Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito fiscale, con la risposta all'interpello n. 39 del 19 febbraio 2025, l'Agenzia delle Entrate ha fornito i chiarimenti sull'affitto di azienda confiscata. Secondo il Fisco, a fronte della ''specifica destinazione all'affitto d'azienda'' e alla conseguente produzione di reddito d'impresa imputabile alla società ­ la quale, sebbene a totale partecipazione pubblica, opera in regime di mercato ­ ''risorge'' l'obbligo di versare la relativa IRES secondo le regole ordinarie. Pertanto, a far data da tale destinazione, la società interpellante deve dichiarare il reddito derivante dalla gestione dei predetti beni. Resta inteso che è esente da IRES il canone che l'impresa versa allo Stato, in ragione della destinazione all'affitto a titolo oneroso, trattandosi di ''provento'' destinato alle stesse casse erariali secondo quanto previsto dall'art. 48, comma 9, d.lgs. n. 159/2011.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Il riconoscimento del diritto di proprietà su un fondo presente in successione

Il contesto del presente giudizio riguarda l'accertamento del diritto di proprietà di un cortile acquisito per successione ereditaria. Parte convenuta, invece, sosteneva che il cortile era stato oggetto di una divisione amichevole e che si era consolidata la proprietà per intervenuta usucapione. Con il provvedimento in esame, tra i vari aspetti, la Suprema Corte sottolinea che qualora lo ius tollendi non venga (o non possa essere) esercitato, sorge, in favore del comproprietario costruttore, un diritto di credito nei confronti degli altri comunisti, divenuti per accessione comproprietari dell'opera; nasce cioè un rapporto obbligatorio in forza del quale i comproprietari non costruttori sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l'edificazione dell'opera, secondo le norme che regolano la comunione e gli altri istituti di volta in volta applicabili, purché, però, il comproprietario costruttore eserciti, ovviamente, la relativa azione. In conclusione, laddove un soggetto costruisca un immobile su un terreno in comproprietà con altri, tale immobile ricade per accessione nella comproprietà di tutti i soggetti, e questo a meno della sottoscrizione di un atto scritto di senso contrario ad substantiam (Cass. civ., sez. II, 18 febbraio 2025, n. 4219).

La stipula di una polizza per la tutela legale rientra nell'àmbito della discrezionalità dell'assemblea

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava l'annullamento della delibera condominiale con la quale veniva approvato l'addebito, nel bilancio condominiale, di un premio per la stipula di una polizza assicurativa di tutela legale. Nel caso di specie, l'attrice sosteneva che tale spesa era lesiva del diritto individuale dei condomini, regolato dall'art. 1132 c.c., e deduceva che la delibera non rientrava nei poteri assembleari di cui all'art. 1135 c.c. Ebbene, secondo i giudici di legittimità, l'assemblea condominiale ha il potere di stipulare una polizza per la tutela legale nell'àmbito della propria discrezionalità gestionale. Inoltre, l'art. 1132 c.c. non può essere invocato per invalidare la stipula della polizza, poiché questa non impone ai condomini dissenzienti di contribuire alle spese processuali di una controversia specifica, ma ha una finalità più generale di tutela del condominio. Infine, le spese per la stipula della polizza devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai criteri stabiliti dall'art. 1123 c.c., trattandosi di una spesa relativa alla gestione comune dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 19 febbraio 2025, n. 4340).

Il diritto all'esenzione dell'IMU

La questione riguardava la richiesta del pagamento IMU in relazione all'unità immobiliare di proprietà del contribuente privo del requisito della residenza anagrafica e della dimora abituale del suo nucleo familiare, poiché il coniuge risiedeva in un altro comune. Premesso ciò, tra i vari aspetti, la Corte di Cassazione esclude, quale requisito per godere dell'esenzione IMU, che nell'abitazione “prima casa” debba avere dimora abituale e residenza anagrafica l'intero nucleo familiare del possessore, essendo sufficiente che detta situazione fattuale risieda in capo al solo proprietario. Secondo i giudici, nel caso di specie, risultava pacifico che il ricorrente aveva la propria residenza anagrafica e dimora abituale nell'immobile oggetto di tassazione, tanto da riconoscergli il diritto all'esenzione IMU (Cass. civ., sez. trib., 19 febbraio 2025, n. 4292).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Le molestie possessorie nei confronti dei condomini

