Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

In materia fiscale, in ottemperanza all'art. 1, commi 86 e 87, della l. n. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), l'Agenzia delle Entrate, al fine di agevolare l'adempimento spontaneo degli obblighi tributari relativi all'aggiornamento degli archivi catastali, ha pubblicato il 7 febbraio 2025 un provvedimento (prot. n. 38133/2025) che stabilisce le modalità per la trasmissione delle comunicazioni ai contribuenti, riguardanti la mancata presentazione della dichiarazione catastale a seguito degli interventi previsti dal Superbonus. In tal modo, l'Agenzia delle Entrate rende disponibili al contribuente le informazioni per una valutazione in ordine alla correttezza dei dati in suo possesso; ciò consente all'intestatario catastale di fornire elementi, fatti e circostanze non conosciuti dall'Agenzia.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La richiesta nei confronti del conduttore della cessazione dell'attività ricettiva in condominio

Il contesto del presente giudizio riguarda l'azione del condominio finalizzata alla cessazione dell'attività di bed & breakfast intrapresa dal conduttore in contrasto con il regolamento condominiale contrattuale. Con il provvedimento in esame, tra i vari aspetti, la Suprema Corte ha precisato che il condominio, sempre che sia provata l'operatività della clausola limitativa, ovvero la sua opponibilità al condomino locatore, può chiedere anche nei confronti del conduttore la cessazione della destinazione abusiva e l'osservanza in forma specifica delle istituite limitazioni. Difatti, in tal caso, il conduttore non può venire a trovarsi, rispetto al condominio, in posizione diversa da quella del condomino suo locatore, il quale, a sua volta, è tenuto ad imporre contrattualmente al conduttore il rispetto degli obblighi e dei divieti previsti dal regolamento, a prevenirne le violazioni e a sanzionarle anche mediante la cessazione del rapporto di locazione (Cass. civ., sez. II, 4 febbraio 2025, n. 2770).

L'approvazione di una polizza assicurativa per la copertura delle spese legali

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava l'annullamento della delibera condominiale relativa all'approvazione della stipula di una polizza assicurativa per la tutela delle spese legali del condominio, deducendosi la violazione degli artt. 1132 e 1135 c.c. Nel caso di specie, i giudici confermano che l'art. 1132 c.c., postulando una rituale manifestazione di dissenso del singolo condomino rispetto alla singola lite deliberata dall'assemblea, non impedisce al condominio la stipula di una polizza per la tutela legale, né il condomino può impedire la stipula di tale contratto. Sussiste un'ontologica diversità tra le spese derivanti dalla conclusione della polizza assicurativa, le quali, come tutte quelle derivanti dalle obbligazioni contratte dal condominio nel comune interesse, vanno ripartite nei rapporti interni fra i singoli condomini ai sensi dell'art. 1123 c.c., e le spese di lite per il caso di soccombenza di cui all'art. 1132 c.c. Pertanto è da considerarsi valida

la delibera assembleare che, nell'àmbito dei poteri di gestione ex art. 1135 c.c., approvi la stipulazione di una polizza assicurativa al fine della copertura delle spese legali relative alle controversie aventi ad oggetto le parti comuni dell'edificio, nonché quelle promosse da o nei confronti dei condomini (Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 2025, n. 2814).

La durata delle locazioni stipulate prima dell'entrata in vigore del Codice del turismo

La questione riguardava la nullità della disdetta, esercitata dalla locatrice con raccomandata, perché in violazione dell'art. 29 della l. n. 392/1978 per omissione dei motivi specifici e per il mancato rispetto del termine di diciotto mesi precedenti la prima scadenza novennale. Secondo parte conduttrice (ristoratrice), la clausola contrattuale che prevedeva una durata della locazione (sessennio) inferiore a quella novennale era nulla con la conseguente necessità di rideterminare/statuire la durata novennale del contratto. Dunque, contestava il ragionamento dei giudici di merito sull'irretroattività dell'art. 52 del d.lgs. n. 79/2011 e l'inapplicabilità della stessa al caso di specie. Premesso ciò, tra i vari aspetti, la Corte di Cassazione sottolinea che le locazioni di immobili stipulate prima dell'entrata in vigore dell'art. 52 del d.lgs. n. 79/2011 (Codice del turismo), non sono soggette alla durata minima novennale prevista dall'art. 27 della l. n. 392/1978 per le locazioni di immobili destinati ad uso alberghiero, trattandosi di attività non assimilabili e la cui equiparazione non ha effetto retroattivo. La norma di cui all'art. 52 del Codice del turismo non può essere affatto qualificata quale norma meramente interpretativa, trattandosi di norma innovativa, posta in un “Codice”, di stretta interpretazione e certamente irretroattiva (Cass. civ., sez. III, 5 febbraio 2025, n. 2846).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

