Stato manutentivo dell’immobile locato: quando è legittima la sospensione del pagamento del canone di locazione?

Massima

E' da ritenersi legittima la sospensione del pagamento dei canoni da parte del conduttore quando è proporzionale all'inadempimento del locatore, che deve ritenersi grave soprattutto sotto il profilo della potenziale pericolosità derivante dallo stato dei luoghi, risultando irrilevante la circostanza per cui lo stesso conduttore abbia continuato a permanere nell'immobile, ed essendo sufficiente per agire in via di autotutela ex art. 1460 c.c. anche solo un inesatto inadempimento, riconducibile, nel caso concreto, ad un limitato godimento dell'immobile locato, dovuto alle rovinose condizioni accertate.

Il caso

Con atto di citazione, parte conduttrice adiva il Tribunale per ottenere la condanna della società locatrice all'esecuzione degli interventi necessari al mantenimento dell'immobile locato ex art. 1575 c.c., nonché il risarcimento in via equitativa dei danni patiti quali conseguenza dell'inadempimento.

Precisava parte attrice che: a maggio 2017 una società era risultata aggiudicataria del compendio immobiliare presso il quale Ella era locataria e che, previo esercizio del diritto di prelazione, aveva sottoscritto il 20 dicembre 2018 con la società proprietaria un contratto di locazione quadriennale con scadenza 31 dicembre 2021; successivamente, la proprietà veniva alienata ad altra società che era la locatrice dell'immobile de quo; il predetto immobile si trovava in pessime condizioni e abbisognava di urgenti interventi di restauro che non venivano eseguiti dalla locatrice; per questi motivi la conduttrice sospendeva ai sensi dell'art. 1460 c.c. la corresponsione dei canoni di locazione da luglio 2020.

La parte locatrice si costituiva in giudizio concludendo per il rigetto della domanda attorea, evidenziando che quest'ultima aveva richiesto, per procedere al rilascio dell'immobile, l'ingente somma di € 200.00,00 nonché rifiutato l'offerta di acquisto di un altro immobile.

Precisava parte convenuta che: la conduttrice aveva inviato disdetta in data 30 novembre 2020; non aveva corrisposto i canoni di locazione da luglio 2020 e che la sospensione ex art. 1460 c.c. era strumentale; viveva da tempo nel predetto immobile senza rimostranza alcuna; infine, instava per la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione da parte della conduttrice alla propria obbligazione di pagamento e, in subordine, per l'accertamento dell'intervenuta cessazione del contratto di locazione alla sua prima scadenza contrattuale, come da disdetta inviata dalla conduttrice.

Il giudice adìto disponeva il mutamento del rito ed assegnava alle parti termine per introdurre il procedimento di mediazione obbligatoria, fissando all'esito udienza ex art. 420 c.p.c. e assegnando contestualmente i termini per l'integrazione degli atti introduttivi.

Disposta la c.t.u. al fine di accertare la necessarietà degli interventi di manutenzione straordinaria indicati da parte attrice e se tale necessità potesse dirsi già esistente nel dicembre 2018.

Ritenuta la causa matura per la decisione (e a seguito del decesso dell'originaria attrice/ricorrente e della sua riassunzione ad opera dell'erede), il giudice accoglieva la domanda di parte ricorrentee, in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dalla resistente dichiarava l'intervenuta risoluzione del contratto (quantomeno dal 31 dicembre 2022) da cui il diritto per la locatrice di riottenere la disponibilità dell'immobile; infine, condannava parte resistente alla rifusione delle spese di lite.

La questione

Nella pronuncia in esame, si tratta di verificare l'obbligo della parte locatrice di eseguire opere di natura straordinaria sull'immobile locato e la speculare opportunità della parte conduttrice di sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, ovvero improntata all'obbligo di comportarsi secondo buona fede e alla oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, in ragione dell'equilibrio sinallagmatico del contratto.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Venezia è chiamato a decidere sulla legittimità della richiesta formulate da parte attrice per l'esecuzione degli interventi manutentivi e conservativi dell'immobile locato.

