Correttivo Cartabia: le novità normative e i risvolti giurisprudenziali in materia locatizia

Introduzione. Il quadro normativo

La riforma Cartabia (d.lgs. n. 149/2022) ha inciso in maniera importante sul processo civile ridisegnandone una buona parte allo scopo dichiarato di velocizzare i processi e rendere più rapida la giustizia civile.

Quanto alla materia locatizia, le norme in materia di sfratto introdotte con la riforma della giustizia voluta dal Ministro Cartabia sono due: gli artt. 663 e 657 del c.p.c. La modifica che riguarda l'art. 663 c.p.c. non è altro che un intervento di coordinamento derivante dalla modifica introdotta nell'art. 475 c.p.c. Per meglio dire, in sede di processo civile, l'art. 663 c.p.c. in origine prevedeva che “Se l'intimato non comparisce o comparendo non si oppone, il giudice convalida la licenza o lo sfratto e dispone con ordinanza in calce alla citazione l'apposizione su di essa della formula esecutiva”. Con la riforma Cartabia, invece, la versione riformata prevede che “Se l'intimato non compare o comparendo non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva la licenza o lo sfratto”. Pertanto, per l'esecuzione di uno sfratto, con l'introduzione della riforma Cartabia non è più necessario aggiungere l'apposizione della formula esecutiva; cioè, non è dunque più necessario aggiungere tale formula alla fine dell'atto di citazione ed è sufficiente una copia conforme dello stesso, come stabilito dall'art. 475 c.p.c.

Al contrario, la vera novità della riforma Cartabia è la modifica dell'art. 657 c.c. che rimane sotto il titolo “Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione”, estendendo così la procedura di sfratto all'affitto d'azienda e al comodato d'uso. Tuttavia, su questo aspetto non sono mancate alcune criticità operative:

a) quanto al contratto di comodato, la norma “forse” poteva essere redatta con maggiore attenzione, in quanto la parola presente nel titolo e nel testo “alla finita locazione” non corrisponde a un contratto di comodato (ovvero cessazione o scadenza del termine). Difatti, il Legislatore ha inserito la parola "comodato" in modo generico, senza alcuna limitazione, mentre ove si volesse interpretare in modo restrittivo tale riforma, ben avrebbe potuto il Legislatore inserire la locuzione comodato con termine di scadenza;

b) il successivo art. 658 c.p.c. (prima del correttivo) è rimasto immutato, senza prevedere espressamente l'estensione di tale procedura di sfratto all'affitto d'azienda, creando di fatto una situazione contraddittoria che ha fatto sorgere dubbi, in dottrina e giurisprudenza, circa l'applicabilità, in via interpretativa, della procedura di sfratto per morosità al contratto di affitto d'azienda.

Il procedimento per convalida di sfratto applicabile al comodato c.d. precario

In merito alla prima criticità, la pronuncia del Tribunale di Brescia (sentenza 18 marzo 2024) rappresenta uno dei primi interventi chiarificatori in ordine all'àmbito applicativo dell'art. 657 c.p.c., come modificato dalla riforma Cartabia (d.lgs. n. 149/2022). La questione riguardava l'applicabilità della norma e del procedimento speciale ivi disciplinato, al contratto di comodato precario (senza determinazione di durata) disciplinato dall'art. 1810 c.c. Nel caso di specie, parte attrice (comodante) chiedeva la risoluzione del contratto comodato intercorso tra le parti, utilizzando lo speciale procedimento di convalida dello sfratto ai sensi del novellato art. 657 c.p.c. Il convenuto comodatario chiedeva, invece, l'inammissibilità dell'azione di sfratto per cessazione comodato introdotta ex art. 657 c.p.c. Invero, a parere di controparte, il testo integrato dell'art. 657 c.p.c. consente l'utilizzo del procedimento speciale solo se vi è una durata contrattuale ben stabilita, poiché il testo normativo consente l'adozione del procedimento speciale sia prima della scadenza contrattuale che dopo; quindi, in mancanza, a parere della difesa convenuta, avrebbe avuto senso la procedura ex art. 447-bis c.p.c. Alla prima udienza, il giudice rileva che nei contratti senza la scadenza, la questione viene automaticamente in essere con la richiesta di rilascio dell'immobile, considerato che diversamente opinando, “per quanto infelice la formulazione letterale della norma, si opererebbe una ingiustificata discriminazione all'interno del medesimo tipo contrattuale”; sicché, per queste ragioni, è stato disposto il provvisorio rilascio ex art. 665 c.p.c., il mutamento del rito, l'espletamento del tentativo obbligatorio di mediazione, fissando udienza di discussione con la concessione dei termini per il deposito di memorie integrative.

