Consegna della cosa locata

Il contenuto della prestazione del locatore si riassume nell'attribuzione al conduttore del godimento di un bene per una determinata destinazione. Tale attribuzione si realizza anzitutto attraverso l'adempimento dell'obbligazione di «consegnare al conduttore la cosa locata», ex art. 1575, n. 1), c.c.: comportamento, quest'ultimo, che si colloca quindi dal versante del momento esecutivo del contratto, poiché la «messa a disposizione» della cosa costituisce, in termini materiali, il necessario snodo dell'adempimento dell'obbligazione di «far godere» posta dall'art. 1571 c.c. a carico del locatore.

Come afferma la Suprema Corte, la locazione è contratto consensuale che si perfeziona con l'accordo delle parti, sicché la consegna della cosa non rientra nella fase formativa del rapporto, ma costituisce il primo ed ineliminabile obbligo del locatore, che condiziona la nascita degli obblighi e delle responsabilità ulteriori, nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento (Cass. civ., sez. III, 21 marzo 1970, n. 766; Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2002, n. 10563).

La consegna, allora, non ha ragione d'essere di per se stessa, ma costituisce strumento di attuazione dell'attribuzione di godimento pattuite. In proposito, a fronte del remoto indirizzo dottrinale che vedeva nella consegna, sul modello romanistico della traditio, una prestazione di dare, consistente in null'altro che nel trasferimento della detenzione della cosa locata (in tal senso Giannattasio), si è da tempo affermata una diversa opinione secondo cui essa si caratterizza quale prestazione atipica di fare (Mirabelli, 353; Tabet, 374; Trifone 1984, 464; Cosentino -Vitucci, 41). Viene in proposito rilevato che il locatore, nel consegnare la cosa, deve sovente - ed in tali ipotesi necessariamente - porre in essere attività, diverse ed ulteriori rispetto alla dazione materiale della cosa, utili a rendere il bene funzionalmente capace di svolgere l'uso convenuto, realizzando così la pattuita attribuzione di godimento al conduttore: difatti, il godimento di questi non ha un contenuto tipico e predeterminato ma, al contrario, va individuato in funzione del concreto programma negoziale voluto dalle parti, sicché l'atipicità del godimento rende necessaria la costruzione parimenti atipica del contenuto della prestazione di consegna. Esempi paradigmatici sono stati individuati - tra i molti possibili - nella locazione di nave armata ed equipaggiata, in cui la consegna si estrinseca nel passaggio dell'equipaggio alle dipendenze del conduttore e perciò richiede che il locatore impartisca ad esso le necessarie disposizioni in proposito (Mirabelli, 355), ovvero nell'affitto di azienda, il quale richiede che il concedente intervenga nel trasmettere all'affittuario tutto ciò che necessita per la continuazione dell'attività di impresa (Gabrielli - Padovini, 232).

Poiché la prestazione di consegna è da intendere, come si è visto, quale prestazione atipica di fare, l'esatto adempimento di essa deve essere verificato non con riferimento all'astratta ipotesi della consegna materiale, bensì in relazione alla fattispecie concreta di volta in volta desumibile dalla pattuizione intercorsa tra le parti.

Ragion per cui la consegna materiale di cosa non utilizzabile secondo la destinazione contrattuale non costituisce adempimento della prestazione di consegna, mentre possono darsi casi - come si è visto - in cui la consegna materiale viene radicalmente a mancare, eppure il locatore non è inadempiente.

La consegna, rappresentando adempimento di un'obbligazione assunta con la stipulazione del contratto di locazione, è atto di natura non negoziale o atto dovuto: ciò con tutto quanto ne deriva sul piano dell'irrilevanza della capacità del suo autore, ex art. 1191 c.c., e dei vizi del volere di questi (Cosentino - Vitucci, 41; Gabrielli - Padovini, 232). In tal senso si è pronunciato un insigne autore il quale ha osservato che «la consegna nella locazione, sia essa prestazione dovuta dal locatore come strumentale per l'attuazione del godimento previsto, sia essa prestazione del conduttore, alla cessazione del rapporto, come esecuzione definitiva dell'obbligazione contrattuale, assolvendo a mera funzione di adempimento non può essere costruita che come atto non negoziale e ricevere il regolamento proprio degli atti di adempimento o atti dovuti. Da questa constatazione discende l'impostazione della risoluzione di tre corollari: in primo luogo, l'irrilevanza della capacità di chi attua la consegna (art. 1191 c.c.) nonché degli eventuali vizi del volere, essendo previsto un rimedio soltanto per il caso che la prestazione risulti obiettivamente non dovuta (indebito oggettivo, art. 2033 c.c.), e non in relazione all'eventuale incidenza di circostanze devianti sul comportamento dell'adempiente; in secondo luogo, l'infondatezza di ogni costruzione che vi ravvisi un elemento di bilateralità, giacché la ricezione della prestazione in adempimento di un'obbligazione, se ed in quanto sussista, è comportamento della controparte, che assolve ad una propria funzione in attuazione di posizioni soggettive di questa; in ultimo, l'irrilevanza della qualifica di astrattezza che viene talora posta in discussione in materia di consegna, giacché la consegna, come si è detto, pur essendo un comportamento atipico in relazione alla fattispecie astratta della locazione, si individua e specifica nelle singole fattispecie concrete in relazione al risultato di conseguimento del godimento, secondo la destinazione contrattuale, nei confronti del quale si pone come attività strumentale» (Mirabelli, 362).