Il Tribunale di Padova si è occupato di un caso di turbative al possesso con l'ordine nei confronti del resistente di astenersi dal distaccare il contatore dell'energia elettrica. In tal contesto, il giudice ha ribadito che nell'azione di manutenzione, l'elemento psicologico della molestia possessoria consiste nella volontarietà del fatto, tale da comportare una diminuzione del godimento del bene da parte del possessore e nella consapevolezza della sua idoneità a determinare una modificazione o limitazione dell'esercizio di tale possesso, senza che sia, per converso, richiesta una specifica finalità di molestare il soggetto passivo, essendo sufficiente la coscienza e volontarietà del fatto compiuto a detrimento dell'altrui possesso, che pertanto si presume ove la turbativa sia oggettivamente dimostrata. La domanda di parte ricorrente è stata quindi accolta, con ordine alla resistente di cessare le condotte turbative (Trib. Padova 18 febbraio 2025).

Le responsabilità patrimoniale del condomino unico proprietario verso i terzi

Il Tribunale di Palermo si è occupato dell'opposizione di un atto di precetto notificato nei confronti di una società, unica proprietaria dell'immobile. Quest'ultima sosteneva che l'esistenza di un'unica proprietà dell'intero stabile (dal sottosuolo al cielo) impediva la configurabilità stessa di un condominio per la cui esistenza la legge richiede la presenza di parti comuni in proprietà indivisa tra differenti soggetti. In tal contesto, secondo il giudice, ammettere che l'inesistenza giuridica del condominio possa influire anche sulla sua esistenza di fatto (e sulla sua effettiva operatività) vorrebbe dire ammettere la possibilità di un uso distorto dello stesso con conseguente sottrazione del condomino-unico proprietario alla responsabilità patrimoniale verso quei terzi che hanno contratto con il condominio nonostante questo, come nel caso di specie, era (o sia divenuto) giuridicamente inesistente. A parere del giudicante, sino al passaggio in giudicato della pronuncia, l'odierna opposta non aveva motivo di dubitare dell'esistenza del condominio, in merito alla quale vi erano indici univoci e nei confronti del quale aveva correttamente incardinato un'azione contrattuale di adempimento (Trib. Palermo 17 febbraio 2025, n. 743).

Le contestazioni di approvazione del rendiconto con saldo passivo a credito dell'amministratore

Il Tribunale di Foggia si è occupato di un caso di restituzione di spese in assenza di valida giustificazione. In tal contesto, le anticipazioni di spese relative alla conservazione e alla gestione del condominio fatte dall'amministratore uscente, allo scopo di coprire un disavanzo di cassa devono, essere sottoposte al preventivo vaglio dell'organo assembleare oppure essere oggetto di specifica deliberazione di ratifica ad hoc, atteso che non è legittima la richiesta di rimborso non corrispondente ad un'operazione contabile registrata in sede di riepilogo e approvata dalla assemblea. Applicando tali coordinate ermeneutiche al caso di specie, ritiene il giudicante che l'opposto, pur essendone onerato, non aveva dato prova dettagliata degli effettivi esborsi posti a fondamento della pretesa de qua, non essendo sufficiente, in assenza di una ricostruzione analitica dei singoli esborsi e di una deliberazione assembleare di ratifica ad hoc, la mera approvazione del rendiconto con la generica precisazione che “parte del saldo passivo costituisce credito dell'amministratore” (Trib. Foggia 20 febbraio 2025, n. 367).

