Cessione di ramo d’azienda con contestuale cessione di locazione in corso: responsabilità di cedente e cessionario verso il terzo locatore

Massima

Ai fini del rispetto del beneficium ordinis previsto dall'art. 36 L. 392/1978, ciò che rileva è l'inadempimento vero e proprio del cessionario/conduttore, che, da parte del locatore, deve essere fatto constatare con autonomo atto, prima di rivolgersi al cedente e di esperire l'azione giudiziale. Tale autonomo atto può essere anche costituito dalla domanda di mediazione, ovvero dalla richiesta di partecipazione alla mediazione (nel caso di specie obbligatoria), estese – in funzione del successivo giudizio - anche al cessionario (e nel caso di cessioni successive all'ultimo cessionario), atteso che una simile iniziativa, per le sue caratteristiche funzionali ben può essere considerata come richiesta di adempimento ante causam fatta nei riguardi del cessionario (o dell'ultimo cessionario).

Il caso

GFR S.r.l. con contratto del 21 dicembre 2010 cedeva in locazione alla Elsynet Impianti S.r.l. un immobile ad uso commerciale sito in Osmannoro, con durata pattuita dal 1° dicembre 2010 al 30 novembre 2016, dietro corresponsione di canone annuale.

In seguito, Elsynet vendeva a 10G S.r.l. un ramo d'azienda del quale faceva parte il contratto di locazione dello stabile in questione, comunicando a GFR la cessione.

Il 19 ottobre 2016 10G vendeva a sua volta a Momax Network S.r.l. un ramo di azienda che non comprendeva il contratto di locazione, ma altre “autorizzazioni e rapporti contrattuali”.

GFR S.r.l., sostenendo di essere stata lasciata all'oscuro dei vari passaggi, di non avere mai acconsentito ad alcuna cessione e che non era mai intervenuta alcuna liberazione dell'originaria conduttrice da parte di essa locatrice, agiva con ricorso ai sensi dell'art. 447 c.p.c. contro Elsynet, 10G e Momax Network, chiedendo pronunciarsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento delle resistenti, nonché condannarsi le stesse, in solido tra loro, al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere.

Si costituiva Elsynet, chiedendo dichiararsi la propria carenza di legittimazione passiva, per avere ceduto il contratto di locazione (in uno con la cessione di azienda) a 10G, nonché respingersi la domanda di pagamento dei canoni, poiché GFR avrebbe dovuto agire in prima battuta contro la cessionaria 10G, che non era stata neppure messa in mora.

Si costituivano, altresì, 10G, che chiedeva il rigetto nel merito delle domande avanzate nei propri confronti e la Momax Network, che chiedeva dichiararsi il proprio difetto di legittimazione passiva, essendo stata cessionaria da Elsynet di un ramo di azienda non comprendente l'immobile oggetto di causa.

Il Tribunale di Firenze (Trib. Firenze 19 novembre 2019) respingeva le domande proposte dalla GFR S.r.l. contro 10G e Momax per carenza di legittimazione passiva, mentre accoglieva tutte le domande avanzate dalla ricorrente contro Elsynet, pronunciando la risoluzione del contratto e condannando detta resistente al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino alla riconsegna.

La Corte d'Appello di Firenze (App. Firenze 9 marzo 2021 n. 410), in accoglimento dell'appello proposto da Elsynet avverso la decisione di primo grado, respingeva tutte le domande proposte da GFR S.r.l. contro Elsynet s.r.l., con condanna della parte appellante al rimborso delle spese di lite in favore di parte appellata. 

