Condominio-consumatore

La tematica del condominio-consumatore si è presentata dopo l'introduzione nel codice civile della prima disciplina sulle clausole vessatorie e sulla tutela dei consumatori (con la l. 6 febbraio 1996, n. 52), un gruppo di disposizioni che adesso fanno parte del Codice del consumo(d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206). Naturalmente gli stessi problemi di tutela erano presenti anche in precedenza, ma solo dopo che le nuove norme introdotte dalla l. 6 febbraio 1996, n. 52, hanno realizzato un sistema organico di disposizioni di tutela e che l'art. 1469-bis c.c. - nel testo allora vigente - ha circoscritto l'ambito di applicazione della normativa contenuta nel nuovo capo XIV-bis alle sole persone fisiche intese in senso stretto, si è posto il problema della loro applicabilità anche al condominio.

Come è evidente, si tratta di una tematica che, da una parte, riguarda la dibattuta natura giuridica del condominio nel nostro ordinamento (situazione che in modo davvero singolare continua a rimanere assai ambigua, dal momento che finora non sono state accolte le istanze - da un verso formulate da più parti e dall'altro criticate da altrettante - relative al riconoscimento della piena soggettività giuridica al condominio, mentre la giurisprudenza costante risolve la questione pragmaticamente ricorrendo all'ambigua formula dell'ente di gestione) e, dall'altra parte, riflette l'evoluzione dell'istituto, scontando però il prezzo delle forzature logiche che, nella prassi, vengono eseguite per evitare di determinare situazioni di evidente ingiustizia sostanziale in ambiti che invece il Legislatore, con le sue direttive generali, ha dimostrato di volere tutelare.

Va detto che allo stato il condominio (o meglio i condomini che sono proprietari delle unità private che fanno parte dell'edificio), ancora non sembra ricevere una adeguata tutela dalla normativa prevista dal Codice del consumo (d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206), sebbene la giurisprudenza abbia sempre riconosciuto in capo al condominio lo status di consumatore.

In ogni caso nella prassi, pur in mancanza di una previsione specifica (che pure sarebbe auspicabile, se non altro per consentire l'omogeneità del sistema), si afferma pacificamente che il condominio che stipula un contratto con un soggetto fornitore o con un professionista debba essere considerato alla stregua di un consumatore con tutte le conseguenti tutele previste dalla normativa a favore di quest'ultimo; e ciò avviene non solo nei casi in cui il condominio sia privo di amministratore, ma anche quando il contratto venga sottoscritto non da un condomino, ma da un amministratore professionista.

Le prime enunciazioni dell'applicabilità delle disposizioni sui consumatori anche ai contratti stipulati dal condominio si ritrovano in decisioni di merito e di legittimità emesse sotto la vigenza del testo originario dell'art. 1469-bis c.c. (Cass. civ., sez. II, 24 luglio 2001, n. 10086; Trib. Bologna 3 ottobre 2000; Trib. Pescara 28 febbraio 2003, relative alle penali richieste dalla ditta di manutenzione dell'ascensore per l'anticipato recesso da parte del condominio); ma la medesima soluzione è stata confermata (Cass. civ., sez. II, 15 gennaio 2005, n. 452) anche dopo l'emanazione delle successive norme emesse a tutela dei consumatori e in particolare del d.lgs. n. 24/2002 sulle garanzie nella vendita, poi confluite in modo organico nel Codice del consumo.

Peraltro, la più recente decisione della Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 22 maggio 2015, n. 10679), nel riconoscere la validità della clausola compromissoria per arbitrato irrituale che attribuisca soltanto alla parte committente (nella fattispecie il condominio) la facoltà di declinare la competenza arbitrale e di chiedere che la controversia sia decisa dal giudice ordinario, ha ribadito l'applicazione delle disposizioni sui consumatori, riferendola però non al condominio, ma ai condomini che ne fanno parte, affermando che infatti al contratto concluso con il professionista dall'amministratore del condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la normativa a tutela del consumatore, dal momento che l'amministratore agisce quale mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche che operano per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale.

L'applicazione della normativa sui consumatori (in realtà predisposta per tutelare le persone fisiche) anche al condominio viene giustificata dalla giurisprudenza rilevando che il condominio giuridicamente costituisce un mero ente di gestione privo di personalità giuridica e quindi il rapporto contrattuale relativo ad una prestazione di servizi vincola il fornitore non con l'amministratore che ha stipulato il contratto, ma coi singoli condomini che sono gli effettivi utenti dei servizi stessi e non ha alcuna rilevanza il fatto che l'amministratore possa anche essere un professionista (il quale, in quanto tale, per principio sarebbe espressamente escluso dal novero dei soggetti tutelati dal Codice del consumo). Così il principio giurisprudenziale viene applicato sempre, ma, nell'attuale situazione normativa, diventa necessario verificare, caso per caso, se il condominio rientri nella tutela prevista dal Codice del consumo.

Sotto un altro aspetto l'applicazione giurisprudenziale dimostra l'importanza sempre maggiore che l'elemento personale (i condomini che usufruiscono degli immobili) assume rispetto a quello materiale (l'edificio che forma il condominio), che invece era - e resta tuttora - quello principalmente considerato dalla disciplina sul condominio; la nozione stessa del condominio, pur nella inerzia del legislatore, è in continua evoluzione e due aspetti specifici possono servire a chiarire la questione:

- gli istituti bancari, ai conti correnti relativi alle gestioni condominiali (diventato obbligatorio, in presenza di un amministratore, per effetto dell'art. 1129, comma 7, c.c.), applicano spesso condizioni economiche più gravose rispetto ad altri conti correnti;

- lo stesso condomino nella realtà attuale si trova talvolta in una situazione ben diversa da quella del condomino preso in considerazione dal codice civile, come accade quando contrae un finanziamento, che può essere anche molto alto, con l'istituto mutuante, il quale così di fatto, fino alla scadenza del mutuo, resta il sostanziale proprietario dell'immobile.

Bosso, I contratti del condominio e il condominio come consumatore. Introduzione e principi generali, in Arch. loc. e cond., 2017, fasc. 4, 14;

Scripellliti, Tecniche di protezione del contraente debole, tra Codice del Consumo, disciplina speciale delle locazioni e codice civile, Torino, 2008, 603;

Tortorici, Il condominio-consumatore e i diversi rapporti contrattuali, in Immob. & diritto, 2008, fasc. 6, 14;

Graziuso, La tutela del consumatore, Torino, 2002, 84.

Terzago, Condominio e tutela del consumatore,in Riv. giur. edil., 2001, I, 866.