Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Sicilia con la l.r. 25 febbraio 2025, n. 6 (pubblicata nel GUR Sicilia del 28 febbraio 2025, n. 1) si è occupata della disciplina delle strutture turistico-ricettive. Il provvedimento in commento disciplina le strutture alberghiere, extralberghiere e le altre strutture turistico-ricettive della Regione al fine di valorizzare la fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio, accrescere la competitività del settore turistico regionale mediante un'offerta differenziata e garantire un livello qualitativo ottimale dei servizi offerti al turista. I gestori, i titolari e i legali rappresentanti delle strutture, dovranno esporre il Codice identificativo nazionale (CIN) di cui all'art. 13-ter del d.l. n. 145/2023, all'esterno delle strutture turistico-ricettive, integrandolo direttamente nell'insegna o ponendolo nelle sue immediate vicinanze nonché sui siti web e in tutte le forme di pubblicità.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Il diritto del proprietario alla richiesta di demolizione della parte della costruzione illegittimamente realizzata

Il contesto del presente giudizio riguarda l'occupazione sine titulo di un terreno da parte del Comune e del condominio. Con il provvedimento in esame, tra i vari aspetti, la Suprema Corte sottolinea che la Corte territoriale aveva errato nell'affermare che il condominio non può essere condannato alla restituzione per essere stati l'edificio condominiale e le relative opere di servizio realizzati su terreno già da tempo occupato dal Comune. Difatti, aldilà della riferibilità della buona fede al condominio, invece che all'autore della costruzione, con riguardo all'occupazione di porzione di fondo altrui con la costruzione di un edificio, il diritto del proprietario di detto fondo di chiedere la demolizione della parte della costruzione illegittimamente realizzata e la restituzione di detta porzione va riconosciuto in base alle regole generali sulla tutela del diritto dominicale, dovendosi escludere l'applicabilità dell'art. 936 c.c. e, quindi, delle limitazioni a tale demolizione previste dal quarto e dal quinto comma del medesimo articolo (Cass. civ., sez. II, 24 febbraio 2025, n. 4805).

L'illegittima appropriazione della cosa comune da parte del comproprietario

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava il diritto degli attori alla riapertura dell'accesso del cortile con condanna dei convenuti alla rimozione del cancello. Nel caso di specie, la chiusura del cancello impediva il pari uso della cosa comune, dal momento che non consentiva l'accesso dal cortile comune alla pubblica strada. Secondo i giudici di legittimità se, per un verso, l'uso più intenso o anche esclusivo della cosa comune da parte di un comunista non è di per sé necessariamente illegittimo, ex art. 1102 c.c., tale uso non può però alterare il rapporto di equilibrio tra i partecipanti valutato in relazione all'uso potenziale spettante agli altri comunisti. Pertanto, l'apposizione sulla cosa comune di un cancello che impedisce ad altri partecipanti di accedere alla cosa comune, non determina un uso più intenso della cosa da parte del comproprietario ma l'appropriazione della cosa da parte del comproprietario con esclusione degli altri (Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2025, n. 4879).

Il rilascio dell'immobile non preclude l'azione di risarcimento per il mancato guadagno del locatore

La questione riguardava il diritto al risarcimento del danno consistente nella mancata percezione dei canoni di locazione eventualmente dovuti per il periodo successivo alla riconsegna fino alla naturale scadenza del contratto o all'eventuale precedente data di conclusione di una nuova locazione. Premesso ciò, tra i vari aspetti, la Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, stabilisce che il diritto del locatore a conseguire, ai sensi dell'art. 1223 c.c., il risarcimento del danno da mancato guadagno, a causa della risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, non viene meno, di per sé, in seguito alla restituzione del bene locato prima della naturale scadenza del contratto, ma richiede, normalmente, la dimostrazione, da parte dello stesso locatore, di essersi tempestivamente attivato, una volta ottenuta la disponibilità dell'immobile, per una nuova locazione a terzi, fermo l'apprezzamento del giudice delle circostanze del caso concreto anche in base al canone della buona fede e restando, in ogni caso, esclusa l'applicabilità dell'art. 1591 c.c. (Cass. civ., sez. un., 25 febbraio 2025, n. 4892).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il pignoramento della retribuzione del portiere dell'edificio condominiale