Avverso questa sentenza proponeva ricorso per Cassazione la GFR S.r.l., lamentando:

1. con un primo motivo, violazione dell'art. 36 L. 392/78, per non avere la Corte d'Appello considerato la reale posizione giuridica delle parti, non essendo Elsynet S.r.l. locatore originario, ma primo dei cessionari e quindi cedente intermedio, come tale non gravato dal beneficium ordinis, vigendo tra tutti i cedenti intermedi la presunzione di responsabilità solidale;
2. con un secondo motivo, violazione dell'art. 36 L. 392/78, per avere la Corte d'Appello erroneamente ritenuto che la locatrice non avesse preventivamente cercato di ottenere l'adempimento dall'ultimo, nonché dal primo dei cessionari intermedi, omettendo di considerare che GFR, prima di agire contro Elsynet, aveva inviato a 10G e a Momax Network l'invito alla mediazione obbligatoria prodromica alla causa, così tentando di ottenere il pagamento dai cessionari intermedi e, quindi, conformandosi al disposto del citato art. 36 L. 392/78.

Le questioni

Due sono le questioni giuridiche portate all'attenzione della Corte.

La prima questione consiste nello stabilire se, nel caso in esame, la Corte d'Appello abbia correttamente applicato il seguente principio generale, pacifico nella giurisprudenza di legittimità: nel caso di cessione plurima di contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione, di fronte all'inadempimento all'obbligo di pagamento del canone di locazione, il locatore ai sensi dell'art. 36 L. 392/78 deve - in primo luogo e prima di esercitare l'azione nei confronti del cedente - richiedere l'adempimento all'ultimo cessionario; solo nel caso in cui costui non adempia, scatta automaticamente la solidarietà fra tutti i cedenti e cessionari antecedenti, a cui dunque il locatore potrà successivamente ed indifferenziatamente rivolgersi.

La seconda questione - che riveste carattere di novità, non risultando precedenti - verte sulla idoneità o meno della domanda di mediazione e/o della richiesta di partecipazione alla mediazione, estesa al cessionario e (in caso di cessioni successive) all'ultimo dei cessionari, ad essere considerata come richiesta di adempimento ante causam fatta nei riguardi del cessionario (o dell'ultimo cessionario); idoneità che, nel caso concreto, è stata negata dalla Corte d'Appello di Firenze la quale ha, pertanto, respinto il relativo motivo di impugnazione.

Le soluzioni giuridiche

Nell'affrontare la prima questione, la Cassazione ha riaffermato il principio per cui in caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell'azienda) effettuata ai sensi dell'art. 36 L. 392/1978, senza il consenso del locatore, mentre tra (l'unico) cedente e (l'unico) cessionario intercorre un vincolo di responsabilità sussidiaria (contraddistinta dal beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di rivolgersi al cedente, con l'esperimento delle relative azioni giudiziali per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti il suddetto contratto, solo dopo che si sia configurato l'inadempimento del cessionario), nell'ipotesi di verificazione di plurime cessioni a catena, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, viene a configurarsi tra tutti i cedenti “intermedi” del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà (prevista dall'art. 1294 c.c.), in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell'obbligazione inadempiuta dall'attuale conduttore.

Ne discende che:

1. il cedente è sempre obbligato in via sussidiaria nei confronti del locatore, sussidiarietà che si sostanzia, peraltro, nel semplice beneficium ordinis in favore del cedente, il cui rispetto postula la messa in mora senza esito del cessionario (con relativa prova a carico del locatore);
2. solo dopo aver rivolto senza esito la richiesta di inadempimento al cessionario ovvero all'ultimo cessionario in caso di c.d. cessioni a catena, il locatore potrà rivolgersi, indifferenziatamente e solidalmente, a ciascuno dei cedenti intermedi, che non godono di alcun beneficium ordinis tra loro, e senza alcuna esigenza di integrare il contraddittorio tra i potenziali coobbligati.

Applicando tale impostazione, la Cassazione ha ritenuto che la Corte d'Appello nella specie avesse fatto buon governo dei richiamati principi, interpretando correttamente l'art. 36 L. 392/78 e ribadendo che nel caso di cessione plurima di contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione, di fronte all'inadempimento del pagamento del canone di locazione, il locatore deve -in primo luogo e prima di esercitare l'azione nei confronti del cedente- richiedere l'adempimento all'ultimo cessionario; nel caso in cui costui non adempia, scatta automaticamente la solidarietà fra tutti i cedenti e cessionari antecedenti, a cui dunque il locatore potrà successivamente ed indifferenziatamente rivolgersi.

