Usufrutto (condominio)

Se la figura dell'usufruttuario era stata già presa in considerazione nel codice civile del 1942 è perché tale soggetto non poteva essere escluso dalla disciplina di un istituto, quale quello del condominio, nel quale i rapporti, in specie quelli relativi alle obbligazioni, si caratterizzano per essere adempimenti propter rem. Tanto più che tale estromissione sarebbe stata in contrasto con tutta una serie di disposizioni che disciplinano, in modo dettagliato, i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario. Tuttavia, la previgente disciplina aveva trattato la questione in modo ridotto, dettando disposizioni semplici ed essenziali che, poi, necessariamente si sono dovute adeguare ai cambiamenti come sempre sollecitati dall'evoluzione della giurisprudenza.

La tematica dei legami del condominio con gli usufruttuari di un'unità immobiliare è di interesse sostanziale e pratico-operativo, poiché l'amministratore ora ha la possibilità di individuare, con chiarezza, quale sia il soggetto al quale debba imputare le spese evitando, come spesso accadeva prima dell'entrata in vigore della riforma dell'istituto del 2012, l'insorgere di controversie giudiziarie tra nudo proprietario ed usufruttuario e tra gli stessi e l'amministrazione condominiale. E tutto ciò - si ribadisce - ora può avvenire solo grazie al costituito registro dell'anagrafe condominiale.

Le questioni che si pongono principalmente nell'ipotesi di unità immobiliare gravata da usufrutto sono due: la prima riguarda il soggetto legittimato a partecipare all'assemblea con diritto di voto, mentre la seconda, attinente alle modalità di gestione dello stabile, concerne i criteri di ripartizione e, quando vi sia morosità, anche di recupero delle spese condominiali sulla base del principio della solidarietà.

La legge di riforma del condominio, che in numerose novità è stata ispirata da una giurisprudenza oramai più che consolidata, con disposizioni più specifiche ed analitiche ha messo un punto fermo su molte questioni, consentendo ad operatori ed interpreti di sciogliere nodi e dissipare incertezze. Ancora oggi, comunque, il legislatore ha dato chiarimenti solo per la parte inerente la partecipazione e la convocazione (novità del 2012) dell'usufruttuario, mentre per la parte inerente le spese ci si deve sempre affidare alle decisioni dei giudici.

In questo senso, va ricordato, ad esempio, che secondo un datato indirizzo giurisprudenziale la Suprema Corte aveva affermato che i criteri di ripartizione dettati dal codice civile in caso di usufrutto (artt. 1004 e 1005 c.c.) potevano trovare applicazione solo nei rapporti interni tra proprietario ed usufruttuario, escludendo così quelli intercorrenti con il condominio. In questo caso, infatti, l'ente, tramite il suo amministratore, doveva rivolgersi esclusivamente al proprietario-condomino (Cass. civ., sez. II, 11 gennaio 1968, n. 62). Ciò comportava che assai raramente nei bilanci condominiali si ritrovasse una ripartizione delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario, là dove, poi, la stessa Corte aveva affermato la possibilità, ma non l'obbligo, per l'amministratore di suddividere tra i due soggetti le spese in relazione alla natura delle stesse (Cass. civ., sez. II, 21 novembre 2000, n. 15010).

Questo profilo è stato disciplinato dall'art. 67 disp. att. c.c. - norma inderogabile per effetto dell'art. 72 delle disp. att. c.c., che ne fissa la tassatività anche rispetto alle clausole del regolamento condominiale - per un duplice aspetto.

Il comma 6, infatti, rimasto invariato rispetto alla precedente versione, stabilisce che «l'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni». Con ciò è stata riconosciuta, quindi, la piena applicabilità delle norme sull'usufrutto (artt. 1004 e 1005 c.c.) anche nell'ambito del condominio. Ovviamente il presupposto per la trasposizione di tale normativa in sede condominiale risiede nel fatto che l'esistenza dell'usufrutto, debitamente trascritta nei registri immobiliari, sia ritualmente comunicata all'amministratore dagli interessati (ove non risulti già dagli atti del condominio, quale il registro dell'anagrafe, in specie nel caso di nuovo legale rappresentante di esso), poiché in caso contrario il diritto di voto spetterà sempre e solo al nudo proprietario.

