Inerzia dell’assemblea all’esecuzione dei lavori sulle parti comuni

Nel caso esposto dal lettore, manca una volontà assembleare all'esecuzione dei lavori. In questo caso, giova ricordare che il Legislatore ha previsto alcune ipotesi di tutela. Invero, l'art. 1105, comma 4, c.c. prevede che “se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.

Come precisato in giurisprudenza, in materia di gestione condominiale il ricorso all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c. presuppone ipotesi tutte riconducibili ad una situazione di assoluta inerzia in ordine alla concreta amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di una maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata; detta norma non è, invece, applicabile quando l'assemblea condominiale abbia approvato dei lavori considerati necessari per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio, contestati da taluni compartecipanti, in quanto l'intervento del giudice in tal caso si risolverebbe in un'ingerenza nella gestione condominiale ed in una sovrapposizione della volontà assembleare (Cass. civ., sez. II, 20 aprile 2001, n. 5889).

In base all'art. 1105 c.c., quindi, a tutti i condomini è conferito il diritto di concorrere nell'amministrazione. Difatti, è dato loro il potere di provocare singolarmente l'intervento dell'autorità giudiziaria al fine di assicurare l'amministrazione della cosa comune, la sua cura, custodia e conservazione.

Tuttavia, il singolo condomino non può adire l'autorità giudiziaria senza prima aver interpellato l'assemblea. Infatti, ai sensi degli artt. 1105,1134 e 1135 c.c., nonché ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c., è l'assemblea di condominio che ha l'autorità sovrana a decidere delle questioni relative alle opere di straordinaria manutenzione delle parti comuni dell'edificio, in quanto, in tal modo, si “garantisce il diritto di tutti i partecipanti all'amministrazione della cosa comune”, consentendo ai condomini di partecipare alle scelte in materia di opere straordinarie. Inoltre il condomino di un edificio conserva il potere di agire o di intervenire in giudizio a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo ma anche dei suoi diritti di proprietario pro quota delle parti comuni, in specie nel caso di inerzia dell'amministratore del condominio (Trib. Frosinone, 16 settembre 2020).

In conclusione, in risposta al quesito, l'utente potrà adire l'autorità giudiziaria; in tal caso, condizione indispensabile per l'utile esperimento del ricorso fondato sull'articolo 1105, comma 4, c.c. è che vi siano dei precedenti sotto il profilo della mancata formazione di una maggioranza, o della mancata esecuzione di una decisione assunta (Trib. Modena 24 febbraio 2009). In sostanza, all'atto del procedimento andranno allegate le circostanze che dimostrino lo stallo decisionale o esecutivo in cui versa il condominio in relazione ai lavori da eseguirsi sulle parti comuni dell'edificio (aspetti legati alla fattibilità, all'urgenza, la volontà dei condomini, ecc.). Difatti, l'eventuale procedura ex  art. 1105, comma 4, c.c. deve tener conto sia della volontà dei condomini che dell'esigenza concreta dei lavori

Resta inteso che i condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell'autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l'opportunità della scelta dell'appaltatore operata dall'assemblea, per aver accettato un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta; né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l'inutilità o l'irrazionalità dei lavori approvati. Com'è noto, il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità, in base alle norme di legge o del regolamento condominiale, e giunge fino alla soglia dell'eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito ed alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini (Trib. Salerno 4 gennaio 2010).