La Corte ha ritenuto, viceversa, manifestamente infondata la tesi della GFR S.r.l., che sembrava voler far discendere dal riconoscimento della responsabilità solidale di tutti i successivi cessionari, nel caso di plurime cessioni, l'esclusione del beneficium ordinis per cui, prima di agire, occorre che il locatore compulsi, chiedendo l'adempimento, l'ultimo cessionario.

La Cassazione ha precisato, al riguardo, che, se è vero che, nel caso in cui l'ultimo cessionario non adempia, scatta automaticamente la solidarietà tra tutti i cedenti ed i cessionari antecedenti, resta tuttavia pur sempre fermo il principio del beneficium ordinis, per cui, di fronte all'inadempimento, il locatore anzitutto deve in prima battuta sempre compulsare l'ultimo cessionario.

Quanto sopra ha comportato l'inevitabile rigetto del primo motivo di appello.

Nell'affrontare la seconda questione, la Corte è partita dal testo dell'art. 4 c. 2 D.Lgs. n. 28/2010, secondo cui la domanda di mediazione è presentata mediante deposito (presso un organismo di mediazione) di un'istanza che deve indicare l'organismo, le parti, l'oggetto e le ragioni della pretesa, previsione da leggersi in combinato disposto con la normativa dettata dall'art. 5, comma 1-bis in tema di mediazione obbligatoria, il quale prevede uno stringente collegamento tra il processo civile (“azione”) e la preventiva mediazione, la cui ratio è quella di ottenere, in caso di eventuale successivo giudizio, una simmetria tra la disposizione richiamata (art. 4 c. 2 D.Lgs. 28/2010) e l'art. 125 c.p.c., circa il contenuto degli atti processuali.

Il fatto che l'istanza di mediazione debba contenere gli stessi elementi (parti, oggetto e ragioni), riproposti in sede processuale (personae, petitum e causa petendi dell'art. 125 c.p.c.) – e ciò al fine di rendere effettiva la mediazione, per cui la parte chiamata deve essere messa in condizione di conoscere tutte le questioni, nel loro nucleo essenziale, costitutive della pretesa dell'altra parte – non consente, ad avviso della Corte, di escludere che la domanda di mediazione non possa anche rivestire i presupposti della intimazione ad adempiere.

La domanda di mediazione, prosegue la Corte, “…per la sua specifica funzione di giustizia complementare in funzione deflattiva, collegata al solo eventuale futuro giudizio di merito, viene inviata ante causam e nell'esporre la pretesa giuridica di cui si è titolari e la relativa esigenza di tutela, anzitutto al fine di trovare un possibile accordo conciliativo tra le parti, contiene naturalmente quella richiesta di adempimento che, pur nella sua forma più elementare, vale ad escludere il mero ritardo ed è idonea a far constare l'inadempimento del soggetto obbligato”.

La Cassazione ha ritenuto, infine, illogico che la corte territoriale avesse rigettato la domanda del proprietario verso il cedente, affermando che il primo non avrebbe tentato di ottenere l'adempimento dei cessionari intermedi e giustificando tale rilievo sulla pretesa non equipollenza tra domanda di mediazione e messa in mora: in base all'orientamento della Corte, infatti, ciò che conta, ai fini del rispetto del beneficium ordinis, non è la mora in sé del cessionario, che, a ben vedere, si produce ex re allo scadere del termine per il pagamento della rata di canone, ma l'inadempimento vero e proprio, che occorre dunque constatare, al di là del mero ritardo, con un autonomo atto – ancorché nelle semplici forme dell'intimazione stragiudiziale – che non può che essere anteriore all'azione giudiziale.

E tale funzione di far constare ante causam l'inadempimento del debitore ben può essere assolta attraverso la domanda di mediazione, se solo si considera che il beneficium ordinis implica soltanto che prima dell'esercizio dell'azione contro il cedente e, quindi contro la platea dei cedenti e cessionari, ci si debba rivolgere in via stragiudiziale all'ultimo cessionario.

