Richiesta di oneri condominiali e compenso dell’amministratore nei confronti dei condomini morosi

In argomento, si osserva che le spese condominiali sono tutti quegli oneri che devono essere versati dai condomini per la gestione e la conservazione di tutte le parti comuni dell'edificio e degli impianti. In generale, le spese possono classificarsi come spese ordinarie, straordinarie, urgenti e per il godimento.

Le spese ordinarie, per la normale gestione e conservazione delle parti comuni dell'edificio, rappresentano gli esborsi dei condomini sostenuti per la pulizia di scale, la manutenzione dei sistemi di illuminazione, il pagamento delle utenze. Infine, rientrano i costi di gestione (cancellaria, ecc.), l'assicurazione e il compenso dell'amministratore. Quest'ultima voce rappresenta, dunque, una delle voci degli gli oneri condominiali.

In situazioni di morosità, l'art. 63, comma 1, disp. att. c.c. prevede che per la riscossione dei contributi in base allo “stato di ripartizione approvato dall'assemblea”, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

In tema, come sottolineato dai giudici, il ricorso da parte dell'amministratore del condominio al procedimento monitorio ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. nei confronti del condomino moroso, in base al preventivo delle spese approvato dall'assemblea postula la ricorrenza dell'approvazione del bilancio (preventivo o consuntivo) da parte dell'assemblea; ciò, avuto riguardo alla natura eccezionale della norma e al fatto che il decreto ingiuntivo presuppone l'esistenza di una prova scritta del credito proveniente dal debitore (Cass. civ., sez. II, 26 settembre 2022, n. 28001). Per meglio dire, l'amministratore condominiale può ottenere un decreto ingiuntivo, “provvisoriamente esecutivo”, nei confronti del condomino moroso “alla sola condizione che l'assemblea abbia approvato i bilanci e il relativo stato di ripartizione, ossia la distinzione delle spese in capitoli e la loro suddivisione fra i singoli condomini”. Il verbale assembleare che approva lo stato di ripartizione dei contributi, pur non avendo di per sé valore di titolo esecutivo, ha una qualità probatoria privilegiata che vincola il giudice dell'ingiunzione alla concessione della clausola di immediata esecutività, se richiesta, benché la dichiarazione della provvisoria esecutività avvenga in base ad un titolo proveniente dal creditore. La ratio di tale disciplina si rinviene nell'esigenza della più agevole gestione dell'amministrazione del condominio, a sua volta riconducibile all'obbligo, per legge gravante sull'amministratore, di rendere conto della gestione alla fine di ciascun anno (Trib. Crotone 18 dicembre 2020, n. 1127).