La dottrina qualifica la prestazione di consegna come prestazione indivisibile (Gabrielli -Padovini, 245), giacché essa ha ad oggetto una cosa insuscettibile di divisione per sua natura, ex art. 1316 c.c.. Ed anche la giurisprudenza, per parte sua, dà per ammesso il principio dell'indivisibilità della prestazione di consegna (Cass. civ., sez. III, 17 maggio 1999, n. 4797; Cass. civ., Sez. lav., 30 luglio 1979, n. 4494, tutte pronunciate in riferimento all'obbligazione di restituzione della cosa alla cessazione dal rapporto da parte di una pluralità di conduttori, in funzione dell'affermazione dell'efficacia della disdetta nei confronti di tutti, ancorché intimata ad uno solo dei medesimi).

Da altri è stato tuttavia chiarito che l'indivisibilità non discende dalla intrinseca natura del rapporto, ma può dipendere – secondo un giudizio, dunque, da formulare volta per volta – dalla natura del bene oggetto della locazione: bene che, solo ove non divisibile, determinerà appunto l'applicazione della disciplina propria delle obbligazioni indivisibili ai sensi degli artt. 1316 ss. c.c. (Mirabelli, 365).

Sovente la «messa a disposizione» della cosa locata si realizza mediante consegna delle chiavi dell'immobile, ovvero del diverso bene oggetto del rapporto: in effetti - osserva la dottrina - quest'attività può essere ricondotta a quella di dazione materiale della cosa, pur avendo un oggetto diverso da essa, poiché pone a disposizione del conduttore gli strumenti necessari per conseguire la materiale detenzione (Mirabelli, 356).

Merita accennare, tuttavia, che la consegna simbolica è stata ritenuta da taluno non ammissibile perché in tal modo il conduttore non sarebbe in grado di controllare che la cosa serva, sia idonea al godimento (Guarino, 55).

Il rapporto di locazione è rapporto obbligatorio: perciò, in linea di principio, il soggetto obbligato alla consegna è il locatore, il quale assume al riguardo la veste di debitore, mentre il creditore della prestazione è il conduttore.

Nondimeno, può accadere che l'esecuzione della prestazione di consegna avvenga mediante l'intervento di soggetti diversi dal locatore e dal conduttore: in questo caso la natura obbligatoria del rapporto locativo consente di ricondurre alla disciplina generale delle obbligazioni le questioni poste, le quali possono essere riunite sotto la figura della consegna mediata, ovvero consegna indiretta. È comunemente ammesso, in particolare, che il locatore possa dare incarico ad un terzo di provvedere all'esecuzione della consegna della cosa locata. Egli può così delegare il terzo ponendo in essere un'ipotesi di delegazione di pagamento ai sensi dell'art. 1269 c.c. Ovvero può delegare al terzo - eventualità fisiologica nel caso di locatori, per così dire, «istituzionali», quali enti pubblici o cospicue società immobiliari - il solo materiale adempimento dell'obbligazione di consegna, senza che il delegato assuma a propria volta alcuna obbligazione nei confronti del conduttore (Gabrielli - Padovini, 237).

Il locatore può altresì attribuire al conduttore il diritto di agire per la consegna nei confronti del terzo detentore della cosa, di modo che il conduttore assuma egli stesso l'onere di conseguire la consegna dall'attuale detentore. In proposito, occorre ulteriormente distinguere l'eventuale pattuizione con cui il conduttore si addossi a proprio rischio l'effettivo conseguimento del godimento dalla pattuizione con cui il medesimo si renda cessionario del locatore.

