Condomini morosi: per il ritardo nella comunicazione l’amministratore risponde a titolo personale

La vicenda approdata in Cassazione riguarda l'obbligo di comunicazione per l'amministratore di condominio dei nominativi dei condomini morosi con le relative quote millesimali.

Nello specifico, in seguito alla decisione della Corte d'Appello con cui si ordinava di procedere con il suddetto avviso, evidenziando che gli accordi transattivi precedenti non interferivano con l'obbligo di comunicazione, l'amministratore di condominio adiva la Suprema Corte.

Il ricorrente contestava in particolar modo la legittimazione passiva del soggetto obbligato in base all'art. 63 disp. att. c.c., sottolineando che il dovere di comunicazione al creditore dei condomini morosi spetti all'amministratore del condominio in proprio e non in quanto rappresentante dell'ente in virtù del rapporto di mandato.

I Giudici, rigettando il ricorso, hanno chiarito preliminarmente che la l. n. 220/2012 prevede che l'amministratore di condominio è obbligato a comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori non soddisfatti, i quali non possono agire contro i condomini in regola con i pagamenti senza prima esigere il debito dagli altri inadempienti. Questo regime sussidiario ed eventuale evidenzia la natura parziaria delle obbligazioni condominiali, attribuendo responsabilità ai singoli componenti sulla base delle rispettive quote.

Sul tema della legittimazione passiva all'azione, poi, la Corte ha evidenziato, come già affermato dal ricorrente, che la giurisprudenza di legittimità ha avuto nel tempo diversi orientamenti: secondo un indirizzo, l'obbligo di comunicazione delinea un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore che sarebbe posto direttamente in capo alla persona dell'amministratore, mentre per altri tale dovere è posto anche nell'interesse dei condomini in regola con i pagamenti, sicchè l'adempimento di questo compito rientra tra gli obblighi caratterizzanti il suo operato, che deve essere adempiuto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176, comma 1, c.c.), in linea con le disposizioni normative per cui l'amministratore risponde, a titolo di responsabilità contrattuale, ex art. 1218 c.c.

Ad avviso del Collegio, tuttavia, la legittimazione passiva deve ravvisarsi in capo alla persona dell'amministratore in proprio: «il contratto di amministrazione condominiale è un contratto tipico, non riconducibile alla prestazione d'opera intellettuale, regolato dagli artt. 1129 c.c. e 1131 c.c. e, solo in via residuale, dalle norme sul mandato, atteso che l'esercizio di tale attività non è subordinata, come richiesto dall' art. 2229 c.c., all'iscrizione in apposito albo o elenco.»

L'art. 63 disp. att. c.c. presenta, inoltre, l'amministratore come soggetto autorizzato ad ottenere un decreto ingiuntivo contro i condomini inadempienti senza necessità di approvazione assembleare e dispone che lo stesso debba fornire ai creditori non soddisfatti, che richiedono queste informazioni - anche esterni al condominio - i dati relativi ai condomini morosi.

Tale obbligo va oltre gli obblighi interni derivanti dal rapporto di mandato tra l'amministratore e i condomini, poiché l'amministratore è chiamato a comunicare ad un terzo i nominativi dei suoi stessi mandanti. Questo - hanno evidenziato i Giudici - rappresenta un preciso dovere legale di collaborare con il creditore terzo e non costituisce un adempimento relativo all'attuazione del contratto d'amministrazione con il condominio.

Il ritardo dell'amministratore nella comunicazione dei dati dei condomini morosi al creditore terzo potenzialmente può causare danni a quest'ultimo, rallentando il recupero coattivo del credito. Mentre, le azioni dell'amministratore svolte nell'ambito del suo incarico sono attribuibili direttamente al condominio, per quanto riguarda la comunicazione dei nominativi dei morosi, l'amministratore è responsabile di adempiere ad un preciso obbligo legale a tutela dei creditori del condominio.

Di conseguenza, dal momento che la consegna dei dati dei morosi al creditore terzo non rientra tra le funzioni decisionali e rappresentative dell'amministratore relative al condominio, in caso di mancata o ritardata esecuzione di questo compito non si traduce in responsabilità per il condominio, ma comporta una condanna nei confronti dell'amministratore a titolo personale.

(fonte: dirittoegiustizia.it)