Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Umbria con il provvedimento del 30 gennaio 2025, n. 64 (pubblicato nel B.U.R. Umbria del 12 febbraio 2025, n. 7) si è occupata dei criteri per la realizzazione degli Alberghi Diffusi. In tema, si osserva che l'art. 21, comma 3, della l.r. n. 23/2024 definisce gli alberghi diffusi come strutture ricettive alberghiere situate nei centri storici minori, caratterizzate dalla presenza di un edificio principale in cui sono presenti almeno il servizio di portineria e ricevimento, sale ad uso comune e dislocazione delle unità abitative in uno o più edifici separati in cui possono essere situati altri servizi accessori generali. Le unità abitative sono dotate di arredi, attrezzature e servizi tra di loro almeno di pari livello. Premesso ciò, con il nuovo provvedimento, tra i vari aspetti, viene precisato che la distanza massima tra l'edificio principale e gli altri edifici non può essere superiore a 300 metri.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La lettera dell'amministratore sullo stato di morosità non lede alcun diritto alla onorabilità o alla reputazione dei condomini

Il contesto del presente giudizio riguarda l'azione del condominio finalizzata all'accertamento della responsabilità dell'amministratore. In particolare, il ricorrente contestava il ragionamento secondo il quale l'amministratore non aveva la “volontà di nuocere” alla reputazione dei condomini (c.d. animus iniuriandi vel diffamandi). Con il provvedimento in esame, tra i vari aspetti, la Suprema Corte sottolinea che l'amministratore non ha solo il diritto ma anche il dovere di informare i condomini in relazione ai contenziosi instaurati e alle morosità esistenti, sicché la lettera di critica, se allegata al verbale assembleare o comunque rivolta a tutti i condomini, non è diffamatoria e non lede alcun diritto alla onorabilità o alla reputazione se riferita ai rapporti condominiali, peraltro improntati ad un atteggiamento di difficile predisposizione al pagamento delle quote condominiali. La Suprema Corte, dunque, confermava che nella vicenda non era rinvenibile alcuna compromissione della reputazione dell'appellante posta in essere da parte dell'amministratore (Cass. civ., sez. III, 11 febbraio 2025, n. 3498).

Le responsabilità dell'appaltatore in presenza di infiltrazioni

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava la risoluzione del contratto di appalto con contestuale risarcimento del danno. Nel caso di specie, il condominio aveva fatto riferimento alle infiltrazioni che interessavano vari punti dell'edificio, sicché riteneva l'inquadramento della fattispecie nell'ipotesi di cui all'art. 1669 c.c. Ebbene, secondo la Suprema Corte, i gravi difetti che fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente, consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica, pratica e secondo la sua natura; a tal fine, rilevano pure i vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, che riguardino elementi secondari, come quelli - per quanto qui interessa - relativi a impermeabilizzazioni e alla presenza di infiltrazioni e umidità, anche se incidenti solo su parti comuni dell'edificio. Pertanto, la domanda, riguardo ai vizi descritti nell'atto introduttivo, ne imponeva la qualificazione anche nell'ipotesi di cui all'art. 1669 c.c., con la conseguente irrilevanza del fatto che il riferimento all'art. 1669 c.c. fosse stato eseguito soltanto nelle memorie senza specificare nuovamente a quali vizi si facesse riferimento (Cass. civ., sez. II, 7 febbraio 2025, n. 302).

La qualificazione della caparra del contratto preliminare di compravendita

La questione riguardava l'accertamento dell'inadempimento del promittente alienante e, di conseguenza, la condanna al pagamento del doppio della caparra. Quest'ultimo, tuttavia, sosteneva la nullità della caparra, ai sensi dell'art. 1418 c.c. e, in subordine, la qualificazione della stessa come penale. Premesso ciò, tra i vari aspetti, la Corte di Cassazione sottolinea che qualora le parti, con riferimento al versamento di una somma di denaro effettuato al momento della conclusione del contratto, abbiano adoperato la locuzione “caparra confirmatoria”, la relativa dazione deve ritenersi avvenuta a tale titolo, secondo il criterio ermeneutico del significato letterale delle parole, potendo interpretarsi diversamente la comune volontà dei contraenti solo in presenza di altri elementi, quali circostanze o situazioni di segno opposto che evidenzino l'uso improprio di una tale espressione o la non aderenza alla situazione oggettiva. Nel caso in esame, le circostanze o situazioni che evidenziavano un uso improprio dell'espressione “caparra confirmatoria”, risultavano essere state puntualmente individuate dal giudice di merito, il quale aveva bene evidenziato la mancanza, in concreto, della bilateralità, necessaria ad attribuire il senso all'apposizione di una clausola confirmatoria. Evidenza, questa, che rendeva del tutto plausibile interpretare la disposizione quale clausola penale, volta a garantire il solo promissario acquirente, il quale aveva totalmente adempiuto alla propria obbligazione. Difatti, nell'interpretazione del contratto e degli atti di autonomia privata, il criterio letterale va integrato, nell'obiettivo normativamente imposto di ricostruire la volontà delle parti, con gli altri canoni ermeneutici idonei a dare rilievo alla "ragione pratica" del contratto, in conformità agli interessi che le parti medesime hanno inteso tutelare, nel momento storico di riferimento, mediante la stipulazione negoziale (Cass. civ., sez. II, 12 febbraio 2025, n. 3583).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

