Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 50 del 1° marzo 2025, la l. n. 20/2025 (conversione del d.l. n. 208/2024). In materia di misure urgenti per la riparazione e la riqualificazione sismica degli edifici residenziali inagibili, con l'art. 3, comma 2-quater, d.l. n. 208/2024, il Legislatore ha previsto che il secondo periodo dell'art. 9-novies, comma 5, del d.l. n. 76/2024 e il secondo periodo dell'art. 1, comma 698, della l. n. 207/2024, si interpretano nel senso che, nel caso di interventi relativi a edifici con più unità immobiliari, “la presenza nell'edificio anche soltanto di un'unità immobiliare adibita ad abitazione principale, abituale e continuativa, consente la concessione del contributo anche in favore dei soggetti titolari delle altre unità immobiliari componenti il medesimo edificio, ancorché adibite ad abitazione non principale o aventi destinazione d'uso diversa da quella residenziale”.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Gli effetti della risoluzione del contratto preliminare di locazione commerciale

Il contesto del presente giudizio riguarda l'ammissione allo stato passivo per il credito maturato al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell'inadempimento, da parte della società poi fallita, al contratto preliminare di locazione di locali commerciali. Con il provvedimento in esame, tra i vari aspetti, la Suprema Corte sottolinea che il danno da risarcire al promissario acquirente, nel caso in cui sia stata accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare dallo stesso proposta per inadempimento del promittente, non può comprendere i frutti che lo stesso avrebbe tratto dalla cosa promessa successivamente alla domanda di risoluzione, precludendo anche al promissario locatore che ha agito in giudizio di lucrare i frutti che dal godimento della cosa promessa avrebbe tratto nel periodo successivo alla predetta rinuncia (Cass. civ., sez. I, 3 marzo 2025, n. 5559).

Il risarcimento del danno in caso di immissioni rumorose provenienti da una palestra

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava il ricorso d'urgenza nei confronti del titolare della palestra, assumendo l'immissione dei rumori molesti. Secondo i giudici di legittimità, la Corte d'Appello aveva erroneamente statuito la carenza di legittimazione passiva delle parti convenute in giudizio nella loro qualità di proprietarie dell'immobile da cui provenivano le immissioni. Difatti, l'azione di natura reale, esperita dal proprietario del fondo danneggiato per l'accertamento dell'illegittimità delle immissioni e per la realizzazione delle modifiche strutturali necessarie al fine di far cessare le stesse, deve essere proposta nei confronti del proprietario del fondo da cui tali immissioni provengono e può essere cumulata con la domanda verso l'altro convenuto per la responsabilità aquiliana. Pertanto, l'azione ex art. 2043 c.c. che cumulativamente in questi casi può proporsi avverso l'autore materiale delle immissioni ove mancante o proposta nei soli confronti del proprietario, non può rendere privo di legittimazione il proprietario rispetto all'azione principale ex art. 844 c.c. (Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2025, n. 5637).

Gli effetti equipollenti alla trascrizione del contratto preliminare

La questione riguardava la ripetizione della somma versata in acconto del prezzo pattuito per l'assegnazione di uno degli appartamenti realizzati dalla società, all'atto della sottoscrizione, con scrittura privata non autenticata del “verbale” di prenotazione dell'alloggio cooperativo. Premesso ciò, tra i vari aspetti, la Corte di Cassazione stabilisce che la trascrizione del contratto preliminare stipulato per scrittura privata eseguita dopo l'apertura della procedura concorsuale, sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l'autenticità delle sottoscrizioni apposte nella scrittura privata in forza di domanda trascritta prima della dichiarazione di fallimento ha, in caso di mancata conclusione del contratto definitivo e nel concorso degli altri presupposti previsti dall'art. 2775-bis c.c., effetti equipollenti alla trascrizione del contratto preliminare ottenuta in base ad un atto pubblico o ad una scrittura privata con sottoscrizione autenticata ai fini del riconoscimento del privilegio iscrizionale sull'immobile oggetto dell'atto dispositivo che assiste il credito del promissario acquirente (Cass. civ., sez. I, 3 marzo 2025, n. 5550).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Le infiltrazioni di acque meteoriche provenienti dal solaio condominiale

Il Tribunale di Trani si è occupato di un caso di infiltrazioni di acque meteoriche all'interno dei box auto dei condomini e provenienti dal sovrastante solaio.  Premesso ciò, secondo il giudicante, riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi delle parti comuni, imputabili all'originario costruttore-venditore, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell'art. 1669 c.c., dato che il condominio quale successore a titolo particolare di detto costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all'art. 2051 c.c. in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa. Pertanto, è stata accolta nei confronti del condominio la domanda di risarcimento in forma specifica in relazione ai danni verificatisi in pregiudizio del box auto in comproprietà dei ricorrenti (Trib. Trani 5 marzo 2025, n. 269).

