I diritti economici del proprietario dell’immobile adibito ad alloggio del portiere

La vicenda

Tizia, proprietaria di un appartamento sito nel condominio adibito ad abitazione del portiere, con annessa guardiola, invocava la condanna del condominio al pagamento di un adeguato canone locativo, ovvero di una indennità di occupazione, a fronte dell’utilizzazione del vano adibito a guardiola, o in difetto chiedendo il rilascio di detta porzione. I giudici di merito rigettavano la domanda, sostenendo che l’esistenza del vincolo di destinazione di detto vano integrava una obligatio propter rem. Quindi, non era dovuto alcun canone locativo, in difetto della prova di un contratto di locazione in essere tra l’originaria attrice ed il condominio; inoltre, non era dovuta una indennità di occupazione, poiché nella fattispecie difettava il presupposto dell’occupazione abusiva. Avverso il provvedimento, Tizia proponeva ricorso in cassazione eccependo che la Corte di Appello aveva erroneamente interpretato il contratto intercorso tra costruttore e l’odierna ricorrente.

La proprietà comune

In relazione alla portineria ed all’alloggio del portiere, l’orientamento giurisprudenziale sottolinea che le parti dell'edificio (locali per la portineria e per l'alloggio del portiere ecc.), sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo. Pertanto, in relazione ad esse, occorre accertare se l'atto, che nel caso concreto le sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l'esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem, fondato su una limitazione del diritto del proprietario.

L’assenza dei requisiti dell’obbligazione propter rem

Per poter configurare una obbligazione propter rem è necessario verificare se l’atto con il quale l’odierna ricorrente aveva acquistato la proprietà esclusiva del predetto vano contenesse, o meno, l’espressa menzione della volontà delle parti di risolvere, o mantenere, il vincolo di destinazione. La Cassazione ritiene che «solo in presenza di una specifica indicazione nel secondo senso, infatti, il giudice di merito avrebbe potuto configurare l’obligatio propter rem, consistente nell’obbligo di Tizia di mantenere la destinazione gratuita del vano adibito a guardiola».  

Nel caso in esame, invece, la fattispecie non era riconducibile alla categoria dell'obligatio propter rem: non sussistevano i presupposti per l'applicazione dei princìpi in tema di condominio e di limitazioni alla proprietà in funzione del godimento della collettività condominiale, essendo dirimente, sul punto, la circostanza che l'immobile in questione non era stato destinato ad alloggio del portiere e a guardiola al momento della costituzione del condominio, poiché esso non era mai divenuto comune a tutti i partecipanti al condominio, essendosene pacificamente riservata la proprietà esclusiva la società costruttrice. Né il vincolo di destinazione risultava esser stato impresso in alcun momento diverso, avendo il giudice di merito soltanto verificato che, di fatto, il vano di cui è causa veniva utilizzato come guardiola.

Il compenso dovuto dal condominio

La proprietaria dell’immobile già adibito ad alloggio del portiere, e della annessa guardiola, ha pieno diritto a goderne, direttamente, quanto all’alloggio, ed indirettamente, quanto alla guardiola, mediante la percezione di una somma di denaro, quale corrispettivo del godimento diretto di detto secondo bene, del quale si avvantaggia il condominio; godimento, quest'ultimo, che non essendo presidiato da una causa gratuita valevole tra le parti del presente giudizio non può determinare uno spostamento patrimoniale in danno della odierna ricorrente.

In conclusione, in assenza di un titolo valido costitutivo, era assente l’obbligazione propter rem, non essendo a tal fine sufficiente la mera utilizzazione di fatto dell’immobile. Pertanto, il ricorso è stato accolto e, per l’effetto, il provvedimento è stato cassato con rinvio.

(fonte: dirittoegiustizia.it)