In accoglimento, pertanto, del secondo motivo di appello, la impugnata sentenza è stata cassata e rinviata alla Corte d'appello di Firenze, in diversa composizione, per nuovo esame in applicazione del seguente principio di diritto: “Ai fini del rispetto del beneficium ordinis previsto dall'art. 36 della legge 392/1978, ciò che rileva è l'inadempimento vero e proprio del cessionario/conduttore, che, da parte del locatore, deve essere fatto constatare con autonomo atto, prima di rivolgersi al cedente e di esperire l'azione giudiziale. Tale autonomo atto può essere anche costituito dalla domanda di mediazione, ovvero dalla richiesta di partecipazione alla mediazione (nel caso di specie obbligatoria), estese – in funzione del successivo giudizio - anche al cessionario (e nel caso di cessioni successive all'ultimo cessionario), atteso che una simile iniziativa, per le sue caratteristiche funzionali ben può essere considerata come richiesta di adempimento ante causam fatta nei riguardi del cessionario (o dell'ultimo cessionario)”.

Osservazioni

Il principio ribadito dalla Suprema Corte secondo cui in materia di locazione, in caso di plurime cessioni - senza il consenso del locatore - del contratto di locazione insieme all'azienda, tra i cedenti "intermedi" viene a configurarsi, in presenza dell'inadempimento dei cessionari, un vincolo di corresponsabilità nei confronti del locatore, a prescindere dal numero delle cessioni ed indipendentemente dal loro rapporto "diretto" di garanzia con i singoli cessionari, nell'implicare un meccanismo di "cumulatività indeterminata" della responsabilità tra coobbligati, costituisce adeguato "contrappeso" al fine di riequilibrare la vicenda contrattuale, che si sviluppa in deroga al generale principio di incedibilità del rapporto obbligatorio in mancanza dell'assenso del contraente ceduto.

Del resto, l'irrilevanza del consenso del locatore alla cessione che caratterizza l'istituto della cessione della locazione contestuale alla cessione dell'azienda, rendendo del tutto peculiare l'intera fattispecie speciale di detta cessione, impone di aderire, per il caso di configurazione di plurime cessioni, ad un'opzione ermeneutica che  risulti compatibile con una tutela "rafforzata" del soggetto ceduto al  quale, in evidente spregio dei principi di successione nel debito, si nega la facoltà di esprimere la propria volontà ed il proprio assenso.

In tale prospettiva, deve ritenersi senz'altro legittima – e, ad avviso del sottoscritto, perfino doverosa - la configurabilità di una fattispecie di responsabilità cumulativa tra cessionari intermedi, poiché la patente violazione del generale principio della incedibilità delle posizioni passive del rapporto obbligatorio senza il consenso del contraente ceduto si giustifica solo alla luce di tale adeguato contrappeso idoneo a riequilibrare l'intera vicenda contrattuale in fieri, per l'appunto realizzantesi attraverso il meccanismo della sopra richiamata "cumulatività indeterminata" della responsabilità tra coobbligati.

Sempre in un'ottica di tutela rafforzata del locatore ceduto, alla luce della prevista deroga – in caso di cessione di ramo d'azienda cui si accompagni la cessione della locazione - al principio di generale incedibilità del contratto in difetto del consenso del contrante ceduto ai sensi dell'art. 1406 c.c., si giustifica, altresì, l'attitudine della domanda di mediazione e/o della richiesta di partecipazione alla mediazione obbligatoria a costituire atto assimilabile in toto ad una richiesta di adempimento stragiudiziale ai fini del beneficium ordinis contemplato dall'art. 36 L. 392/78, essendo previsto che l'inadempimento venga semplicemente fatto constare attraverso, appunto, un atto anteriore alla domanda giudiziale, per il quale non sono richieste formule sacramentali (che non sono, del resto, richieste neppure per gli atti di costituzione in mora in genere).

Di particolare rilevanza il principio da ultimo affermato, non risultando precedenti in tal senso della Corte di Cassazione, dal che la sostanziale novità della questione affrontata.