Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Calabria con la l.r. 18 marzo 2025, n. 14 (pubblicata nel B.U.R. Calabria del 18 marzo 2025, n. 54) si è occupata della disciplina dei complessi turistici-ricettivi all'aria aperta. Il provvedimento in commento prevede che i campeggi e i villaggi turistici possono disporre, ai fini dell'offerta di ricettività, delle unità abitative quali tende, roulotte, caravan, maxi-caravan, case mobili e simili in qualità di strutture non permanentemente infisse al suolo. Tali strutture, anche se autorizzate alla collocazione continuativa, mantengono i sistemi di rotazione in funzione e hanno tutti gli allacciamenti alle reti tecnologiche, effettuati nel rispetto delle vigenti norme in materia di sicurezza, nonché gli accessori e le pertinenze rimovibili in ogni momento. Nelle strutture ricettive all'aria aperta di carattere stagionale, è consentito l'affitto delle piazzole o delle unità abitative mobili che insistono sulle medesime come case mobili, roulotte, maxi-caravan, tende o carrelli tenda, per periodi contrattualmente determinati da parte dei clienti stagionali che ne sono provvisti oppure sprovvisti.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

Il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta

Il contesto del presente giudizio riguarda la restituzione del deposito cauzionale. In particolare, una società riteneva di non dovere nulla alla controparte, poiché il prezzo della compravendita del capannone era stato determinato tenendo conto del subentro nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, inclusa la restituzione del deposito cauzionale. Con il provvedimento in esame, tra i vari aspetti, la Suprema Corte sottolinea che l'acquirente di un immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell'art. 1602 c.c., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. Ne discende che il venditore del bene locato ha l'obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l'acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall'inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa (Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2025, n. 7199).

Il conflitto di interesse con il condominio

Il caso sottoposto all'attenzione della Suprema Corte riguardava la mancata convocazione del condominio alla riunione. Secondo i giudici, l'ordine del giorno oggetto di discussione dell'assemblea concerneva l'affidamento da parte del condominio di un incarico ad un legale di costituirsi nel giudizio di appello relativo ad una causa pendente tra il condominio e la stessa condomina; sicché, come rilevato dal giudice di primo grado, quest'ultima, in quanto controparte della lite, difettava della legittimazione a partecipare all'assemblea e dell'interesse ad impugnare la relativa deliberazione (Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2025, n. 7491).

L'opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti del condominio

A seguito della notifica di un precetto da parte dell'impresa che aveva rifatto la facciata dell'edificio, il ricorrente aveva sollevato opposizione in quanto l'acquisto dell'abitazione era avvenuto in epoca successiva alla delibera che aveva disposto i lavori. Secondo la Suprema Corte, il giudicato formatosi all'esito di un processo in cui sia stato parte l'amministratore di un condominio, fa stato anche nei confronti dei singoli condomini, pure se non intervenuti in giudizio, atteso che il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini e l'amministratore ne ha, per legge, la rappresentanza processuale (art. 1131 c.c.). La sentenza contro il condominio, pertanto, autorizza il creditore ad agire in via esecutiva nei confronti dei singoli condomini. Quindi, in sede di esecuzione, il nuovo condomino può opporre la propria estraneità al debito condominiale (Cass. civ., sez. II, 20 marzo 2025, n. 7489).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

L'assenza delle tabelle millesimali non influisce sulla validità delle delibere

Il Tribunale di Siracusa si è occupato di un caso di validità della delibera condominiale. Secondo il giudicante, l'assenza delle tabelle millesimali non influisce sulla validità delle delibere se, ai fini della decisione, viene individuato un valore da attribuire alle unità immobiliari in rapporto al valore dell'edificio. La delibera potrà essere invece oggetto di annullamento, qualora il condomino impugnante provi che il valore proporzionale dei condomini presenti, rispetto all'intero edificio, era inferiore alle maggioranze richieste dall'art. 1136 c.c. Pertanto, al fine di fissare il sia quorum costitutivo che deliberativo, non è necessaria la presenza di tabelle millesimali in quanto il criterio per l'identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà singola, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali (Trib. Siracusa 17 marzo 2025, n. 446).

L'approvazione della parcella professionale

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di contenzioso in condominio (rapporti interni e parcella dei professionisti). In tal contesto, il giudice ha ribadito che la clausola del regolamento di condominio che, per i casi di contrasto tra condomini, preveda l'obbligo di esperire il tentativo di amichevole composizione della lite, non integra una clausola compromissoria, sicché da essa non può derivare alcuna preclusione all'esercizio dell'azione giudiziaria, giacché i presupposti processuali per la validità del procedimento sono stabiliti nel pubblico interesse e possono trovare il loro fondamento soltanto nella legge e non nell'autonomia privata. Inoltre, in relazione alle parcelle degli avvocati, il generico ordine del giorno su “stato del contenzioso” non può ricomprendere l'approvazione di una parcella professionale, che concerne non direttamente il contenzioso con terzi, bensì il rapporto professionale tra il condominio ed i professionisti incaricati dall'amministratore, ed in particolare una spese in alcun modo preventivata tra gli argomenti da discutere (Trib. Napoli 17 marzo 2025, n. 2727).