a) I precedenti di merito

In argomento, altri giudici si sono soffermanti sul problema in esame. In tal contesto, il Tribunale di Roma (ordinanza 23 maggio 2023) aveva convalidato lo sfratto per scadenza del contratto di comodato senza un termine di scadenza, rilevando che il rilascio dell'immobile concesso in comodato doveva avvenire a semplice richiesta e che l'intimante aveva inviato comunicazione scritta. Altro giudice (Trib. Milano 25 ottobre 2023 n. 8325), osserva che quella seguita nella formulazione della norma del decreto delegato è modalità davvero imprecisa e superficiale tramite il generico richiamo alla finita locazione, sicché pare debba comunque ritenersi che l'applicabilità dello strumento della licenza e dello sfratto per la scadenza del contratto non possa comunque essere limitata, ed ove lo strumento che stiamo considerando restasse utilizzabile in modo limitato, l'operazione legislativa avrebbe fallito completamente il proprio obiettivo. In effetti, anche se la riforma legislativa si è limitata all'inserimento della parola “comodato” all'interno dell'art. 657 c.p.c. per la convalida dello sfratto per finita locazione, si rileva come non vi sia alcuna ratio legis logica nel limitare la portata della riforma solo ai contratti di comodato con indicazione del termine di scadenza, sfavorendo, in modo incomprensibile i contratti di comodato precario, ad nutum, senza la previsione di alcun termine di scadenza.  Pertanto, interpretando il testo integrato dell'art. 657 c.p.c. in virtù dell'antico brocardo latino ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit, i giudici ritengono ammissibile lo speciale procedimento azionato anche nell'ipotesi di comodato senza l'indicazione di un termine di scadenza.

b) Estensione dell'istituto dello sfratto per finita locazione ai contratti senza determinazione di durata

Dopo aver richiamati i citati precedenti di merito, secondo il giudice di Brescia, anche in questi casi la questione non è dissimile da quella che concerne l'adozione del procedimento di convalida di sfratto per il comodato con determinazione della scadenza contrattuale. Infatti, alla luce di quanto detto, deve opinarsi, dunque, che nella fattispecie la scadenza contrattuale coincide con la richiesta di restituzione del bene immobile concesso in godimento senza alcun termine, ad nutum, con la conseguentesuccessiva possibilità di fare ricorso al novellato art. 657 c.p.c. in caso di mancata restituzione del bene in oggetto, in quanto la condizione di risolubilità ad libitum è espressamente prevista dall'art. 1810 c.c. In proposito, la Suprema Corte ha statuito che il comodato precario è caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti è rimessa in via potestativa alla sola volontà del comodante, che ha facoltà di manifestarla ad nutum con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l'immobile sia stato adibito a casa familiare (Cass. civ., sez. III, 7 luglio 2010, n. 15986). Dunque, in materia locatizia, l'opposizione all'intimazione di licenza per finita locazione determina la trasformazione del procedimento sommario per convalida della licenza in giudizio ordinario di cognizione, il quale è volto ad accertare se la domanda di rilascio, comunque contenuta nell'istanza di intimazione di sfratto, sia o meno fondata, dovendo derivarne la decisione sul mantenimento o sulla risoluzione del contratto sottostante all' intimazione, senza che ciò comporti la violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato (Cass. civ., sez. III, 12 luglio 2007, n. 15593).

Alla luce delle considerazioni esposte, nel caso di specie, il giudice di Brescia ha ritenuto che una volta mutato il rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., a seguito dell'opposizione spiegata da parte convenuta, è intervenuta la trasformazione del rito nelle forme ordinarie, avente ad oggetto la legittima domanda di rilascio dell' immobile per cessazione del contratto di comodato, ponendo, in ogni caso, nel nulla l'eccezione della difesa convenuta, valida solo per la fase sommaria del procedimento azionato. Pertanto, in virtù del summenzionato ragionamento, il Tribunale ha accolto la domanda di convalida dell'intimato sfratto per cessazione del contratto di comodato precario.