L′amministratore non è legittimato ad impugnare le delibere dell′assemblee del supercondominio

Il Tribunale di Bari si è occupato di un caso di carenza di legittimazione attiva del rappresentante del condominio ad impugnare la delibera perché privo dell'autorizzazione ad agire. In tal contesto, il giudice ha ribadito che nell'ipotesi di supercondominio, ciascun condomino, proprietario di alcuna delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici che lo compongono, è legittimato ad agire per la tutela delle parti comuni degli stessi ed a partecipare alla relativa assemblea, con la conseguenza che le disposizioni dell'art. 1136 c.c., in tema di formazione e calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale del medesimo supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le porzioni comprese nel complesso e da tutti i rispettivi titolari. Pertanto, una volta chiarito come l′amministratore non sia legittimato ad impugnare le delibere dell′assemblee di supercondominio, questo difetto di legittimazione può essere eliminato soltanto dalla manifestazione di volontà dei singoli condomini attraverso il loro diretto intervento in giudizio o il rilascio di procure da ciascun condomino per la rappresentanza processuale (e sostanziale) ai sensi dell′art. 77 c.p.c. Per queste ragioni è stata dichiarata l'inammissibilità dell'impugnazione della delibera condominiale (Trib. Bari 4 febbraio 2025, n. 377).

La tettoia con tende da sole in plastica non costituisce una pergotenda

Il Tribunale di Milano si è occupato di un caso di realizzazione di un particolare manufatto. Nel caso in esame, il condominio, con deliberazione, invitata l'attrice a rimuovere la struttura e le tende da sole con caratteristiche strutturale ed estetiche non conformi a quanto stabilito nel regolamento di condominio. In tal contesto, secondo il giudice, il manufatto installato non poteva essere considerato una pergotenda di carattere mobile, viste l'ancoraggio della tettoia al parapetto e alla muratura del fabbricato. Quindi la struttura rappresentava una tettoia con le caratteristiche di copertura rigida, fissa e stabile. Tenuto conto degli elementi accertati in atti, la struttura realizzata dall'attrice violava la norma regolamentare. Difatti, era indubbio che il manufatto, per dimensioni, colore e impatto visivo violava il decoro estetico e architettonico della facciata, ricordando che ai fini della tutela prevista dal regolamento e dall'artt. 1120 c.c. e 1122 c.c. non è necessario che il fabbricato presenti un particolare pregio artistico né che vi siano precedenti interventi lesivi dello stesso. Nel caso che ci occupa, il manufatto e le tende in plastica comportavano un riscontrato danno estetico dell'insieme. Per le ragioni esposte, il giudicante ha confermato la delibera e, per l'effetto, ha accolto la domanda riconvenzionale di rimozione della suddetta struttura (Trib. Milano 5 febbraio 2025, n. 972).

La revisione delle tabelle millesimali

Il Tribunale di Milano si è occupato di un caso di revisione delle tabelle millesimali. In tal contesto, il giudice ha ribadito che i frazionamenti, gli accorpamenti e i mutamenti di destinazione d'uso possono determinare la modifica delle tabelle millesimali solo ove da essi derivi una alterazione del rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano obiettivamente verificabile. Diversamente, non comportano la revisione o la modifica di tali tabelle né gli errori nella determinazione del valore che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, né i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare, pur se abbiano determinato una rivalutazione disomogenea delle singole unità dell'edificio o alterato, comunque, il rapporto originario fra il valore delle singole unità e tra queste e l'edificio (Trib. Milano 5 febbraio 2025, n. 1012).