L'art. 1004 c.c., in particolare, stabilisce che sono a carico dell'usufruttuario gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene, nonché quelli inerenti a riparazioni di carattere straordinario che siano diretta conseguenza dell'inadempimento degli obblighi ordinari. L'art. 1005 c.c., anche se con un elenco non esaustivo, dispone, invece, che costituiscono riparazioni di carattere straordinario (a carico del nudo proprietario) gli interventi necessari per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte; la sostituzione delle travi; il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, muri di sostegno o di cinta.

Da ciò consegue che l'amministratore del condominio nell'un caso o nell'altro dovrà inviare l'avviso di convocazione (sempre sulla base del presupposto della conoscenza dell'usufruttuario) al soggetto direttamente interessato, al quale spetta non solo il diritto di voto ma anche quello di impugnare la delibera assembleare.

Va ancora rilevato che in ordine alla sovrapponibilità dei termini utilizzati dal legislatore («manutenzione», che previene il danno e «riparazione», che rimedia ad un'alterazione già verificatasi), che potrebbe generare nell'interprete una certa difficoltà nell'individuare l'effettivo campo applicativo delle richiamate norme, la Suprema Corte ha chiarito che l'intento del legislatore è stato quello di creare uno stretto legame tra gli artt. 1004 e 1005 c.c. senza dare origine ad una contrapposizione tra gli stessi. In questo caso, infatti, si dovrebbe concludere – ma così non è - che al nudo proprietario spetterebbero solo le riparazioni straordinarie, mentre la manutenzione straordinaria (che ugualmente incide sulla struttura e sostanza del bene) dovrebbe essere posta in capo all'usufruttuario (Cass. civ., sez. II, 6 novembre 2015, n. 22703).

Sempre in materia di diritto al voto, infine, ulteriore novità è rappresentata dal comma 7 che, dopo avere chiarito che il nudo proprietario si deve esprimere in tutti i casi in cui tale diritto non sia riconosciuto in favore dell'usufruttuario, ha richiamato espressamente gli artt. 1006 c.c. (secondo cui, quando il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritardi l'esecuzione senza un giusto motivo, il titolare dell'usufrutto potrà eseguirle a proprie spese, con obbligo del primo di rimborsarlo alla fine dell'usufrutto); 985 c.c. (in tema di miglioramenti) e 986 c.c. (addizioni) ai fini dell'invio dell'avviso di convocazione. In queste tre ipotesi particolari, infatti, l'avviso deve essere trasmesso ad entrambi i soggetti.

L'ultimo comma dell'art. 67 disp.att.c.c. riguarda ancora una novità nell'àmbito della solidarietà nelle spese condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, visto che in passato il principio era pacifico solo nei rapporti interni tra le parti. Con la novella del 2012, che ancora una volta ha recepito i più recenti orientamenti giurisprudenziali, entrambi i soggetti sono responsabili nei confronti del condominio per quanto dovuto a titolo di contributi salvo, ovviamente, il diritto interno di regresso se l'importo versato non era dovuto dal solvens.

In questo senso, pertanto, l'usufruttuario è stato considerato ancora di più parte attiva nell'ambito della compagine condominiale ed ulteriore garanzia per l'ente per l'adempimento delle relative obbligazioni contributive.

A questo proposito va considerato rilevante il disposto dell'art. 1130, n. 6), c.c. che impone all'amministratore di curare ed aggiornare il registro dell'anagrafe condominiale con particolare riferimento, per quanto di specifico interesse, ai titolari dei diritti reali, le cui generalità, codice fiscale, residenza o domiciliodevono essere resi noti al condominio.

La norma richiamata, come noto, ha mandato in soffitta la figura del condomino apparente, ovvero colui che, con il suo comportamento palese (si pensi alla partecipazione alle assemblee; al pagamento in nome proprio delle quote condominiali; ai rapporti diretti con l'amministratore e con i condomini ecc.) e senza che l'amministratore sia stato messo al corrente della mutata titolarità del diritto di proprietà sull'immobile di proprietà esclusiva, abbia indotto l'amministratore stesso a ritenere, in buona fede, che egli sia proprietario di quell'immobile che, per contro, appartiene invece ad altro soggetto.