La vigilanza in condominio

Il Tribunale di Milano si è occupato di un caso di approvazione di servizio di vigilanza in condominio. Secondo il giudice, nel caso in esame, non era configurabile l'ipotesi di nullità della delibera per il perseguimento di finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni e, dunque, di estraneità rispetto alle attribuzioni dell'assemblea dei condomini specificate indicate dall'art. 1135 c.c., atteso che l'istituzione di un servizio di guardiania notturna e non armata, risulta semmai destinato ad assicurare continuità al servizio di vigilanza di norma assicurato dal portiere. La vigilanza viene intesa quale attenta sorveglianza dello stabile, attivamente perseguita durante l'orario lavorativo e si svolge mediante la presenza continua del portiere nelle vicinanze dell'ingresso dello stabile condominiale, in modo da poter garantire un attento controllo sulle persone che entrano ed escono dall'edificio. La custodia, a sua volta, richiede maggiori obblighi da parte del portiere, sostanziandosi nel generico impegno alla conservazione e tutela dello stabile (Trib. Milano 20 marzo 2025, n. 2365).

La sospensione dell'erogazione del servizio riscaldamento

Il Tribunale di Palermo si è occupato di un caso di sospensione dei servizi essenziali. Dalla produzione documentale era emerso un debito della condomina di circa 5 mila euro. In questi casi, secondo il giudicante, la regola istituisce una forma di autotutela del condominio funzionale al recupero degli oneri nel suo complesso, senza invocare un rapporto sinallagmatico fra prestazione inadempiuta e prestazione sospesa. Rispetto alla questione circa l'intangibilità dei servizi essenziali, quale quello di erogazione del gas nell'abitazione della resistente e, la tutela il diritto alla salute, se è vero che la sospensione dei servizi essenziali potrebbe collidere con il principio anzidetto, d'altra parte, non può desumersi dall'art. 32 Cost. un generale dovere solidaristico nei confronti dei condomini, in quanto si giungerebbe alla conclusione irragionevole di fare gravare sui singoli condomini in regola con i pagamenti la morosità di quello inadempiente. In conclusione, il Tribunale ha autorizzato l'amministratore a sospendere l'erogazione del servizio riscaldamento ai danni della condomina (Trib. Venezia 19 marzo 2025, n. 1394).

Il piano di ristrutturazione dei debiti in spregio degli interessi del condominio

Il Tribunale di Trani si è occupato di un piano di ristrutturazione dei debiti. Il condominio, creditore chirografario, opponendosi all'omologazione del piano, eccepiva che con la vendita dell'immobile di proprietà del debitore, l'ente condominiale potrebbe ex art. 63, comma 4, disp. att. c.c. richiedere il pagamento del debito condominiale dell'anno in corso e dell'anno precedente alla vendita al nuovo acquirente. Secondo il giudicante, in relazione alle contestazioni del condominio, queste apparivano fondate su una mera possibilità di soddisfazione del credito all'esito di una vendita coattiva che allo stato non era possibile, non essendovi la pendenza di una procedura esecutiva immobiliare. Inoltre, dalla documentazione in atti, il piano proposto appariva più conveniente rispetto all'alternativa liquidatoria. Il giudice, dunque, ha ritenuto ragionevole il sacrificio dei creditori, compreso il condominio, rispetto alla dilazione temporale proposta, così ritenendo ammissibile il piano rispetto all'alternativa liquidatoria (Trib. Trani 20 marzo 2025, n. 30).

La locazione dell'abitazione annessa all'attività commerciale

Il Tribunale di Milano si è occupato di un caso di prelazione del conduttore. Secondo il giudicante, l'omessa comunicazione dell'offerta di nuova locazione al conduttore non si riflette sul diritto di agire per la risoluzione del contratto alla scadenza in considerazione del tenore dell'art. 40 della l. n. 392/1978 che, pur attribuendo al conduttore la prelazione sulla stipulazione di un nuovo contratto di locazione da parte dell'originario locatore, non prevede il subentro automatico dell'originario conduttore nel caso di violazione della citata disposizione. Pertanto, sotto tale profilo, sono state disattese le eccezioni sollevate dalla conduttrice, in quanto ai sensi dell'art. 28 della l. n. 392/1978, la disdetta comunicata almeno dodici mesi prima della scadenza preclude la rinnovazione della locazione, senza necessità di alcuna specifica motivazione, trattandosi di scadenza successiva alla prima, ed atteso che non risultava allegata né dimostrata l'intenzione del locatore di trasferire l'immobile a titolo oneroso. In base a tali considerazioni, considerato che la locazione dell'abitazione annessa al bar non incideva sulla validità del programma negoziale all'attività commerciale, è stata dichiarata la cessazione del contratto in relazione ad entrambe le unità immobiliari (Trib. Milano 21 marzo 2025, n. 2405).