La legittimazione passiva dell'amministratore in caso di richiesta dei nominativi dei condomini morosi

Il Tribunale di Torre Annunziata si è occupato di un caso di mancata comunicazione del nominativo dei condomini morosi. In tal contesto, il giudice ha ribadito che l'obbligo di comunicazione, previsto dall'ultima parte del citato art. 63, comma 1, disp. att. c.c., delinea un obbligo legale di cooperazione con il terzo creditore, con la conseguenza che la legittimazione passiva deve ravvisarsi “in capo alla persona dell'amministratore in proprio”, il cui immotivato rifiuto risulta essere contrario al canone della buona fede. Il ritardo dell'amministratore nella comunicazione al terzo creditore dei dati dei condomini morosi è, infatti, potenzialmente idoneo a causare un danno allo stesso creditore, per via del rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni. Ne consegue che, legittimato passivo nell'azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi è l'amministratore in proprio e non in persona dell'amministratore. Pertanto, dall'omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell'amministratore in proprio (Trib. Torre Annunziata 6 febbraio 2025, n. 310).

La videosorveglianza privata non richiede l'autorizzazione dell'assemblea

La Corte d'Appello di Brescia si è occupata di un caso di installazione di sistema di videosorveglianza per il controllo di sicurezza dei perimetri esterni della propria abitazione. In tal contesto, nel giudizio di primo grado, era stata chiesta la condanna di una condomina e dell'amministratore di condominio a rimuovere le videocamere di sorveglianza installate all'esterno dell'abitazione e indirizzate verso le parti comuni condominiali, in assenza di delibera assembleare condominiale prevista dall'art. 1122-ter c.c. A seguito del rigetto dell'azione in primo grado, i giudici della Corte territoriale confermavano che il sistema di videosorveglianza era tale da non permettere di vedere le immagini senza mascheramento, consistente in una vera e propria zona nera. La maschera nera interessava, quindi, tutte e cinque le telecamere, circostanza che rendeva infondato anche il motivo d'appello che riguardava l'amministratore del condominio. Infine, non ricorrendo l'ipotesi di videosorveglianza di parti di un condominio, non era necessaria l'autorizzazione dell'assemblea e neppure era necessaria la collocazione da parte dell'amministratore di cartellonistica informativa (App. Brescia 4 febbraio 2025, n. 101).

L'assenza dell'attestato di prestazione energetica non invalida l'efficacia del contratto di locazione

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso in cui parte conduttrice, tra i vari aspetti, lamentava l'inidoneità dell'immobile e la mancata consegna dell'attestato di prestazione energetica. In tal contesto, il giudice confermava che era stato documentalmente dimostrato che la locatrice aveva assolto al proprio onere di rendere l'immobile conforme all'uso convenuto, incaricando l'elettricista di effettuare lavori all'impianto elettrico. Con riguardo al documento APE, l'assenza di tale documento non invalidava l'efficacia del contratto di locazione, né tantomeno esonerava il conduttore dall'obbligo di corrispondere il canone di locazione, trattandosi di obbligo che, ove omesso espone il locatore alle sanzioni amministrative di cui all'art. 15 del d.lgs. n. 192/2005 (Trib. Catania 4 febbraio 2025, n. 921).

Il riconoscimento dell'indennità di avviamento in presenza di interdipendenza tra affitto d'azienda e locazione commerciale

Il Tribunale di Latina si è occupato di un giudizio avente ad oggetto il riconoscimento dell'indennità di avviamento in presenza di un contratto di affitto di azienda con annesso, in virtù di un mero collegamento negoziale, di un contratto di locazione commerciale. Il tal contesto, il giudice evidenzia che nel caso di specie sussisteva un vincolo di collegamento funzionale, strumentale e negoziale tra locazione di immobile e affitto di azienda in esso esercitata, sicché tale collegamento non poteva elidere la individualità giuridica di ciascun contratto e la conseguente soggezione alla disciplina propria del rispettivo schema negoziale. Di conseguenza, la reciproca interdipendenza, non implicava una regolamentazione unitaria delle vicende relative ai due rapporti contrattuali. Dal tenore delle clausole contrattuali emergeva la chiara volontà delle parti di assegnare e conservare una propria individualità giuridica per ciascun contratto e, per queste ragioni, il giudicante ha ritenuto, in riferimento al contratto di locazione commerciale, l'applicazione dell'art. 34 della l. n. 392/1978, con riconoscimento di una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto per la perdita dell'avviamento commerciale (Trib. Latina 4 febbraio 2025, n. 235).