La questione è particolarmente importante proprio nel caso in esame, specificamente disciplinato dal codice civile, nel quale nell'ambito del rapporto trilaterale nudo proprietario - usufruttuario - condominio, solo nel momento in cui l'amministratore abbia la conoscenza del fatto che l'unità immobiliare è gravata di un diritto reale di godimento potrà correttamente convocare le assemblee ed imputare, senza errori, gli oneri ai soggetti legittimati. Il tutto anche individuando il soggetto nei cui confronti promuovere un'eventuale ingiunzione di pagamento, senza incorrere nel rischio di subire, lo stesso amministratore, un'azione di opposizione da parte del soggetto ingiunto per carenza di legittimità passiva.

Sul rilevante tema della ripartizione delle spese condominiali tra nudo proprietario e titolari di diritti reali sull'unità immobiliare interessata la giurisprudenza, nel corso degli anni, ha evidenziato alcuni principi significativi sotto il profilo pratico, che vanno evidenziati a conclusione dell'analisi della relativa problematica.

• Il diritto di abitazione e quello d'uso debbono essere parificati all'usufrutto ai fini della ripartizione degli oneri condominiali (artt. 1004 e 1005 c.c.), dovendosi porre quelli di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria a carico del titolare del diritto reale e le riparazioni straordinarie a carico del nudo proprietario. Infatti, trattasi di diritti reali disciplinati dall'art. 1026 c.c. che prevede l'applicabilità ad essi delle disposizioni relative all'usufrutto in quanto compatibili. Ne consegue che, una volta che tali soggetti siano stati resi noti al condominio, anche essi devono essere convocati alle assemblee nelle quali hanno diritto di voto;
• il nudo proprietario deve essere convocato per l'assemblea in caso di rifacimento della facciata, mentre l'usufruttuario e gli altri soggetti che vantino diritti reali vanno convocati, con diritto di voto, per le assemblee ove si debba deliberare sulle voci di spesa di loro competenza;
• il nudo proprietario non è tenuto, neppure in via sussidiaria e solidale, a sostenere le spese ordinarie di cui sopra e può, quindi, agire verso l'usufruttuario per il rimborso degli importi versati per i servizi da questi goduti (mentre lo stesso potrà in giudizio contestare legittimamente il debito, sostenendo di non aver goduto di tali servizi, ovviamente purché lo possa dimostrare);
• l'intestazione del bene vale, per quanto attiene alla ripartizione delle spese, non solo nei rapporti interni tra nudo proprietario e titolare del diritto reale, ma anche nei rapporti tra nudo proprietario e condominio;
• quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l'atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile erga omnes e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt.1004 e 1005 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che - in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un'obbligazione propter rem, quindi tipica - la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa;pertanto, poiché anche le spese dovute dall'usufruttuario si configurano come obbligazioni propter rem, non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali. Ne consegue che l'assemblea, in sede di approvazione del bilancio, deve ripartire le spese secondo a loro funzione e il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi i soggetti obbligati anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto ad individuarli (Cass. civ., sez. II, 27 ottobre 2006, n. 23291).

Tortorici, I diritti reali: la proprietà, l'usufrutto e condominio, in Amministr. immobili, 2016, fasc. 202, 18;

Avigliano, Posizione dell'usufruttuario nel condominio, in Ventiquattroreavvocato, 2016, fasc. 1, 23;

Tortorici, Il diritto di abitazione e di uso - art. 67 disp. att. c.c., assimilabili diritti ed obblighi dei titolari dei diritti a quelli dell'usufruttuario?, in Amministr. immobili, 2014, fasc. 1, 14;

Riccio, Il voto e il pagamento delle spese nell'usufrutto - La riforma cambia non solo il rapporto del condominio con i titolari del diritto di usufrutto, ma anche quello tra usufruttuario e nudo proprietario, in Amministr. immobili, 2014, fasc. 1, 17;

Scarpa, Nudo proprietario e usufruttuario: diritto di voto in assemblea, in Amministr. immobili, 2013, 609;

Musolino, Diritti reali, condominio e principio dell'apparenza (nota a Cass. civ., sez. II, 6 luglio 2011, n. 14883), in Riv. notar., 2012, 416.