L'efficacia retroattiva della registrazione del contratto di locazione

Il Tribunale di Napoli si è occupato di un caso di tardiva registrazione del contratto. Secondo il giudice, va riconosciuto effetto sanante alla registrazione tardiva del contratto di costituzione di un diritto personale di godimento di un immobile e tale effetto sanante ha efficacia retroattiva, il che consente di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto, atteso che il riconoscimento di una sanatoria "per adempimento" è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) "per inadempimento" all'obbligo di registrazione. Ciò posto la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della conduttrice è stata ritenuta fondata (Trib. Napoli 21 marzo 2025, n. 1079).

La riconsegna dell'immobile concesso in comodato

Il Tribunale di Varese si è occupato di un caso di contratto preliminare collegato al contratto di comodato. Secondo il giudice, allorché nel preliminare di vendita viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi del contratto definitivo, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare. Applicando tali princìpi al caso di specie, risoltosi il contratto preliminare di compravendita, alla stessa data, il giudicante ha ritenuto caducato il contratto di comodato con oggetto l'immobile promesso in vendita, in quanto funzionalmente collegato al preliminare. Di conseguenza, il convenuto occupava l'immobile senza titolo e, quindi, era legittima la richiesta di riconsegna dell'unità immobiliare (Trib. Varese 20 marzo 2025, n. 215).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La differenza tra lastrico solare e terrazzo in termini urbanistici

Il Consiglio di Stato si è occupato di un caso di modifica del terrazzo. A seguito di contestazione, il soggetto istante impugnava l'annullamento di una SCIA in quanto, secondo il Comune, la realizzazione di una botola tra l'appartamento di proprietà del ricorrente e il terrazzo avrebbe modificato l'altezza della facciata dell'edificio. Premesso ciò, secondo il giudicante, nella SCIA presentata vi era stata una rappresentazione non veritiera (o ambigua) della situazione di fatto poiché quello che era un mero lastrico solare era stato indicato come un terrazzo. Difatti, in relazione alla trasformazione del lastrico solare in terrazzo e alla legittima preesistenza di un terrazzo di copertura preesistente, in termini urbanistici, la differenza tra un lastrico solare e un terrazzo consiste nella circostanza che il primo si configura quale parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, mentre il terrazzo è inteso come ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti (Cons. Stato 20 marzo 2025, n. 2307).

L'interesse pubblico a fondamento dell'intervento in autotutela

Il Tribunale amministrativo emiliano si è occupato di un caso avente ad oggetto l'autotutela a seguito di alcuni lavori nell'edificio ritenuti illegittimi. Nel caso in esame, secondo l'Amministrazione, il provvedimento poneva l'attenzione agli interessi dei privati coinvolti perché a fronte di un intervento ormai finito, la rimozione della cordolatura sommitale e il ripristino della consistenza originaria avrebbe comportato un rilevante pregiudizio ai condomini, dovendo la ricorrente “scoperchiare” il tetto, rimuovere il cordolo e ripristinare la copertura. Dal punto di vista tecnico, l'aumento della tenuta antisismica dell'edificio, grazie alla cordolatura, avvantaggiava l'intero condominio e quindi anche gli stessi ricorrenti, a fronte di un aumento altimetrico veramente molto limitato (10 cm su un palazzo di oltre 13 metri) che, non creando “volume utile”, non aumentava il carico urbanistico. Premesso ciò, secondo il giudice, tra i vari aspetti, non era ravvisabile il lamentato vizio di eccesso di potere per l'asserita illegittima compromissione dell'interesse pubblico (urbanistico) rispetto a quello privato, avendo l'Amministrazione sostanzialmente ritenuto salvaguardato l'interesse pubblico attuale rappresentato nella nuova regolamentazione comunale. In conclusione, il ricorso è stato rigettato (TAR Emilia Romagna 19 marzo 2025, n. 2122).

Riferimenti

Disciplina dei complessi turistici-ricettivi all'aria aperta 18 marzo 2025, n. 14, in Burc.Regione.Calabria.it, 18 marzo 2025.