Gli oneri accessori addebitabili alle unità immobiliari di un complesso residenziale turistico

La vicenda esaminata sia in primo che in secondo grado dai Giudici di Brescia, decisa da quest'ultimi con la sentenza in commento, trae origine dall'opposizione proposta da una usufruttuaria di un'unità immobiliare sita all'interno di un complesso turistico alberghiero di tipo residenziale avverso il decreto ingiuntivo che questo le aveva notificato per il pagamento di oneri inerenti al consuntivo e al preventivo deliberati dall'assemblea della società di gestione del complesso turistico.

Secondo il giudice di primo grado, facendo parte il predetto complesso turistico di un più ampio condominio, si doveva comunque rispettare la specifica disciplina dettata per tale istituto, talché, rilevato che le spese poste a fondamento della pretesa creditoria erano state deliberate non già dall'assemblea del Condominio, ma da quella dei soci del complesso turistico e dunque in spregio al dettato normativo, accertata d'ufficio l'invalidità del titolo legittimante l'emissione del decreto ingiuntivo già dichiarato esecutivo, ne disponeva la revoca e condannava la società opposta, quale titolare della gestione del complesso turistico, alla restituzione in favore dell'opponente di quanto questa già aveva ad essa versato in forza dell'esecutività del decreto ingiuntivo stesso.

Proponeva appello la società opposta rilevando, in primo luogo, che il decreto ingiuntivo era stato giustamente emesso sulla base del mancato pagamento degli oneri riguardanti i più ampi servizi da essa resi all'opponente, distinti cioè da quelli inerenti all'attività di gestione condominiale, benché con questi compatibili.

Se è pur vero che le delibere erano state assunte dai proprietari soci, era comunque altrettanto pacifico che questi avevano la qualità di condomini e dunque, benché assunte con modalità societarie, non sarebbero state colpite dalla massima sanzione della nullità, ma da quella dell'annullabilità (trattandosi di questioni inerenti alla mancanza in capo alla società che ha funto da amministratore dei requisiti di cui all'art. 71-bis disp. att., alla errata convocazione dell'assemblea e alla mancanza di quorum deliberativo), come tali, impugnabili nei termini di cui all'art. 1137 c.c.  non rispettati invece dall'opponente che si era infatti astenuta da qualsivoglia impugnazione.

Sotto tale ultimo profilo, però, il giudice di primo grado aveva osservato che costoro avevano partecipato all'assemblea non già con tale ruolo, bensì con quella di socio, talché le delibere da essa assunte non erano comunque idonee a dare fondamento al decreto ingiuntivo opposto, al punto da renderne inutile l'impugnazione.

I giudici di secondo grado, con la sentenza qui in commento, non hanno affatto condiviso il ragionamento seguito dal giudice relatore della sentenza impugnata, anzi ritenendolo decisamente errato laddove ha configurata la pretesa di cui al decreto ingiuntivo come pagamento di ratei condominiali, anziché fondata su quell'atipico contratto di gestione alberghiera intercorrentetra la società che gestisce il complesso turistico e i singoli proprietaridelle unità immobiliari, in forza del quale vengono a questi forniti determinati servizi a fronte del pagamento di un corrispettivo, servizi in ogni caso ben distinti da quelli invece resi dal condominio e quantificati sulla base di una diversa tabella millesimale riportata appunto nel predetto contratto atipico secondo cui la società di gestione del complesso turistico, approvando i consuntivi e preventivi, ha poi ripartito le spese.

La delibera così assunta dalla società, ricordano i giudici di secondo grado richiamando giurisprudenza consolidata (Cass. n. 22475/2006) «hapiena efficacia vincolante nei confronti di tutti i soggettilegati dal rapporto sociale e costituisce piena prova del credito che la società vanta nei confronti del singolo socio».  

L'attività svolta dalla società di gestione del complesso turistico residenziale di cui faceva parte l'unità immobiliare dell'opponente ha carattere imprenditoriale avulsa dalla gestione condominiale, con propri autonomi bilanci sulla base dei quali, in uno con le (proprie) tabelle millesimali, vengono addebitate le spese della gestione alberghiera, a prescindere, senza escluderle, da quelle derivanti dalla gestione condominiale.

L'errore in cui è incorso il giudice di primo grado è quello di avere ignorato tale particolare e di avere ritenuto invece, non distinguendo la diversa natura delle spese poste a fondamento del decreto ingiuntivo opposto e ritenendola meramente condominiale, che la pretesa creditoria dovesse necessariamente fondarsi su una delibera di approvazione di essa da parte dell'assemblea condominiale, mentre invece il credito maturato dalla società opposta trovava origine anche dalla propria attività turistica alberghiera consistente nell'offrire agli utenti, tra cui l'opponente, ulteriori  servizi rispetto a quelli condominiali, in forza proprio dell'autonomo contratto atipico richiamato nella sentenza d'appello in commento, invece persino con troppa superficialità ignorato  dal giudice di primo grado la cui sentenza, sul punto, è stata totalmente riformata.  

(fonte: dirittoegiustizia.it)