Le contestazioni sull'autenticità delle sottoscrizioni apposte al verbale assembleare

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere si è occupato di un caso di omessa convocazione all'assemblea condominiale e, in particolare, della sottoscrizione di verbale con firme apocrife. In tal contesto, il giudice ha ribadito che l'annullabilità della delibera assembleare per mancata comunicazione dell'avviso di convocazione dell'assemblea non può essere fatta valere allorché il condomino nei cui confronti la comunicazione è stata omessa, sia presente in assemblea. Nel caso di specie, però, la presenza degli istanti all'assemblea non poteva ritenersi acclarata, posto che gli stessi avevano contestato espressamente la veridicità e l'autenticità delle sottoscrizioni apposte al verbale assembleare, deducendo una serie di osservazioni intrise di rilevanza probante. Dirimente era, innanzitutto, la circostanza per cui il verbale impugnato veniva firmato dal marito dell'attrice deceduto ben quattro anni prima dell'adozione della delibera. Era chiaro che la manifesta falsità della sottoscrizione era, già da sola, idonea a scalfire la presunzione di veridicità sopra richiamata, dando la stura a fondati dubbi sull'autenticità anche delle altre sottoscrizioni apposte alla impugnata delibera. Per le ragioni esposte, la delibera è stata annullata (Trib. Santa Maria Capua Vetere 6 marzo 2025, n. 776).

Il mancato ottenimento del Superbonus legittima la revoca dell'amministratore

Il Tribunale di Milano si è occupato di un caso di revoca giudiziale dell'amministratore. Tra le varie contestazioni, l'amministratore aveva omesso di dare corso alla delibera assembleare, attraverso la quale i condomini avevano deciso di accedere al credito bancario per sostenere la quota del 30% dei lavori del cd. Superbonus deliberati in precedenza; sicché, in ragione del mancato pagamento dei fornitori del predetto appalto, l'impresa appaltate aveva richiesto un provvedimento monitorio nei confronti del condominio. Nella comparsa, il resistente amministratore non contestava tale circostanza, né quella più grave per cui la sua omissione aveva determinato la decadenza del condominio dall'accesso al c.d. Superbonus 110%. Per queste ragioni, secondo il giudicante, si trattava all'evidenza di un pregiudizio economico gravissimo, atteso che l'intero costo dei lavori ricadeva integralmente sui condomini. Confermata la revoca (Trib. Milano 4 marzo 2025).

L'occupazione legittima del vano scala condominiale

Il Tribunale di Genova si è occupato di un caso di reintegrazione nel pieno possesso del vano scale condominiale. Secondo il giudice, in una situazione di compossesso, il godimento del bene da parte del singolo compossessore assurge ad oggetto di tutela possessoria quando uno di essi, in pregiudizio degli altri partecipanti e senza il loro consenso, alteri lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o restringere il godimento spettante a ciascun compossessore sulla cosa medesima. Le concrete modalità di godimento della cosa comune possono divenire oggetto di una posizione possessoria tutelabile contro tutte le attività, con le quali uno dei compossessori - comproprietari introduca unilateralmente una modificazione che sopprima o turbi il compossesso degli altri. Nel caso oggetto di causa, le modifiche realizzate dalla società resistente non avevano compromesso l'integrità né alterato la naturale destinazione del bene comune, ma erano avvenute tenuto conto delle caratteristiche strutturali dell'edificio. Non erano state provate condotte tali da rendere gravoso il passaggio dei condomini, quali ad esempio il posizionamento di vasi, suppellettili, ingombri o di altri oggetti (Trib. Genova 5 marzo 2025).

Il contratto di appalto autorizzato dal consiglio del condominio

Il Tribunale di Imperia si è occupato di un caso di lavori straordinari senza l'autorizzazione del condominio. Secondo il giudice, il consiglio di condominio ha solo funzioni consultive e di controllo e non può, quindi, autorizzare nessuna spesa. Le uscite di cassa, i preventivi dei lavori di ristrutturazione, le offerte di partecipazione all'appalto, i relativi contratti con le ditte, la scelta dell'impresa esecutrice dei lavori, la ripartizione degli oneri, ecc., possono solo essere sottoposte a un preventivo vaglio di congruità da parte del consiglio, ma devono poi essere sempre deliberate dall'assemblea. Qualsiasi decisione del consiglio non ha alcun valore vincolante per il condominio. Infatti, le specifiche funzioni dell'assemblea (tra le quali rientra anche l'approvazione di opere di manutenzione straordinaria dell'edificio) non sono delegabili ad un gruppo ristretto di condomini, quale è appunto il consiglio di condominio. I consiglieri non hanno alcun potere sostitutivo rispetto a quelli conferiti all'assemblea e l'amministratore può anche non seguire i loro pareri. In conclusione, il Tribunale ha dichiarato non opponibili al condominio i contratti di appalto (Trib. Imperia 3 marzo 2025, n. 112).