Il procedimento per convalida di sfratto per morosità applicabile all'affitto di azienda

In relazione alla seconda criticità emersa dalla riforma Cartabia, nel silenzio della norma (quindi prima del correttivo), alcuni Tribunali hanno escluso i contratti di affitto di azienda (o di ramo di essa) dal campo di applicazione dell'art. 658 c.p.c., non convalidando lo sfratto intimato per morosità (in tal senso. v. Trib. Foggia 16 ottobre 2023 e Tribunale di Roma, maggio 2023). In altri casi, per converso, lo sfratto per morosità è stato convalidato anche in caso di contratti di affitto di azienda (o rami d'azienda), ritenendo applicabile tale procedura anche a tali casi (Trib. Milano 18 dicembre 2023; Trib. Nola 13 novembre 2023; Trib. Verona 11 luglio 2023 n. 3884).

Ebbene, in considerazione dei sopravvenuti orientamenti contrastanti, il Tribunale di Napoli (ordinanza 20 dicembre 2023) ha rimesso, ai sensi del nuovo art. 363-bis c.p.c. (c.d. rinvio pregiudiziale), alla Corte di Cassazione il seguente quesito: “dica la Corte di Cassazione se la procedura sommaria per convalida di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. sia o meno applicabile al contratto di fitto di azienda ovvero al contratto di fitto di ramo di azienda”. Nel motivare circa la sussistenza dei presupposti del rinvio, il Tribunale campano ha evidenziato, quanto alle gravi difficoltà interpretative, che il Legislatore delegato ha ritenuto di adottare la stessa tecnica normativa utilizzata nel testo vigente ante modifica, in cui l'elencazione delle fattispecie contrattuali assoggettabili alla procedura di sfratto è contenuta nell'art. 657 c.p.c., mentre il successivo art. 658 c.p.c., limitandosi a richiamare le modalità stabilite nell'articolo precedente, utilizza in senso estensivo i due sostantivi “locatore” e “conduttore”.

Le soluzioni della Corte di Cassazione

All'indomani della pubblicazione del c.d. correttivo Cartabia (d.lgs. n. 164/2024, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 264 dell'11 novembre 2024), la Corte di legittimità si è pronunciata sul rinvio pregiudiziale disposto dal Tribunale di Napoli con l'ordinanza del 20 dicembre 2023. Secondo i giudici di legittimità, il dubbio prospettato a fondamento dell'ordinanza riguardava testualmente il solo art. 657 c.p.c. (ed anzi il solo suo primo comma), il quale aveva dato solo parziale attuazione alla delega, estendendo ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto d'azienda il solo procedimento di convalida di licenza per finita locazione e non anche il procedimento di convalida di sfratto per morosità disciplinato dall'art. 658 c.p.c. e “neppure” quello di sfratto per finita locazione, previsto dal secondo comma dello stesso art. 657 c.p.c.

Premesso ciò, la Corte di Cassazione, con la sentenza del 13 novembre 2024, n. 29253, pronunciandosi sul rinvio pregiudiziale disposto dal Tribunale di Napoli con l'ordinanza del 20 dicembre 2023, ha affermato il seguente principio di diritto: “a seguito delle modifiche introdotte nell'art. 657 c.p.c. dal d.lgs. n. 149/2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni immobili”.

Il presente principio nasce dal seguente ragionamento:

a) Estensione della norma ai procedimenti di sfratto per morosità

Il dubbio viene sciolto dalla Suprema Corte in favore della seconda delle soluzioni interpretative prospettate dall'ordinanza del giudice campano e, dunque, nel senso che, in realtà, la delega era stata pienamente e completamente attuata. Difatti, le ragioni testuali e sistematiche militano nel senso di estendere ai nuovi soggetti contrattuali tutte le disposizioni del “capo II” intitolato “Del procedimento per convalida di sfratto”, sempreché compatibili con i caratteri strutturali del tipo contrattuale cui essi si riferiscono (limite intrinseco che ovviamente esclude che una intimazione di sfratto per morosità possa mai darsi rispetto ad un comodato precario). Pertanto, il fatto che la modifica abbia riguardato il solo art. 657 c.p.c. e si sia risolta non già in una sua riformulazione integrale ma nel mero inserimento nell'elenco delle tipologie di contraenti già contemplate dal comma 1 di tale disposizione (conduttore, affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono) delle altre due figure del “comodatario di beni immobili” e dell'“affittuario di azienda”, rappresenta una scelta di tecnica legislativa che tende a lasciare inalterata la struttura complessiva della disciplina del procedimento speciale di convalida quale organicamente e complessivamente delineata da tutte le disposizioni che compongono il “capo II”, in modo da fruire così dei reciproci richiami, espliciti o impliciti, che all'interno del capo emergono tra una disposizione e l'altra, anche in ragione della interpretazione delle stesse quale consolidata nel tempo.

