Riconoscimento del credito dell’amministratore uscente nei confronti del condominio

Per anticipazione s'intende quella somma di denaro proveniente dal patrimonio dell'amministratore e utilizzata in favore del condominio. L'anticipazione è una pratica ancora diffusa sebbene il professionista, per legge, è obbligato a far transitare le somme ricevute su uno specifico conto corrente intestato al condominio.

Ad esempio, l'amministratore Tizio esegue le delibere dell'assemblea e, nei limiti del bilancio condominiale, “provvede autonomamente” a tutte le spese necessarie per la gestione delle parti comuni dell'edificio e dei relativi servizi. In alcuni casi, in mancanza di fondi presenti nella cassa del condominio, Tizio anticipa le somme e, di conseguenza, all’approvazione del rendiconto o al momento della cessazione dell’incarico, sorge la richiesta di restituzione.  A tal fine, l'onere probatorio dell'amministratore deve coordinarsi con la natura dell'incarico gestorio svolto. In pratica:

• occorre dimostrare l'inerenza dei pagamenti anticipati alle obbligazioni contratte nell'interesse del condominio;
• le anticipazioni devono essere fatte nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell'assemblea, ovvero d'iniziativa, ma ottenendo la ratifica dell'assemblea.

Pertanto, l'approvazione del consuntivo ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle poste specificamente indicate dall’amministratore. Diversamente:

• l'amministratore non ha diritto a recuperare le anticipazioni qualora le spese anticipate non siano state approvate dall'assemblea;
• il semplice saldo passivo a rendiconto, tra entrate ed uscite, non presuppone l'anticipazione dell'amministratore in quanto lo stesso potrebbe avere reperito i fondi altrove.

In conclusione, l'amministratore deve dimostrare di avere anticipato le spese in presenza di carenza di fondi sul conto corrente condominiale, quindi di avere sopperito con propri pagamenti, esibendo i bonifici o, comunque, i titoli attraverso i quali i pagamenti sono avvenuti. Sarà quindi una apposita delibera, votata a maggioranza, che consentirà all'amministratore di prelevare dalle casse del condominio i soldi necessari ai suddetti rimborsi spese. In caso contrario, cioè in assenza di prove contabili e di approvazione dell’assemblea, non sussiste il diritto al rimborso delle anticipazioni.