La disdetta contenuta nell'intimazione di sfratto per finita locazione

Il Tribunale di Napoli Nord si è occupato di un caso di disdetta dal contratto di locazione. Secondo il giudicante, la disdetta non deve necessariamente rivestire la forma della lettera raccomandata, non essendo tale forma prescritta a pena di nullità (non desumibile in via interpretativa), ma può essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l'inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza. Sulla scorta di tali princìpi è possibile, quindi, che la disdetta sia contenuta in un atto processuale come l'intimazione di sfratto per finita locazione, nel quale, però, a tal fine, deve essere espressa chiaramente e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locatore ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente e giuridicamente (Trib. Napoli Nord 3 marzo 2025, n. 855).

L'applicazione della clausola risolutiva espressa del contratto di locazione

Il Tribunale di Cremona si è occupato di un caso di tolleranza dell'inadempimento della prestazione di garanzia. Secondo il giudicante, la dichiarazione di avvalersi della clausola risolutiva espressa può essere resa dal contraente anche in maniera implicita mediante l'introduzione di procedimenti giudiziari e che, diversamente da quanto adombrato dal ricorrente, le ipotesi di inadempimento previste dai contrenti nella clausola risolutiva espressa non sono soggette ad alcun giudizio di gravità da parte del giudice, poiché tale giudizio è già stato compiuto dagli interessati. La tolleranza dell'inadempimento della prestazione di garanzia non determina l'eliminazione della clausola risolutiva espressa né comporta la tacita rinuncia della parte ad avvalersi della pattuizione, in quanto il ricorrente, dopo un primo periodo di tolleranza, aveva chiaramente reso noto ai resistenti la volontà di non accettare ulteriori inadempimenti (Trib. Cremona 6 marzo 2025, n. 123).

La mancanza di potere di disporre in capo all'alienante

Il Tribunale di Nola si è occupato di un caso di invalidità del contratto di compravendita. Secondo il giudicante, in tema di trasferimento immobiliare a non domino, la mancanza di potere di disporre in capo all'alienante impedisce il verificarsi dell'effetto traslativo immediato e pone a suo carico l'obbligo di procurarne l'acquisto all'acquirente, ma non integra un vizio né di nullità né di annullabilità. Da tanto consegue che la vendita di cosa altrui e, quindi, anche la compravendita immobiliare a non domino, non è una vendita nulla né annullabile perché viziata, ma integra una vendita valida ad effetti obbligatori, che può essere risolta per inadempimento ex art. 1218 c.c. se il venditore non procuri alla controparte l'acquisto della titolarità del diritto di proprietà. Premesso ciò, nella fattispecie non ricorreva alcuna ipotesi di invalidità del titolo (compravendita), venendo in rilievo unicamente l'ipotesi di acquisto effettuato da un soggetto che non ne era titolare, elemento che induceva a ritenere che il contratto era inefficace per insussistenza del potere di disporre, più che nullo. In conclusione, il giudice ha dichiarato inefficace l'atto di compravendita (Trib. Nola 4 marzo 2025, n. 699).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La demolizione di opere abusive a seguito della trasformazione della destinazione d'uso

Il Tribunale Amministrativo si è occupato di un caso di cambio di destinazione d'uso del terreno ad area a parcheggio. In particolare, nella vicenda, il legale rappresentante della società immobiliare contestava l'ordinanza con la quale il Comune aveva ingiunto ai medesimi soggetti unitamente all'amministrazione del condominio, la demolizione delle opere ritenute abusive, realizzate su immobile identificato come bene comune non censibile alla totalità dei condomini. Premesso ciò, secondo il giudicante, il “rifacimento” della muratura perimetrale preesistente con una struttura in cemento armato aveva comportato una modifica sostanziale e rilevante anche sotto il profilo paesaggistico, avendone alterato le caratteristiche costruttive e tipologiche. Si trattava di intervento che necessitava di un titolo abilitativo, sia sotto il profilo edilizio sia su quello paesistico, non potendo esso qualificarsi come intervento di manutenzione straordinaria. In conclusione, era evidente l'alterazione dell'assetto del territorio, con durevole trasformazione della destinazione d'uso del lotto in ragione del suo utilizzo a parcheggio, in assenza del necessario preventivo titolo abilitativo (TAR Lazio 6 marzo 2025, n. 4841).

La professione di amministratore è compatibile con quella di agente immobiliare

Il Consiglio di Stato si è occupato di un caso avente ad oggetto la compatibilità dell'attività dell'agente immobiliare con l'attività di amministratore di condominio. Premesso ciò, i giudici sanciscono la preventiva e generale compatibilità delle attività esercitate congiuntamente, fatto salvo il divieto di intermediare un immobile amministrato. Nel caso in esame, il Consiglio di Stato ha accolto l'appello del professionista recependo la pronuncia della Corte di Giustizia UE, la quale aveva sancito la contrarietà ai princìpi del diritto dell'UE di una normativa nazionale che preveda un'incompatibilità preventiva dell'esercizio congiunto delle attività di amministratore di condomini e agente immobiliare (Cons. Stato 7 marzo 2025, n. 1925).

Riferimenti

Legge 28 febbraio 2025, n. 20, in Gazzettaufficiale.it, 1° marzo 2025.