Il Tribunale di Bari si è occupato di un caso di condominio datore di lavoro e terzo pignorato. In particolare, si discute di Tizio (portiere dello stabile), ricorrente a seguito di procedura espropriativa presso terzi, per il pagamento di compensi professionali rivendicati per pregressa attività difensiva, a seguito della quale era stata emessa l'ordinanza di assegnazione. A seguito di ciò, il condominio (datore di lavoro), tratteneva le somme nei confronti della creditrice assegnataria. Successivamente, a seguito di impugnazione del lavoratore, il giudice rideterminava il credito e revocava il decreto ingiunto. Per queste ragioni, il condominio datore di lavoro sospendeva la trattenuta della somma mensile dalla busta paga. Dopo, il professionista richiedeva l'attivazione dell'assegnazione e, per queste ragioni, il portiere adiva la procedura d'urgenza. Premesso ciò, secondo il giudicante, nel caso in esame, l'ordinanza di assegnazione non risultava più sorretta dalla sentenza di primo grado e allo stato attuale, vi era un decreto ingiuntivo privo di efficacia esecutiva. Quindi, il Tribunale ha ritenuto, da una parte, il ricorso d'urgenza  non finalizzato alla revisione/rimozione del provvedimento giurisdizionale di assegnazione; dall'altra parte, astrattamente idoneo, per il suo contenuto atipico, quantomeno a paralizzare temporaneamente gli effetti dell'ordinanza di assegnazione, in vista dell'eventuale merito che cristallizzi l'effettivo rapporto di dare-avere tra le parti, con conseguente ordine al terzo di sospensione dei pagamenti fino a nuova disposizione giudiziale (Trib. Bari 26 febbraio 2025).

Il risarcimento da mala gestio dell'amministratore

Il Tribunale di Messina si è occupato di un caso di risarcimento del danno per l'esposizione debitoria conseguente alle omissioni ed inadempienze gestionali dell'amministratore. In tal contesto, il giudice ha ribadito che la delibera assembleare di approvazione del rendiconto non preclude la contestazione in sede di proposizione di azione risarcitoria da parte del condominio contro l'ex amministratore, sia per il carattere dichiarativo e confessorio dell'atto di approvazione del conto, revocabile o modificabile in caso di dolo o colpa grave del mandatario, sia perché l'assemblea può approvare e autorizzare i pagamenti soltanto ove si riferiscano a spese effettivamente erogate per la manutenzione delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni, con la conseguenza che, ove difetti tale inerenza, l'ex amministratore non può farsi schermo della delibera condominiale per sottrarsi alla sua responsabilità (Trib. Messina 26 febbraio 2025, n. 353).

Il pignoramento del conto corrente condominiale non giustifica il versamento sul conto dell'amministratore

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di revoca giudiziale dell'amministratore. A parere del giudicante, a seguito del pignoramento del conto corrente condominiale, la società amministratrice aveva richiesto il versamento degli oneri condominiali sul proprio conto corrente. Difatti, secondo l'amministratore, l'unico sistema per evitare il blocco dell'attività condominiale era appunto utilizzare, per raccogliere i pagamenti, il c/c della stessa società amministratrice. Tuttavia, secondo il giudicante, la scelta della società resistente non era una esimente: il fatto che il conto corrente condominiale era stato pignorato e che per tale ragione la gestione dell'attività condominiale rischiava di bloccarsi, non poteva giustificare una condotta vietata in assoluto. In realtà, per tutelare la compagine condominiale, la società amministratrice avrebbe dovuto promuovere una delibera di ripartizione del debito del condominio tra i condomini, per consentire di liberare il conto corrente comune dal vincolo del pignoramento. In definitiva, la società resistente aveva compiuto una grave irregolarità di gestione e, quindi, è stata revocata (Trib. Napoli 28 febbraio 2025).