Tra i comproprietari esiste un rapporto reciproco di rappresentanza in assemblea

Il Tribunale di Messina si è occupato di un caso di partecipazione e votazione di comproprietari di un'unica unità immobiliare. Secondo il giudice, non poteva essere accolta la contestazione relativa alla violazione dell'art. 1106 c.c., dell'art. 67 disp. att. c.c. e del regolamento di condominio, per aver partecipato e votato, all'assemblea in discorso, tre di quattro comproprietari di una sola unità immobiliare, atteso che tutti i comproprietari di un medesimo appartamento sono titolari del diritto di partecipare all'assemblea e, dunque, di presenziarvi. Difatti, come avvenuto nel caso di specie, solo uno tra i comproprietari aveva votato, esprimendo la volontà comune senza che fosse necessaria una apposita delega scritta in quanto tra i comproprietari esiste un rapporto reciproco di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, ivi comprese la partecipazione all'assemblea, esperibili senza necessità di specifica delega (Trib. Messina 20 febbraio 2025, n. 295).

L'importanza della delibera di scioglimento del condominio

Il Tribunale di Vicenza si è occupato di un caso di scioglimento del condominio ai sensi dell'art. 61 disp. att. c.c. e la costituzione di “un supercondominio formato da due nuovi condominii differenziati”, risultanti dallo scioglimento. Secondo il giudicante, nell'assemblea, ben diversamente, i condomini aveva dato conto della loro volontà di procedere allo scioglimento, ma non avevano approvato a tal proposito alcun progetto, né un qualsivoglia ulteriore documento recante in sé quanto meno la descrizione delle modalità di scioglimento - espressamente rimettendo a successiva assemblea (nemmeno la approvazione, ma soltanto) la “predisposizione” di nuove tabelle millesimali e del regolamento di un non meglio precisato supercondominio - all'uopo affidando un incarico tecnico all'architetto. Nella delibera poteva dunque ravvisarsi, a tutto voler concedere, la manifestazione di un intendimento che, successivamente, non si era mai concretizzato in una delibera di scioglimento: delibera che, in effetti, i condomini non aveva mai assunto. Per le ragioni esposte, il Tribunale ha disatteso la richiesta (Trib. Vicenza 17 febbraio 2025, n. 260).

L'opponibilità alla procedura esecutiva immobiliare del contratto di locazione

Il Tribunale di Rimini si è occupato di un caso di opponibilità alla procedura esecutiva immobiliare del contratto di locazione fra parte attrice ed i nudi proprietari degli immobili oggetto di pignoramento. In tal contesto, secondo il giudice, i nudi proprietari erano minori, rappresentati dai genitori in forza dei poteri di amministrazione ordinaria sugli stessi gravanti ex art. 320 c.c., con la conseguenza che non poteva configurarsi in capo a tali minori quella “disponibilità di fatto” degli immobili che costituisce il presupposto della legittimazione a concederli in locazione. Inoltre, dopo il tacito rinnovo del contratto, il conseguimento della maggiore età da parte dei nudi proprietari e prima dell'esercizio dell'azione, il contratto era stato consensualmente modificato con l'usufruttuario divenendo questo indubitabilmente parte del contratto di locazione. La circostanza che l'usufruttuario aveva rinunciato al godimento dei frutti civili degli immobili di cui aveva l'usufrutto in favore dei figli minori, poi divenuti maggiorenni, era del tutto irrilevante in quanto il titolo a godere di tali frutti spetta per legge in via esclusiva all'usufruttuario con la conseguenza che gli stessi possono essere aggrediti dai suoi creditori. Difatti, l'usufruttuario gode per legge dei frutti civili dei beni di cui ha l'usufrutto, tanto che può stipulare con il nudo proprietario un contratto di locazione con il quale quest'ultimo assume gli obblighi del conduttore. In conclusione, il giudicante ha deciso l'inopponibilità del contratto di locazione per cui è causa alla procedura esecutiva (Trib. Rimini 20 febbraio 2025, n. 182).

