall'utente (scioglimento per aspetti contabilizzazione/profili fiscale), si osserva il tenore della norma, riferito all'espressione "edifici autonomi" esclude di per se' che il risultato della separazione si concreti in un'autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine "edificio" va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più condominii, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo. La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall'articolo 62 citato, il quale fa riferimento all'articolo 1117 c.c. (parti comuni dell'edificio in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell'immobile, riguardato sia nel suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi).

Quanto al discorso della delibera, come sottolineato in giurisprudenza, in questo ultimo caso, l'istituzione di nuovi condominii non è impedita dalla permanenza, in comune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c., la cui disciplina d'uso potrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi (Cass. civ., sez. II, 3 settembre 2019, n. 22041). Quindi, la delibera di scioglimento deve occuparsi anche di regolare i beni rimasti in comune tra i vari edifici.  Invero, l'art. 62, comma 1, disp. att. c.c. prevede che lo scioglimento si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c. In tal caso, lo scioglimento (art. 61, comma 2, c.c.) può essere deliberato dall'assemblea dei condomini con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.  Dunque, la medesima delibera dovrà disciplinare anche la sorte dei beni in comune, la ripartizione di quelle di cui è possibile effettuare la separazione ed il distacco, la regolamentazione dello stato giuridico di quelle rimaste in comunione, la determinazione delle opere indispensabili, ove occorrano, per la modifica dello stato delle cose nonché la diversa sistemazione dei locali e delle dipendenze.