b) Estensione della norma ai procedimenti per finita locazione

Osserva la Corte di legittimità che il secondo comma dell'art. 657  c.p.c. relativo alla intimazione di sfratto per finita locazione, non ripete (né per ampliarla, né per circoscriverla) l'elencazione dei soggetti contrattuali considerati nel primo comma, ma anzi omette di indicare sia il soggetto della frase, sia il complemento di termine (ossia i soggetti attivo e passivo dell'azione ivi prevista, intimazione di sfratto), nell'evidente sottinteso che questi sono esattamente gli stessi già indicati nel comma 1. Invero, la menzione indicata dall'art. 658 c.p.c. “Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone di affitto alle scadenze”, a parere della Suprema Corte, indica espressamente tali elementi della struttura logica della proposizione normativa e lo fa in termini apparentemente più circoscritti rispetto a quelli considerati nell'art. 657 c.p.c., facendo espresso riferimento da un lato al solo “locatore”, dall'altro al solo “conduttore”. Pertanto, è possibile ritenere che, nella norma nuova dell'art. 657, comma 1, c.p.c., quel termine si debba ormai riferire pure alla fattispecie dell'affitto di azienda. Questa considerazione rende il mancato mutamento dell'art. 658 c.p.c. quanto alla figura del lato passivo nel “conduttore” del tutto inidoneo a giustificare che per locatore anche in tale norma non si debba intendere anche chi affitta l'azienda; che per mancato pagamento del canone d'affitto non si debba intendere anche il mancato pagamento del canone dell'affitto di azienda.

c) Estensione della norma all'affitto agrario e del ramo di azienda

Alla luce di quanto sopra esposto, i giudici di legittimità, a proposito della riferibilità dell'art. 658 c.p.c. anche all'affitto agrario, hanno interpretato le norme come estensione dell'applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda e, pertanto, si è in tal senso modificato l'art. 657 c.p.c., cui rinvia il successivo art. 658 c.p.c. in tema di sfratto per morosità. Le conclusioni dell'esposto ragionamento non mutano se si ha riguardo al contratto di affitto di ramo d'azienda; quest'ultimo, infatti, costituendo una articolazione di un più grande complesso aziendale ma tuttavia strutturalmente e funzionalmente autonoma, non ha una oggettività giuridica che presenti caratteristiche che ne rendano necessaria una considerazione distinta ai fini in discorso. L'estensione del procedimento speciale all'affitto di azienda o di ramo d'azienda si giustifica se e in quanto nell'azienda o nel ramo d'azienda posto ad oggetto del contratto sia compreso anche (almeno) un immobile, trattandosi di dato comune ad ogni altra ipotesi considerata e segnatamente anche di quelle inserite in sede di modifica, come reso evidente dall'espresso riferimento al “comodatario di beni immobili”.

Le novità del correttivo Cartabia: profili generali

Come precisato in premessa, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 264 dell'11 novembre 2024 il d.lgs. 31 ottobre 2024 n. 164. Il decreto in esame, adottato ai sensi dell'art. 1, comma 3, l. n. 206/2021, contiene disposizioni correttive e di coordinamento del d.lgs. n. 149/2022, c.d. “riforma Cartabia del processo civile”. L'intervento si colloca nel contesto degli impegni assunti con il PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza), mirando a semplificare, velocizzare e razionalizzare il processo civile. Le modifiche interessano il codice civile, il codice di procedura civile, le relative disposizioni di attuazione e alcune leggi speciali, al fine di assicurare un coordinamento efficace con le disposizioni vigenti. Da quanto emerso dalla relazione illustrativa ministeriale del 2 ottobre 2024, il correttivo risolve le difficoltà applicative e i contrasti interpretativi sorti nella fase di prima attuazione della recente riforma del processo civile, nonché disposizioni di coordinamento alla (e della) legislazione vigente. L'intervento - come si è detto - non apporta significative modifiche all'assetto realizzato con il d.lgs. n. 149/2022, ma si limita a rendere più fluidi alcuni snodi processuali e chiarire punti controversi che avrebbero potuto dare luogo a rallentamenti dell'iter processuale.