Nel primo caso - assunzione a proprio rischio dell'effettivo conseguimento del godimento - il conduttore esonera il locatore dalla responsabilità per la mancata consegna, ma il locatore resta tenuto a compiere tutto quanto necessario perché l'attività di apprensione da parte del conduttore possa raggiungere il suo scopo. Nel secondo caso - vera e propria cessione - la configurazione della cessione, quale cessio solvendi causa, richiede che il locatore sia titolare di un diritto di credito certo avente ad oggetto la dazione della cosa da parte di un terzo e che abbia luogo il trasferimento del credito nei modi previsti dagli artt. 1260 ss. c.c.: la pattuizione non comporta, di per sé, la liberazione del locatore dalla responsabilità per mancata consegna, in virtù della sovrapposizione della regole poste in tema di adempimento delle obbligazioni del locatore e di quelle concernenti la garanzia del credito ceduto ai sensi degli artt. 1266 e 1267 c.c. (Mirabelli, 356).

Può inoltre darsi il caso che la prestazione di consegna - intesa non già quale adempimento della relativa obbligazione, che non può mancare, ma quale attività di materiale di «messa a disposizione» - manchi del tutto.

Ciò accade quando il conduttore si trovi già nel godimento del bene, sia pure ad altro titolo. In questo caso, la dottrina tradizionale usava far riferimento alle figure del costituto possessorio e della traditio brevi manu, ma il richiamo sembra non più attuale, se si conviene sul distacco, cui si è prima fatto cenno, della prestazione di consegna dalla traditio di origine romanistica.

Il dubbio se l'obbligazione di consegna si estenda alle pertinenze, sorge dall'osservazione che il legislatore, dopo aver previsto la regola generale secondo cui gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto (art. 818 c.c.), regola che all'evidenza deporrebbe per la sussistenza di un'obbligazione di consegna delle pertinenze in capo al locatore, nulla essendo altrimenti disposto in materia di locazione, ha stabilito, in tema di vendita, che salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita (art. 1477 c.c.), ed ancora, in tema di affitto, che il locatore è tenuto a consegnare la cosa, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in istato da servire all'uso e alla produzione a cui è destinata (art. 1617 c.c.).

Sicché, il silenzio serbato dal legislatore in tema di locazione e non di vendita ed affitto - ed altresì neppure di locazione di nave, ai sensi dell'art. 379 cod.nav. - ha indotto taluni ad escludere che la prestazione di consegna si estenda alle pertinenze (Provera, 191). Ma il silenzio del legislatore - si è da altri replicato - può assurgere a criterio di interpretazione, in forza del quale ritenere l'inapplicabilità di una norma, soltanto in caso di regole speciali, la cui omessa menzione lasci spazio all'operatività della regola generale (Gabrielli - Padovini, 233). Perciò la regola generale posta dall'art. 818 c.c. deve trovare applicazione, nonostante il silenzio del legislatore, anche in materia di locazione. Nell'indagare le ragioni del menzionato silenzio si è poi evidenziato che la ripetizione del principio posto dall'art. 818 c.c. in tema di locazione sarebbe apparso da un canto superfluo e dall'altro esorbitante (Mirabelli, 366). Con la cosa principale devono dunque essere consegnate anche le pertinenze, salvo che, in considerazione dell'uso pattuito, esse debbano considerarsi escluse (Trifone, 464).

L'estensione della locazione alle pertinenze è stata anche di recente ribadita dall'angolo visuale dell'estensione dell'obbligazione di restituzione della cosa locata alla scadenza, con l'affermazione del principio che segue:

La Suprema Corte ha identificato le condizioni per la sussistenza del rapporto pertinenziale, in particolare nel soffermarsi sulla ricorrente questione dell'estensione della locazione abitativa al box. L'instaurazione del vincolo pertinenziale postula il concorrere di due presupposti, e cioè l'idoneità di un bene a svolgere funzione di servizio o di ornamento rispetto ad un altro bene, ponendosi con questo in collegamento funzionale, ma conservando la sua fisica autonomia, e la coincidenza in capo ad un unico soggetto del potere di disporre sia del bene con vocazione servente che di quello principale. Ove sussistano i richiamati presupposti, la realizzazione della fattispecie legale definita dall'art. 817 c.c. richiede inoltre, quali elementi costitutivi, sia la presenza dell'elemento soggettivo, che attiene alla sfera volitiva dell'avente diritto, e consiste nella volontà di creare un vincolo strumentale di servizio o di ornamento, sia quella dell'elemento oggettivo, che attiene alla sostanza ed al contenuto del vincolo pertinenziale, dovendo questo, affinché sia integrata la fattispecie legale, configurarsi come legame di strumentalità e di complementarietà funzionale tra cosa principale e cosa accessoria (Cass. civ., sez. III, 24 febbraio 1998, n. 1983; in precedenza Cass. civ., sez. III, 20 maggio 1997, n. 4483; Cass. civ., sez. III, 2 marzo 1994, n. 2041).