Pertanto, risultava di primaria rilevanza conferire incarico ad un c.t.u. il quale, con consulenza depositata in data 28 dicembre 2021, evidenziava che: l'immobile oggetto del contratto stipulato dalle parti era risultato necessitare di interventi di manutenzione straordinaria per possibile crollo del controsoffitto dovuto alla “presenza di infiltrazioni sulla parete contatori, su porzione del controsoffitto del locale androne e su porzione del soffitto del locale adiacente all'androne”, ritenendo imprescindibile per il normale uso abitativo demolire l'intero controsoffitto dell'androne per la messa in sicurezza del vano condominiale e una verifica statica delle travi del solaio dell'androne medesimo e dell'attiguo magazzino - anche al fine di evitare una possibile caduta del controsoffitto sull'armadio dei contatori - per poi alla fine procedere al rifacimento del controsoffitto dell'androne.

In seconda battuta, e tenuto conto degli esiti della espletata c.t.u., il giudice valutava la legittimità della sospensione del canone da parte della conduttrice, concludendo che gli interventi evidenziati dal consulente rientravano nel concetto di spesa straordinaria facenti capo al locatore, che questi non aveva fornito argomentazioni giustificative del proprio inadempimento, e che pertanto la sospensione risultava proporzionale all'inadempimento della locatrice da ritenersi grave, sotto il profilo della potenziale pericolosità derivante dallo stato dei luoghi, in quanto l'immobile si trovava in uno stato di degrado tale da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsiasi attività.

Il Tribunale, pertanto, accoglieva la domanda della ricorrente.

Rilevava, in ogni caso, l'intervenuta cessazione del rapporto contrattuale a far data quantomeno dal 31 dicembre 2022, confermata anche da parte ricorrente, circostanza che comportava la fondatezza della domanda di accertamento dell'intervenuta risoluzione del contratto, con conseguente diritto della locatrice a ottenerne la riconsegna dell'immobile, qualora non ancora avvenuta.

Osservazioni

La pronuncia in esame del Tribunale di Venezia si sofferma in una disamina, per così dire, duplice e speculare, in primo luogo, nel valutare la sussistenza dello stato di pericolo in cui si trovava l'immobile oggetto del contratto di locazione, bisognoso di significativi interventi di manutenzione straordinaria e, secondariamente, la legittima sospensione del pagamento dei canoni da parte della conduttrice.

Precisamente, quest'ultima, in ragione della situazione pregiudizievole per il normale uso abitativo in cui si trovava l'immobile locato, ometteva il pagamento del canone di locazione esercitando l'eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c.

La succitata disposizione codicistica prevede espressamente che: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia, non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede”.

Il conduttore, quindi, che si veda limitato nei propri diritti, può omettere il versamento del canone di locazione, o parte di esso, al proprietario, costituendo tale circostanza la normale applicazione del principio della eccezione di inadempimento di cui all'art. 1460 c.c., a patto che vengano rispettati due presupposti, ossia che esista un inadempimento ad opera della controparte e che vi sia proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti (v. Trib. Massa 5 dicembre 2022; in senso conforme, v. Cass. civ., sez. VI, 26 maggio 2022, n. 17020; Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2021, n. 2154).

Quanto alla lamentata situazione da parte della conduttrice - e comunque pienamente avvalorata dagli esiti della consulenza tecnica esperita in corso di causa - l'eccezione di inadempimento può e deve essere utilizzata solo nei casi in cui il rifiuto ad adempiere non sia contrario a buona fede, rectius deve essere proposta l'adozione di un criterio di proporzionalità tra le prestazioni inadempiute che deve condurre l'interprete e/o il Giudicante ad una comparazione delle reciproche condotte delle parti.