L'eventuale erronea indicazione della data di cessazione del rapporto di locazione non comporta il rigetto della domanda

Il Tribunale di Latina si è occupato di un giudizio avente ad oggetto la convalida di sfratto per finita locazione. In tal contesto, il giudice evidenzia che l'eventuale erronea indicazione della data di cessazione del rapporto di locazione da parte dell'attore, non comporta di per sé il rigetto della domanda dovendo il giudice verificare d'ufficio in ossequio al principio iura novit curia l'esatta data di scadenza del rapporto e in tali casi negata l'ordinanza di convalida, il giudice apertasi la fase del giudizio di merito può condannare il conduttore a rilasciare l'immobile per la data esatta. Quindi, la circostanza che il locatore abbia chiesto la convalida ed abbia indicato nell'intimazione una data di cessazione del rapporto erronea non osta né all'accoglimento della domanda di rilascio, sotto il profilo della fondatezza del diniego di rinnovo, quando la convalida sia stata domandata per uno dei motivi legittimanti l'esercizio della facoltà di diniego e questo sia stato specificamente indicato (Trib. Napoli Nord 18 febbraio 2025, n. 683).

La restituzione dell'immobile a seguito di annullamento del contratto di compravendita

Il Tribunale di Verona si è occupato di un caso di illegittima procura del contratto di compravendita. Secondo il giudicante, nella vicenda in esame, la procura speciale a vendere, pur espressamente autorizzando alla conclusione del relativo contratto, tuttavia non conteneva una determinazione degli elementi negoziali del futuro contratto, sufficienti ad assicurare la tutela del rappresentato, non indicando, in particolare, il prezzo di compravendita o elementi mediante i quali stabilirlo per relationem. Difatti, affinché possa configurarsi un conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentato, di cui il contratto concluso con sé stesso costituisce un caso particolare, non ha rilevanza, di per sé, che l'atto compiuto sia vantaggioso o svantaggioso per il rappresentato e non è necessario provare di aver subìto un concreto pregiudizio, perché il rappresentato possa domandare o eccepire l'annullabilità del negozio. In conclusione, il giudicante ha annullato il contratto e, per l'effetto, ha ordinato la restituzione dell'immobile (Trib. Verona 22 febbraio 2025, n. 413).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La rimozione di un locale costruito sulla terrazza dell'edificio senza autorizzazione

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Sicilia si è occupato di un caso di realizzazione di un sottotetto (locale non abitabile) sulla terrazza di copertura dell'edificio. Tra le varie contestazioni, l'assenza del consenso del ricorrente per la realizzazione del sottotetto, ai sensi dell'art. 1120 c.c. Premesso ciò, secondo il giudicante, in ragione della modificazione al decoro architettonico riguardante parti comuni, l'intervento edilizio avrebbe necessitato del previo consenso degli altri condomini. L'intervento edilizio in oggetto aveva modificato l'aspetto del fabbricato modificandone la sagoma e l'altezza. Il "decoro architettonico" delle facciate costituisce, infatti, bene comune dell'edificio e, pertanto, ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell'assenso dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori (TAR Sicilia 17 febbraio 2025, n. 622).

L'obbligo di osservare determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute

Il Consiglio di Stato si è occupato di un caso avente ad oggetto la richiesta di permesso di costruire, respinta sulla base di alcuni aspetti ostativi, e in particolare in ragione del mancato rispetto delle distanze tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. A questo proposito, i giudici confermavano che nella specie si trattava di luci, e non anche di vedute, sicché era da escludersi l'applicazione della normativa sulle distanze dettata dall'art. 9 d.m. n.1444/1968, posto che tale previsione normativa si riferisce alle pareti finestrate, per tali dovendosi intendere unicamente "le pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono semplici luci”. Difatti, nella disciplina legale dei "rapporti di vicinato", l'obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci in quanto la dizione "pareti finestrate" non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come "vedute", senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette "lucifere” (Cons. Stato 20 febbraio 2025, n. 1448).

Riferimenti

Destinazione dei beni confiscati. Estinzione per confusione dei crediti erariali, in Agenziaentrate.gov.it, 19 febbraio 2025.