Plusvalenza da superbonus evitabile in caso di vendita con riserva di proprietà

Il caso di specie

Nella vicenda in esame, l'istante chiede se nel caso di vendita con riserva di proprietà, ai fini della determinazione dell'eventuale plusvalenza di cui all'art. 67, comma 1, lett. b-­bis) TUIR, la data di cessione dell'immobile, rilevante anche ai fini del termine decennale post conclusione dei lavori per cui si sia fruito del Superbonus, debba considerarsi quella di stipula dell'atto o quella successiva di pagamento dell'ultima rata.

Aspetti fiscali

L'art. 1, commi da 64 a 67, della l. 30 dicembre 2023, n. 213 (c.d. legge di bilancio 2024) disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile, relativa alle cessioni d'immobili che sono stati oggetto d'interventi agevolati ai sensi dell'art. 119 d.l. n. 34/2020, relativamente ai quali spetta la detrazione ivi prevista (c.d. Superbonus). Il comma 66 dell'art. 1 della citata legge di bilancio 2024 stabilisce, inoltre, che «le disposizioni di cui ai commi 64 e 65 [che prevedono che alle suddette plusvalenze si possa applicare l'imposta, sostitutiva dell'imposta sul reddito, del 26%] si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024».

La soluzione del Fisco

Secondo il Fisco, con riferimento all'applicazione della lett. b-­bis) dell'art. 67 e, pertanto, nel caso di vendita con riserva di proprietà, il momento rilevante ai fini della eventuale plusvalenza imponibile è quello in cui si verifica l'effetto traslativo della proprietà dell'immobile oggetto degli interventi agevolati che, come previsto dall'art. 1523 c.c. coincide con il versamento dell'ultima rata da parte dell'acquirente.

Premesso ciò, nel caso di specie, non si realizza la plusvalenza, in quanto all'atto della vendita, che si perfezionerà con l'integrale pagamento del prezzo concordato, saranno trascorsi più di dieci anni dalla conclusione dei lavori sull'immobile. Per meglio dire, la verifica del decorso del termine decennale per l'esclusione della plusvalenza derivante dalla cessione di un fabbricato, su cui sono stati eseguiti dei lavori che hanno fruito del Superbonus, deve essere verificata al momento del passaggio di proprietà del bene, anche in presenza di una clausola di riserva della proprietà.

Nel caso di specie, poiché i lavori sono stati ultimati nel mese di dicembre 2023 ed il pagamento dell'ultima rata di prezzo avverrà nel corso del 2034 (prezzo suddiviso in 120 rate mensili con decorrenza dal 2024), l'Agenzia delle entrate conclude che non si realizza alcuna plusvalenza.