Esso, quindi, si inserisce armonicamente nel solco della riforma già realizzata, della quale costituisce una prima messa a punto e rispetto alla quale apporta ulteriori miglioramenti in termini di recupero di efficienza della giustizia civile. Dal punto di vista temporale, il provvedimento entra in vigore il 26 novembre 2024.

Tuttavia, l'art. 7 del d.lgs. n. 164/2024 contiene specifiche disposizioni transitorie: cioè, si prevede che le disposizioni del correttivo, ove non sia diversamente previsto, si applicano ai procedimenti introdotti successivamente al 28 febbraio 2023. In tal contesto, come osservato dai primi commentatori (Di Marzio) “non è che questa previsione non susciterà alcuna difficoltà applicativa, dal momento che le modifiche normative apportate dal correttivo si applicano anche ai processi pendenti dalla data indicata. Sembra debba intendersi che le nuove norme si applicheranno sì ai procedimenti pendenti, ma sempre che non sia stata già fatta applicazione di quelle in precedenza vigenti e, cioè, sempre che i procedimenti pendenti non siano giunti ad una fase ormai incompatibile con l'applicazione delle nuove norme”.

Le novità del correttivo Cartabia: il processo locatizio

Premesso ciò, quanto agli aspetti di interesse della materia locatizia, il Legislatore è intervenuto sulle norme ex artt. 658, 660 e 664 c.p.c.

a) L'intimazione di sfratto per morosità

Il Legislatore conferma il principio di diritto della Corte di legittimità, sicché, con le modifiche, l'intervento al primo comma dell'art. 658 c.p.c. estende espressamente l'applicazione del procedimento di sfratto per morosità anche all'affitto di azienda e all'affitto a coltivatore diretto, al mezzadro e al colono. Si intende così risolvere il preesistente dubbio interpretativo circa tale estensione, derivante dal fatto che solo l'art. 657 c.p.c. sulla finita locazione, come modificato dal d.lgs. n. 149/2022, conteneva i riferimenti a tali contratti. D'altra parte, risultava dalla relazione illustrativa della legge delega che l'intento del Legislatore era quello di estendere il procedimento di sfratto per morosità anche ai contratti di affitto di azienda. Era del resto già affermata in giurisprudenza l'opinione secondo cui il procedimento di sfratto per morosità era adoperabile anche nei confronti dell'affittuario coltivatore diretto, del mezzadro e del colono, e dunque l'intervento ha una portata chiarificatrice.

b) La forma dell'intimazione

Rispetto al testo approvato dal Consiglio dei Ministri il 15 febbraio 2024 (prima versione del correttivo), il secondo comma dell'art. 660 c.p.c. viene modificato in linea con la disciplina generale delle notificazioni a mezzo posta elettronica certificata e del domicilio digitale, tenuto conto delle esigenze di maggiore chiarezza

manifestate, in materia, dall'osservazione n. 29 della Commissione II della Camera dei Deputati. Quanto al terzo comma, il contenuto della citazione per la convalida è stato integrato con l'inserimento dell'avvertimento circa la possibilità, sussistendone i presupposti, di presentare istanza per l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato, in armonia con la analoga previsione introdotta nel rito ordinario (all'art. 163 c.p.c.) dal d.lgs. n. 149/2022. Pertanto, il locatore che sta in giudizio personalmente può indicare un indirizzo di posta elettronica certificata, in luogo dell'elezione di domicilio, altrimenti l'opposizione prevista nell'art. 668 c.p.c. e qualsiasi altro atto del giudizio gli sono notificati presso il procuratore costituito.

c) Il pagamento dei canoni

L'art. 664 c.p.c. ha subìto aggiornamenti meramente lessicali necessari per aggiornarlo alla nuova disciplina, rispettivamente, del fascicolo informatico e del deposito telematico degli atti.

Riferimenti

Di Marzio, Speciale - Decreto correttivo del processo civile: commento alle novità in vigore dal 26 novembre, in IUS Processocivile.it, 14 novembre 2024;

Pietroletti, Lo sfratto di morosità è applicabile anche all'affitto di azienda?, in Dirittoegiustizia.it, 14 novembre 2024;

Baronicini, Il procedimento per convalida di sfratto è applicabile anche al comodato c.d. precario, in Altalex.com , 8 aprile 2024;

Aemendolagine, Lo sfratto per morosità si applica all'affitto d'azienda? in IUS Condominioelocazione.it, 14 novembre 2023.