Sul punto, si è così espressa una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass. civ., sez. III, 26 luglio 2019, n. 20322): “Si è in tal senso rammentato - sulla scorta e in continuità con consolidata giurisprudenza (da ultimo, v. Cass. civ., sez. III, 29 marzo 2019, n. 8760) - il rilievo che, nell'istituto della sospensione dell'adempimento regolato dall'art. 1460 c.c., assume il principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 c.c., al quale del resto fa esplicito rimando l'art. 1460, comma 2, c.c. laddove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo “buona fede”: correlazione che - si è osservato - non altrimenti può concretizzarsi se non nella “commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte”, ossia nella “proporzionalità” dei rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (v. Cass. civ., sez. III, 9 agosto 1982, n. 4457; Cass. civ., sez. III, 22 gennaio 1985, n. 250; Cass. civ., sez. III, 20 giugno 1996, n. 5694)”.

Pertanto, la sospensione totale dell'adempimento alla obbligazione di pagamento che può essere fatta valere ai sensi dell'art. 1460 c.c. sarebbe ammessa soltanto quando si verifichi la completa inutilizzabilità dell'immobile, ovvero quando venga accertata la sussistenza di un inadempimento colpevole del locatore, idoneo a giustificare una pronunzia di risoluzione del contratto (Trib. Salerno 18 febbraio 2008, n. 367).

In un'ipotesi affine al caso di specie, in cui l'unità immobiliare si presentava in uno stato di degrado ed abbandono causato dall'assenza di interventi manutentivi atti a ripristinare le normali condizioni d'uso compromesse da infiltrazioni d'acqua avvenute in passato, è stata ritenuta sussistente una condizione di assoluto degrado dell'immobile tale da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività determinando, conseguentemente la violazione degli obblighi gravanti sulla parte attrice ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., e la sospensione legittima degli oneri relativi al pagamento dei canoni (Cass. civ., sez. III, 22 giugno 2020, n. 12103).

Al contrario, invece, con la sentenza del 22 giugno 2022, n. 10151, il Tribunale di Roma ha stabilito che la conduttrice, rimasta nel godimento dell'immobile locato nonostante le infiltrazioni ivi presenti, non aveva la facoltà di sospendere la propria prestazione, ex art. 1460 c.c., essendo valutato tale inadempimento non proporzionale a quello contestato alla parte locatrice.

A tal fine, la pronuncia si colloca a buon diritto in quel filone giurisprudenziale, ormai granitico, secondo cui la regola di cui all'art. 1460 c.c. in tema di inadempimento contrattuale, si fonda su due presupposti: “l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cass. civ., sez. III, 11 aprile 2006, n. 8425; Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 2005, n. 2855; Cass. civ., sez. III, 7 marzo 2001, n. 3341).

Nel panorama giurisprudenziale, si è assistito a soluzioni intermedie, per le quali si è anche affermato che, qualora l'immobile locato venga a trovarsi, anche se non per colpa del locatore, in condizioni tali che non ne consentono il normale godimento in relazione alla sua destinazione contrattuale, il conduttore ha diritto in questo caso ad ottenere una riduzione del canone, proporzionale alla riduzione dell'utilità che il conduttore consegue (Cass. civ., sez. III, 27 febbraio 2004, n. 3991), con ciò avvalorando anche ipotesi gradate di godimento del bene locato.

Ad ogni buon conto, ed in ossequio ai principi generali che regolano la responsabilità civile, qualora il godimento del bene locato risulti ridotto o escluso per fatti sopravvenuti rispetto alle previsioni contrattuali, il conduttore ha comunque diritto al risarcimento dei danni a titolo di responsabilità contrattuale (v., ex multis, Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 2003, n. 19181).

Riferimenti

Barrasso - Di Marzio - Falabella, La locazione, Percorsi giurisprudenziali, Milano, 2008;

Celeste, Codice delle locazioni, sub artt. 1575 e 1576, Milano, 2020;

Scarpa, Le principali questioni processuali del contenzioso in materia di locazioni, in Giur. merito, 2011, fasc. 11, 2863;

Signorelli, Contratto di locazione e giurisprudenza: obbligazioni, prestazioni e responsabilità, in Resp. civ. e prev., 2015, 418.