L'indicazione del compenso dell'amministratore di nomina giudiziale

Il Tribunale di Chieti si è occupato di un caso di mancata specificazione da parte dell'amministratore dei suoi compensi. In tal contesto, il giudice ha ribadito che l'obbligo previsto dall'art. 1129, comma 14, c.c., riguarda l'amministratore di nomina assembleare e non quello di nomina giudiziale, poiché, in tal caso, il compenso deve essere concordato tra le parti, oppure determinato dal Tribunale in sede contenziosa. Infatti, l'amministratore nominato dal Tribunale ex art. 1129, comma 1, c.c., in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, non riveste la qualità di ausiliario del giudice né muta la propria posizione rispetto ai condomini, con i quali instaura, benché designato dall'autorità giudiziaria, un rapporto di mandato: in conseguenza, lo stesso deve rendere conto del proprio operato soltanto all'assemblea e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'art. 1709 c.c. (Trib. Chieti 10 febbraio 2025, n. 69).

La facoltà dei condomini della nomina dei consiglieri del condominio

Il Tribunale di Genova si è occupato della nomina dei consiglieri del condominio. Nel caso in esame, parte attrice censurava la validità della delibera di nomina dei consiglieri, lamentando la violazione dell'art. 1130-bis c.c. trattandosi nella specie di condominio composto da un numero di condomini inferiore a 12; inoltre, uno dei consiglieri nominati non risultava essere proprietario di alcuna unità immobiliare. In tal contesto, secondo il giudice, l'art. 1130-bis c.c. non esclude in alcun modo la facoltà per i condomini con meno di 12 unità immobiliari di nominare un consiglio di condominio, atteso che la ratio della suddetta norma è quella di indicare un numero minimo di consiglieri nei casi di stabili con più di 12 condomini, onde rendere il suddetto organo maggiormente rappresentativo della compagine condominiale. Inoltre, la disposizione in esame non integra norma imperativa, in quanto non richiamata dall'art. 1138 c.c. e dall'art. 72 disp. att. c.c. e, pertanto, può essere derogata dalle norme del regolamento condominiale. Nella specie, il regolamento del condominio prevedeva espressamente che “il consiglio di condominio è composto da tre proprietari o loro parenti e affini in primo grado eletti dall'assemblea e dura in carica un anno”. In conclusione, alla luce della disposizione regolamentare, la circostanza dei consiglieri nominati era idonea a confermare la legittimità della deliberazione impugnata (Trib. Genova 12 febbraio 2025, n. 389).

L'approvazione del rendiconto di spese sostenute dal nudo proprietario e dall'usufruttuario

Il Tribunale di Udine si è occupato di un caso di approvazione dei rendiconti consuntivo e preventivo. In tal contesto, il giudice ha ribadito che nessun rilievo può avere il fatto che siano state approvati con un'unica delibera sia il rendiconto delle spese ordinarie sia quello delle spese straordinarie sia la costituzione di fondi straordinari ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., posto che la deliberazione era stata approvata all'unanimità dei presenti e, pertanto, con la maggioranza richiesta dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c. Tutti i presenti in assemblea risultavano essere sia nudi proprietari che usufruttuari, ancorché per quote diverse, e quindi ogni decisione presa in assemblea investiva tutti i partecipanti. Di conseguenza non vi era indeterminatezza sull'identificazione dei votanti e, per l'effetto, il motivo di invalidità/annullabilità era del tutto infondato. Spetta dell'amministratore distinguere tra spese condominiali spettanti al nudo proprietario e quelle spettanti all'usufruttuario (Trib. Udine 10 febbraio 2025, n. 129).

