La valutazione della gravità dell’inadempimento nei contratti a prestazioni corrispettive

Massima

Nei contratti con prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche deve procedersi a un esame del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del  sinallagma  contrattuale, con la conseguenza che, qualora l'inadempimento di una delle parti sia valutato come prevalente deve considerarsi legittimo il rifiuto dell'altra di adempiere alla propria obbligazione e alla risoluzione del contratto deve seguire l'esame dell'eventuale richiesta di risarcimento del danno della parte non inadempiente.

Il caso

La controversia trae origine dalla domanda giudiziale proposta dalla Parrocchia Alfa nei confronti dell'Associazione Sportiva Dilettantistica Beta e finalizzata ad ottenere la condanna di quest'ultima al pagamento dei canoni scaduti e a scadere in relazione a un contratto di locazione ad uso non abitativo vigente tra le parti.

In particolare, la Parrocchia Alfa aveva concesso in locazione all'ASD un immobile con destinazione a campo di calcio; con ricorso ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c., la Parrocchia aveva richiesto la risoluzione del contratto per mancato pagamento della differenza del canone di locazione, pari a 400,00 euro mensili, dovuta a titolo di adeguamento dello stesso.

La conduttrice era stata condannata nel 2014 al pagamento della differenza del canone pattuito e non versato e dei canoni successivamente dovuti; la Parrocchia era stata condannata al pagamento di un'indennità pari a 105.000,00 euro a favore dell'ASD a titolo di indennità per i miglioramenti apportati all'immobile. Infatti, l'ASD era stata costretta a eseguire un intervento di ristrutturazione sull'immobile dal momento che era risultato, in seguito ad accertamenti, privo di propria entità catastale e urbanistica e, conseguentemente, di qualsivoglia regolarità in ordine alla messa in sicurezza.

Il giudice d'appello aveva sospeso l'efficacia esecutiva della sentenza e l'ASD aveva cessato la corresponsione del pagamento dei canoni di locazione da aprile a dicembre 2015; secondo il giudice di secondo grado, l'indennità per miglioramenti sarebbe potuta essere richiesta solo al momento della cessazione del rapporto di locazione e, in ogni caso, l'ASD non avrebbe fornito idonea prova in ordine alla quantificazione delle spese sostenute.

La Parrocchia, pertanto, adiva il Tribunale di Salerno chiedendo e ottenendo – con la decisione n. 922/2018 del 20 novembre 2020 – la risoluzione del contratto di locazione e la condanna al pagamento di quanto dovuto; nel giudizio di convalida di sfratto, l'ASD riferiva di non aver corrisposto le mensilità del 2015 al fine di ottenere, quantomeno, un rimborso alla messa in sicurezza dell'impianto, operazione costata 25.000,00 euro e interamente sostenuta dall'ASD stessa. L'intimata, inoltre, offriva a copertura della propria morosità la somma di 16.027,57 euro, eccependo tuttavia un bis in idem sul piano processuale.

L'ASD proponeva impugnazione innanzi alla Corte d'appello di Salerno che, pur giudicando inammissibile la domanda finalizzata a ottenere la condanna al pagamento di quanto dovuto, con sentenza App. Salerno 20 novembre 2020 n. 1144 confermava la risoluzione del contratto per grave inadempimento e disponeva il rilascio dell'immobile; in particolare, il giudice di secondo grado riteneva che la questione del pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio fosse già stata risolta con una decisione ormai passata in giudicato. Al contrario, la decisione di risoluzione del contratto era fondata su un inadempimento “ulteriore e diverso” rispetto a quello della decisione de qua.

L'ASD Beta ricorreva innanzi alla Corte di cassazione sulla base di due differenti motivi e la Parrocchia Alfa resisteva con controricorso.

La questione

Il secondo motivo del ricorso proposto dall'ASD Beta è d'interesse in questa sede; in particolare, la ricorrente lamenta l'erroneità della pronuncia circa l'entità e la gravità dell'inadempimento della conduttrice, avendo il giudice d'appello provveduto a “dare atto” del mancato pagamento dei canoni di locazione, qualificando tale circostanza come un grave inadempimento in maniera apodittica.

In particolare, richiamando la giurisprudenza maggioritaria della Corte di cassazione, la ricorrente afferma che il grave inadempimento sussiste nel momento in cui viene accertata l'idoneità dell'adempimento a ledere in maniera rilevante «l'interesse contrattuale del locatore, a sconvolgere l'intera economia del rapporto ed a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo».

Com'è noto, infatti, ai sensi dell'art. 1455 c.c. il contratto non si può risolvere se l'inadempimento ha scarsa importanza, avuto riguardo anche all'interesse dell'altra parte; per quanto riguarda la valutazione della gravità dell'inadempimento, il giudice deve tener conto «di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto […] sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti» (Cass. 22 ottobre 2014 n. 22346).

Nel caso in esame, l'immobile era risultato essere – in pendenza di contratto di locazione – inidoneo allo scopo per il quale era stato concesso in locazione, essendo assente il certificato di agibilità; il mancato pagamento dei canoni di locazione dell'ASD sarebbe dovuto essere interpretato e collocato nel contesto di reciproci inadempimenti e valutato «alla luce dell'assenza di qualità essenziali nel bene concesso in locazione, dei lavori eseguiti a cura e spese del conduttore, della conseguente creditoria da questi vantata nei confronti del locatore ed, ancora, della condotta di piena correttezza tenuta sempre dall'Associazione Sportiva nel pagamento del canone».

La decisione

La Corte di cassazione ritiene inammissibile – e, in ogni caso, non fondato – il motivo di ricorso in esame; in particolare, i giudici muovono dalla constatazione che nei contratti sinallagmatici, in occasione della pronuncia di risoluzione per inadempimento di una delle parti avvenuto in caso di inadempienze reciproche, è necessario tenere conto del comportamento complessivo delle parti al fine di individuare la parte il cui inadempimento ha causato la decisiva alterazione dell'equilibrio e del sinallagma contrattuale.

Ciò premesso, tale valutazione rientra nei poteri del giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità; la giurisprudenza maggioritaria, infatti, ha stabilito che «la valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell'art. 1455 c.c., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito, risultando insindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici» (cfr., ex multis, Cass. 30 marzo 2015 n. 6401).

Il Tribunale di Salerno non si è sottratto a tale onere di motivazione, statuendo in merito ai motivi sui quali l'ASD ha fondato la propria eccezione, tra i quali la durata del contratto di locazione e l'esecuzione dei lavori di miglioramento sulla res locata. L'ASD, infatti, avendo una mera pretesa creditoria non accertata definitivamente da un'autorità giudiziaria, non avrebbe potuto legittimamente interrompere la corresponsione del canone di locazione.

Infine, per quanto riguarda l'idoneità dell'immobile all'utilizzo come campo da calcio, la Corte richiama il principio secondo cui è onere del conduttore «verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intenda esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative» (cfr. Cass. 22 maggio 2023 n. 14067), non essendo sufficiente la mera enunciazione nel contratto di locazione dell'uso e della destinazione dell'immobile a far sorgere una responsabilità del conduttore.

Rigettando il ricorso, la Corte di cassazione condanna l'ASD alla refusione delle spese di lite.