La nullità di un contratto preliminare di compravendita di una quota di multiproprietà immobiliare

Il Tribunale di Milano si è occupato di un contratto preliminare di compravendita contestato per indeterminatezza/indeterminabilità dell'oggetto e in contrasto con il vincolo di destinazione turistico-recettiva imposto sull'immobile dalla normativa urbanistica e dal conseguente titolo autorizzativo. Secondo il giudicante, nella vicenda in esame, era stato previsto l'obbligo di vendere una quota di multiproprietà non determinata, né determinabile, ex art. 1418 c.c. Inoltre, nel contratto non vi era alcuna indicazione della durata e del periodo di godimento turnario dei beni, di talché era da ritenersi assolutamente indeterminato il diritto che le parti si sarebbero impegnate a trasferire successivamente. Difatti, nella multiproprietà, dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota nella sua effettiva misura, o comunque debbono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell'anno incide sulla entità delle rispettive quote di pertinenza. Per le ragioni esposte, è stata confermata la nullità del contratto preliminare (Trib. Napoli 4 febbraio 2025, n. 1155).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Le responsabilità dei condomini di un'opera abusiva insistente su una porzione di immobile condominiale

 Il Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio si è occupato di un caso di mancata ottemperanza all'ordinanza di demolizione, previamente emessa e notificata dal Comune, in relazione alle opere edilizie accertate nell'immobile di proprietà oltre che su suolo di proprietà condominiale. Su tale aspetto, i ricorrenti deducevano di non poter essere sanzionati in relazione ad un'opera abusiva (magazzino) insistente su una porzione di immobile condominiale, già realizzata al momento in cui gli stessi avevano acquistato l'immobile. Premesso ciò, secondo il giudicante, non poteva essere accolta la contestazione sul difetto di legittimazione passiva dei ricorrenti rispetto al provvedimento sanzionatorio in quanto alcuni degli abusi erano di competenza del condominio. Difatti, a seguito dell'istruttoria di causa, era emerso che sulla striscia di terreno condominiale, adiacente all'appartamento dei ricorrenti, insisteva una costruzione, ristrutturata e adibita dagli stessi a magazzino con due porte speculari: una già esistente e fruibile esclusivamente dall'interno della proprietà dei ricorrenti; la seconda porta realizzata con il consenso del condominio. Pertanto, essendo le opere realizzate dai ricorrenti all'interno della loro proprietà, legittimamente la PA aveva irrogato la sanzione nei loro confronti, essendo stato accertato che essi erano i responsabili materiali degli abusi (TAR Lazio 3 febbraio 2025, n. 2386).

L'interesse dell'usufruttuario all'accesso della documentazione amministrativa per la verifica degli abusi edilizi di altri condomini

Il Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio si è occupato di un caso avente ad oggetto il diritto alla riservatezza. Nella specie, i ricorrenti contestavano il comportamento della PA in relazione alla richiesta di accesso alla documentazione di Tizio qualificatosi condomino ma, in realtà, solamente titolare di un diritto di usufrutto su un non meglio precisato immobile sito nella palazzina del plesso condominiale; quest'ultimo, inoltre, asseriva di essere stato danneggiato da abusi commessi dai ricorrenti, senza tuttavia indicare il nesso causale tra i danni dichiarati e i suddetti abusi. A parere del Comune, invece, era indubitabile la sussistenza di un diritto reale di godimento in capo all'odierno controinteressato su di un'unità immobiliare posta all'interno del condominio in cui era situata la proprietà dei ricorrenti. Parimenti, secondo il Comune, gli abusi contestati si riferivano alle parti comuni della palazzina del condominio in questione. Premesso ciò, secondo il giudicante, era indiscutibile che Tizio era titolare di un diritto reale di godimento su di un appartamento (ed annesse pertinenze) ubicato nel fabbricato condominiale ivi situato, del quale faceva parte anche la proprietà immobiliare dei ricorrenti alla quale facevano riferimento i provvedimenti di disciplina edilizia emanati. Inoltre, a parere dei giudici, Tizio, prima ancora di essere un condomino del complesso condominiale, era stato anche l'autore delle segnalazioni che avevano condotto all'adozione degli atti ai quali egli chiedeva di avere accesso e, in questa veste, egli pertanto era legittimato ad agire avverso l'eventuale inerzia serbata dall'amministrazione in ordine all'attivazione dei poteri di vigilanza edilizia (TAR Lazio 30 gennaio 2025, n. 2028).

Riferimenti

Comunicazione da inviare al contribuente intestatario catastale di immobili oggetto degli interventi di cui all'art. 119 del d.l. n. 34/2020, in Agenziaentrate.gov.it, 7 febbraio 2025.