L'incendio causato dall'impianto elettrico dell'appartamento e il malfunzionamento dell'idrante del condominio

La Corte d'Appello di Bari si è occupata di un caso di un incendio sviluppatosi nell'appartamento di un condomino utilizzato quale abitazione e studio legale. Parte attrice addebitava la responsabilità del condominio per la mancanza di presidi antincendio. A seguito del rigetto dell'azione in primo grado, i giudici della Corte territoriale, in riferimento alla precedente CTU, sottolineavano che gli incendi di natura elettrica che partono da componenti/apparecchiature del sistema elettrico erano dovuti dai difetti nella progettazione, fabbricazione, installazione o manutenzione degli stessi. Le cause dell'incendio, pertanto, erano da rinvenirsi nell'impianto elettrico, esistente nell'appartamento occupato dall'appellante, vetusto e non adeguato alla normativa vigente. Inoltre, poiché mancava l'obbligo del condominio di dotarsi di presidi antincendio, il malfunzionamento dell'idrante non rappresentava una concausa dell'evento dannoso, dal momento che, come chiarito dal primo giudice, nessun obbligo di legge imponeva al condominio di dotarsi di un impianto di tal fatta (App. Bari 13 febbraio 2025, n. 199).

Gli effetti del subentro e del mancato rinnovo del contratto di locazione

Il Tribunale di Teramo si è occupato di un caso di mancato rinnovo tacito del contratto di locazione. In tal contesto, il giudice ha ribadito che il soggetto legittimato alla proposizione dell'intimazione della licenza o dello sfratto è il locatore, e ciò a prescindere dalla circostanza se questi sia o meno proprietario o titolare di un diritto reale sulla cosa locata, essendo sufficiente la disponibilità materiale del bene, salvo che la detenzione sia stata acquistata illecitamente. Pertanto, colui che sia convenuto in giudizio dal locatore per la restituzione dell'immobile locato non può, avvalendosi di un'eccezione de iure tertii, contestare la legittimazione dell'attore allegando la mancanza del diritto reale sul bene in capo al medesimo ovvero il trasferimento a terzi della proprietà del bene o, ancora, la perdita da parte del medesimo della relativa. Per le ragioni esposte, il Tribunale ha disatteso l'eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata dai resistenti, per non aver sottoscritto il contratto di locazione oggetto di causa; difatti, nella vicenda, risultava documentalmente provato che il ricorrente era subentrato nel contratto di locazione, dal lato attivo del rapporto al posto dell'originario sottoscrittore dell'accordo negoziale (Trib. Teramo 13 febbraio 2025, n. 176).

L'assegnazione dei canoni al creditore pignoratizio

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di opponibilità all'acquirente dell'immobile dell'ordinanza di assegnazione dei canoni al creditore pignoratizio. In particolare, la questione riguardava la vendita dell'immobile in data posteriore a quella dell'ordinanza di assegnazione oggetto di un giudizio volto ad accertare se il trasferimento dell'immobile locato avesse determinato o meno il venir meno dell'obbligo per il conduttore di continuare a pagare i canoni fino alla concorrenza del credito vantato dal creditore pignoratizio nei confronti del locatore. In tal contesto, secondo il giudice, dato atto del conflitto tra creditore assegnatario e terzo acquirente dell'immobile locato e quindi di due diversi titoli di acquisto del diritto di credito, la soluzione adottata si fondava sul criterio temporale. Ciò era del tutto conforme al dettato dell'art. 1605 c.c. laddove prevede che la liberazione o la cessione del corrispettivo della locazione non ancora scaduto non può opporsi al terzo acquirente della cosa locata, se non risulta da atto scritto avente data certa anteriore al trasferimento. La norma in esame prevede anche che, se la cessione non è stata trascritta, può essere opposta solo nei limiti del triennio. L'ordinanza con la quale era stata disposta l'assegnazione dei crediti futuri non era conoscibile dall'acquirente e comunque non è stata trascritta. Ricorso rigettato (Trib. Genova 12 febbraio 2025, n. 393).

