Locazione: I vizi nell’immobile non esonerano dal pagamento dei canoni

Per vizi della cosa locata si intendono quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale.

Ad esempio, sono considerati vizi dell’immobile la presenza di umidità per il trasudo delle pareti; la corrosione delle strutture per la fuoriuscita di liquami in conseguenza di un difetto costruttivo; l'occlusione di tubature di scarico che avevano dato origine ad infiltrazione di acqua attraverso le pareti dell'appartamento; la difettosa costruzione degli scarichi fognanti.

Pertanto, se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, “salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”.

Per meglio dire, con tale ultimo inciso si intende che ove il conduttore all’atto della stipula non abbia denunziato i difetti a lui conosciuti, egli implicitamente rinuncia a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risulta e, pertanto, non può chiedere la risoluzione o la riduzione del canone, né il risarcimento o l’esatto adempimento. In tal contesto, in presenza di vizi palesi, ovvero conosciuti o facilmente riconoscibili, si presume che il conduttore li abbia accettati e magari pattuito un canone di locazione inferiore.

Resta inteso che fin quando il conduttore conserva il godimento, anche parziale del bene, egli non può astenersi dal pagare i canoni, poiché il mancato pagamento altererebbe il sinallagma contrattuale. Pertanto, in presenza di vizi, il conduttore:

• se decide autonomamente di ridurre il canone di locazione, egli è inadempiente nei confronti del locatore, quindi moroso e soggetto alla procedura di sfratto;
• diversamente, se decide di agire giudizialmente, ha l'onere di provare l'effettivo pregiudizio all’uso pattuito e, di conseguenza, chiedere al giudice la risoluzione del contratto oppure una riduzione del canone.