La trasformazione di un immobile in condominio

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere si è occupato di un caso di illegittima trasformazione dell'immobile in deposito-garage con l'eliminazione di due gradini antistanti il portoncino di ingresso e conversione di una finestra in serranda d'accesso al locale. Secondo il giudice, i limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento, per essere opponibili e quindi vincolare i condomini, devono essere richiamati e approvati in sede di acquisto ovvero essere contenuti in un regolamento condominiale trascritto. Dall'esame della produzione documentale allegata dal condominio non emergeva la trascrizione della predetta clausola limitativa, né vi era prova che i condomini fossero a conoscenza di tale divieto. Inoltre, dall'esame dei rilievi fotografici non emergeva un impatto negativo sulle linee e sull'armonia del fabbricato, tantomeno uno stravolgimento della sua fisionomia, tenuto anche conto della presenza di “altre serrande e garage analoghi nella medesima zona di cortile” (Trib. Santa Maria Capua Vetere 28 febbraio 2025, n. 690).

La prescrizione del credito di fornitura idrica nei confronti del condominio

Il Tribunale di Reggio Calabria si è occupato di un caso di accertamento negativo delle pretese creditorie del canone idrico nei confronti del condominio. Secondo il giudice, la fornitura idrica integra una prestazione continuativa, contro pagamento di un corrispettivo, come tale riconducibile ad un contratto di somministrazione, i cui crediti sono soggetti alla prescrizione quinquennale. Invero, nel caso in esame, non poteva trovare applicazione la prescrizione biennale prevista dall'art. 1 comma 4, della l. n. 205/2017, in quanto il comma 10 del predetto articolo dispone che la stessa prescrizione si applica, per il settore idrico, solo per fatture la cui scadenza sia successiva al 1° gennaio 2020, mentre le fatture in esame si riferivano alle annualità dal 2004 al 2013, con relativa scadenza anteriore alla predetta data del primo gennaio 2020 (Trib. Reggio Calabria 26 febbraio 2025, n. 343).

La competenza del giudice in caso di prestazioni professionali richieste nei confronti del condominio

Il Tribunale di Benevento si è occupato di un caso di accertamento della competenza del giudice in materia di prestazioni professionali rese in favore del condominio. Secondo il giudicante, i contratti stipulati dal condominio attraverso l'amministratore sono imputabili ai singoli condomini, i quali agiscono al di fuori della loro attività professionale. Ne consegue che nelle controversie tra un consumatore ed un professionista, la competenza territoriale esclusiva spetta al giudice del luogo nel quale il consumatore risiede o ha eletto domicilio, in deroga ai criteri di competenza dettati dal codice di rito. In siffatta ipotesi, la competenza esclusiva del foro del consumatore è prevalente su ogni altra, in virtù delle esigenze di tutela del consumatore. Per queste ragioni, il decreto ingiuntivo nei confronti del condominio è stato dichiarato nullo (Trib. Benevento 27 febbraio 2025, n. 272).

Le responsabilità del condominio dei difetti di impermeabilizzazione del tetto

Il Tribunale di Salerno si è occupato di un caso di infiltrazione di acqua proveniente dal tetto del fabbricato vetusto e in pessime condizioni manutentive. Nonostante l'intervento dei vigili del fuoco, nessuna decisione era stata assunta dal condominio, né alcun lavoro di ripristino era stato effettuato, sicché le condizioni erano peggiorate di giorno in giorno, con probabile imminente pericolo per la stabilità della intera struttura. Il convenuto resistente, invece, non contestava la necessità di eseguire lavori urgenti, ma eccepiva la valutazione di conformità delle opere predette al progetto e/o della sussistenza dei requisiti dell'agibilità indicati dall'art. 24 del d.P.R. n. 380/2001. A seguito di tutela ex art. 700 c.p.c., il giudice riconosce la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c., accoglie il ricorso e ordina al condominio di provvedere all'immediata esecuzione, a proprie spese (da ripartire tra tutti i condomini, compreso il ricorrente, secondo i criteri di legge) e “previa acquisizione dei titoli abilitativi”, dei lavori necessari ad eliminare i riscontrati inconvenienti (Trib. Salerno 25 febbraio 2025).