La manifestazione di volontà del locatore del diniego di rinnovo

Il Tribunale di Latina si è occupato di un giudizio avente ad oggetto il diniego di rinnovo. In tal contesto, il giudice evidenzia che al fine di evitare il rinnovo del rapporto locatizio, la legge ritiene sufficiente la semplice manifestazione di volontà del locatore. In tal caso, il proprietario deve dichiarare di destinare l'immobile ad abitazione o a luogo di lavoro, per sé o per un familiare, senza particolari formalità. Il giudice non è tenuto ad operare un equo contemperamento degli interessi delle parti, in quanto è sufficiente che l'intenzione del locatore sia seria ma non è sindacabile nel suo contenuto di merito, non potendo il giudice interferire sull'utilità o sulla convenienza della divisata destinazione per il locatore. Solo qualora il locatore non abbia poi adibito l'immobile all'uso dichiarato nella disdetta nel termine di dodici mesi dalla data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità, il conduttore avrà il diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato oppure, in alternativa, al risarcimento del danno (Trib. Napoli Nord 13 febbraio 2025, n. 605).

Il preliminare del preliminare non legittima la parte ad esercitare gli strumenti di tutela in forma specifica o per equivalente

Il Tribunale di Bolzano si è occupato della richiesta di una pronuncia che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., tenga luogo del contratto preliminare di compravendita, alla cui conclusione le parti si erano obbligate con l'accordo transattivo. Secondo il giudicante, nella vicenda in esame, le parti si erano obbligate alla conclusione di un contratto preliminare e non già di un contratto definitivo di compravendita. Si trattava dunque di un c.d. preliminare di preliminare, la cui causa può essere considerata valida nella misura in cui sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali. Risultava evidente come le parti, con l'accordo transattivo, avevano voluto dare luogo ad effetti meramente obbligatori, articolando il procedimento formativo dell'affare. Una simile obbligazione non legittimava la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l'oggetto finale del progetto negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell'autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell'accordo interlocutorio (Trib. Bolzano 13 febbraio 2025, n. 152).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La rimozione dell'impianto fotovoltaico realizzato sul lastrico condominiale

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Puglia si è occupato di un caso di realizzazione di una “tettoia per l'installazione di un impianto fotovoltaico” su un lastrico solare di un immobile condominiale. Tuttavia, secondo il giudicante, l'opera edilizia in questione non era una “tettoia”, ma una struttura più ampia di 96 mq costruita senza titolo abilitativo. Sulla medesima struttura era stato installato un impianto fotovoltaico, ma, originariamente aperta su tre lati e, successivamente, chiusa con materiale in PVC ed infissi in vetro e alluminio, tal da far assumere la consistenza di un vano. Premesso ciò, secondo il giudicante, nella fattispecie dedotta, v'era stata la realizzazione di un intero nuovo manufatto, privo ab origine di titolo edilizio e, quindi, oggetto di rimozione senza alcun pregiudizio per la costruzione principale. Era irrilevante il posizionamento dell'impianto fotovoltaico, ai fini dell'applicazione della sanzione demolitoria, in quanto l'art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 non era applicabile alla fattispecie, poiché l'impianto era stato installato su un'opera abusiva. Del resto, siffatta “tettoia”, con l'impianto fotovoltaico ivi realizzato, non poteva rientrare tra quelli previsti dalla legge della Regione Puglia in quanto non a servizio esclusivo del condominio (TAR Puglia 11 febbraio 2025, n. 197).

L'interesse dei condomini a conoscere gli interventi eseguiti nelle abitazioni di terzi

Il Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio si è occupato di un caso avente ad oggetto l'accesso ad una serie di pratiche edilizie relative ad interventi edilizi su un immobile in condominio. Nella specie, era stata concessa l'ostensione della documentazione edilizia presentata dall'amministratore del condominio per le parti comuni, mentre veniva rigettata la richiesta relativa alle opere da eseguirsi all'interno delle unità immobiliari degli altri condomini, compresa la realizzazione di nuove aperture sui muri condominiali. Premesso ciò, secondo il giudicante, in linea generale, le opere eseguite da terzi all'interno degli spazi di proprietà esclusiva sono protette dal diritto alla riservatezza, e dunque rimangono escluse dal diritto di accesso. Vi sono, però, delle situazioni in cui sussiste un interesse qualificato a conoscere quanto eseguito o progettato nelle abitazioni di terzi. Questo accade tipicamente quando si possa individuare una correlazione con un danno temuto dal richiedente in relazione a un bene della vita di cui lo stesso sia titolare o contitolare. Ebbene, nel caso di specie, sussisteva un interesse concreto e attuale in capo al condomino, considerato che i lavori in questione incidevano direttamente sul decoro architettonico del fabbricato, oltre che sulla stabilità delle pareti perimetrali (TAR Lombardia 30 gennaio 2025, n. 57).

Riferimenti

Deliberazione della giunta regionale 30 gennaio 2025, n. 64, in Bur.Regione.Umbria.it, 12 febbraio 2025.