Dalla locazione di immobile con pertinenze va tenuta distinta la locazione di cosa composta: la quale è costituita da elementi in reciproca posizione di parità anziché nella posizione di dipendenza che caratterizza le pertinenze (Cass. civ., sez. III, 12 gennaio 1996, n. 189).

Con riguardo al tempo della consegna, occorre osservare in primo luogo la disciplina contrattuale prevista dalle parti. In mancanza, si applicano le norme generali dettate dal codice civile in materia di adempimento delle obbligazioni. In forza di queste ultime, dunque, il debitore deve adempiere «immediatamente» (art. 1183, comma 1, c.c.), non appena sorta l'obbligazione, in ossequio alla regola quod sine die debetur statim debetur, a meno che, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine, ai sensi del citato art. 1183, comma 1, c.c..

Si può richiamare ad esempio il caso del locatore che debba eseguire lavori di ristrutturazione dell'immobile per ripristinarne il «buono stato di manutenzione» di cui all'art. 1575, n. 1), c.c.. In simile ipotesi, in mancanza di accordo delle parti, il termine è stabilito dal giudice, ex art. 1183, comma 1, c.c. è stata in proposito ritenuta applicabile la disciplina dettata dall'art. 81 disp. att. c.c., il quale rinvia, sotto il profilo procedurale, agli artt. 749 e 750 c.p.c. (Gabrielli - Padovini, 238). Nell'ipotesi che il tempo della consegna sia rimesso alla volontà del locatore o del conduttore, trovano applicazione le regole poste dall'art. 1183, comma 2, c.c.: dunque fissazione del termine ad opera del giudice su istanza della controparte.

La dottrina ha inoltre chiarito che la presunzione di cui all'art. 1184 c.c., secondo il quale, se per l'adempimento è fissato un termine, questo si presume a favore del debitore, non sembra poter operare in materia di locazione, dal momento che l'osservanza del termine risponde in tal caso non soltanto ad un interesse del locatore, ma anche - e, più realisticamente, soprattutto - all'interesse del conduttore, il quale, una volta spirato il termine, può far valere il proprio diritto al godimento pattuito. Se ne conclude che, per il contenuto stesso del contratto di locazione, il termine eventualmente pattuito debba intendersi stabilito nell'interesse di entrambe le parti, salvo diversa specifica previsione (Mirabelli, 364).

Quanto alla giurisprudenza, secondo la Suprema Corte, una volta perfezionato il contratto di locazione con il consenso delle parti, si può determinare per relationem il momento della consegna della cosa locata, senza che ciò dia luogo ad indeterminatezza dell'oggetto, se le parti abbiano previsto, nell'ambito dell'autonomia loro riconosciuta dall'art. 1322 c.c., un meccanismo per la determinazione del menzionato elemento, meccanismo in presenza del quale deve escludersi la nullità comminata dall'art. 1418, comma 2, c.c. (Cass. civ., sez. I, 20 novembre 1993, n. 11477).

Il codice non detta alcuna disposizione riguardo alle spese della consegna, sicché occorre far riferimento alla regola generale secondo cui le spese del pagamento sono a carico del debitore (art. 1196 c.c.), intendendosi per pagamento l'adempimento dell'obbligazione.

È dunque da ritenere che le spese della consegna debbano di regola gravare sul locatore, quale debitore della prestazione. Tuttavia, non v'è dubbio che l'art. 1196 c.c. costituisca norma derogabile dalla volontà delle parti, con l'ulteriore conseguenza che la regola di cui si è detto - spese della consegna a carico del locatore - opera salvo patto contrario.

Coco, Locazione (dir. priv.), in Enc. dir., XXIV, Milano, 1975, 918-997;

Cosentino - Vitucci, Le locazioni dopo le riforme del 1978-1985, Torino, 1986;

Gabrielli - Padovini, La locazione di immobili urbani, Padova, 2001;

Giannattasio, Della locazione, in Comm. c.c. diretto da D'Amelio e Finzi, Firenze, 1947; Guarino, Locazione, Milano, 1965;

Mirabelli, La locazione, Torino; 1972;

Provera, La locazione. Disposizioni generali, in Comm. c.c. a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1980;

Tabet, La locazione-conduzione, Milano, 1972;

Trifone, La locazione. Disposizioni generali e locazione di fondi urbani, in Tratt. dir. priv. diretto da Rescigno, IX, Torino, 1984.