Le fotografie delle infiltrazioni non esonerano il conduttore dal pagamento dei canoni

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere si è occupato di un giudizio avente ad oggetto la convalida di sfratto per morosità di un immobile adibito a box auto. In tal contesto, il conduttore eccepiva che nella struttura in questione erano presenti fenomeni infiltrativi. Secondo il giudice, i rilievi fotografici prodotti dal conduttore non erano sufficienti a dimostrare l'esistenza del fenomeno infiltrativo lamentato, atteso che erano privi di data certa e di riferimento sicuro ai luoghi di causa, e raffiguravano solo parte dell'immobile locato. Inoltre, in ogni caso, a prescindere dalla dimostrazione della presenza di muffa ed umidità nell'immobile locato, comunque tale circostanza non incideva sull'obbligo del conduttore di pagare i canoni di locazione. Quanto all'altro aspetto, nonostante quanto rappresentato dall'agenzia immobiliare, al momento della stipula del contratto di locazione, il conduttore era certamente venuto a conoscenza che si trattava in realtà di un locale uso deposito e, quindi, avrebbe potuto eventualmente rifiutarne la sottoscrizione (Trib. Santa Maria Capua Vetere 26 febbraio 2025, n. 675).

L'assenza della durata transitoria del contratto di locazione ad uso diverso

Il Tribunale di Siracusa si è occupato di un caso di sfratto per finita locazione transitoria avente ad oggetto il complesso immobiliare per uno spazio ufficio temporaneo. Secondo il giudicante, indipendentemente dall'autenticità del contratto rispettivamente allegato dalle parti, non era stato specificamente indicato il motivo della transitorietà che giustificherebbe la sottoscrizione di tale tipo di contratto. In assenza delle specifiche condizioni richieste dalla legge, dunque, il contratto di locazione in oggetto non poteva dirsi di natura transitoria, con la conseguente applicazione della disciplina ordinaria di cui all'art. 27 della l. n. 392/1978. Di conseguenza, il contratto è stato ricondotto alla durata minima prevista dalla suddetta norma, ossia sei anni (Trib. Siracusa 24 febbraio 2025, n. 302).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

L'accertamento dell'indipendenza di un immobile

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Provincia autonoma di Bolzano si è occupato di un caso di diniego all'agevolazione edilizia. Ad avviso della ricorrente, l'immobile acquistato doveva essere considerato unità indipendente, in quanto il disimpegno di proprietà comune consentiva l'accesso solo a una soffitta del proprietario dell'appartamento sottostante e non a un'altra abitazione. A fronte di tali considerazioni, l'Ufficio Edilizia negava tuttavia alla ricorrente l'agevolazione richiesta. Premesso ciò, secondo il giudicante, la valenza semantica della locuzione “abitazione indipendente”, come desumibile dal significato comune dell'aggettivo utilizzato, non può che essere riferita alla caratteristica fisica dell'abitazione, la quale deve presentarsi priva di una qualsivoglia interferenza esterna, quale può essere considerata la presenza al suo interno di una parte comune di proprietà di terzi. È evidente, infatti, che l'iter amministrativo per l'ottenimento della concessione edilizia, così come quanto evidenziato nella licenza d'uso attraverso l'adozione del termine “subalterno”, attengono a profili del tutto distinti da quello di rilievo nell'àmbito della presente vicenda, risultando di conseguenza del tutto inconferenti (TAR Bolzano 25 febbraio 2025, n. 58).

Il recupero ad uso pubblico di alcune zone per il parcheggio delle auto

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Lombardia si è occupato di un caso avente ad oggetto la messa in funzione del parcheggio interrato ad uso pubblico. A questo proposito, il ricorrente condominio contestava l'esercizio del potere di autotutela esecutiva possessoria, sia con riferimento all'insussistenza dei relativi presupposti formali e sostanziali, sia in relazione alla violazione sostanziale del regolamento costituente parte integrante dell'asservimento ad uso pubblico di un parcheggio interrato. Premesso ciò, secondo il giudicante, i rischi per i condomini erano articolati in via eventuale e futura, e risultavano sforniti del necessario corredo probatorio. D'altra parte, il recupero ad uso pubblico del bene non si era ancora concretamente verificato, e dunque non vi erano elementi concreti in base ai quali poteva misurarsi l'aggravio per i condomini (TAR Lombardia 25 febbraio 2025, n. 58).

Riferimenti

Disciplina delle strutture turistico-ricettive 25 febbraio 2025, n. 6, in Gurs.Regione.Sicilia.it, 28 febbraio 2025.