Portierato (servizio di)

Il portierato costituisce un servizio molto composito, che necessita della presenza costante del portiere nel condominio, al fine di poter svolgere quella molteplicità di attività lavorative, tra le quali si segnalano: la vigilanza e la custodia dell'edificio, la pulizia delle parti comuni, lo smistamento della posta, oltre tutta una serie di compiti accessori, che costituiscono quelle prestazioni che garantiscono allo stabile condominiale la sicurezza e la vivibilità.

Ed è proprio al fine di assicurare la presenza del medesimo portiere nell'edificio che, in molti regolamenti di condominio, si prevede la destinazione ad alloggio di alcuni locali di proprietà comune, oltre all'ambiente di servizio in senso proprio denominato portineria.

Al contempo, il connotato lato sensu pubblicistico delle mansioni del portiere ha visto sempre di più l'interessamento da parte del legislatore nazionale; tali attività hanno trovato, altresì, un'articolata regolamentazione, per quanto riguarda segnatamente la disciplina generale del relativo rapporto - di regola, di natura subordinata, seppur contraddistinto da profili peculiari - nei contratti collettivi nazionali di lavoro: sul punto, si registrano soprattutto il C.C.N.L. sottoscritto da Confedilizia, da un lato, e da Cisal/Terziario, dall'altro, avente validità fino al 31 dicembre 2010 e successivamente rinnovato il 12 novembre 2012, nonché il C.C.N.L. sottoscritto da Federproprietà/Confappi, da un lato, e da Fesica/Confsal, Confsal/Cisals, dall'altro, stipulato il 10 giugno 2008 e rinnovato il 14 marzo 2013; degno di nota, inoltre, l'Accordo sul contratto a tempo determinato intervenuto tra Saci/Anaci e Cisal il 21 agosto 2014, ad integrazione del C.C.N.L. del 12 dicembre 2012 sugli studi professionali e società che amministrano condominii e patrimoni immobiliari o che erogano servizi integrati agli edifici.

Il 26 novembre 2019 è stato sottoscritto il nuovo contratto (atteso da tempo) per i dipendenti da proprietari di fabbricati tra Confedilizia e Filcams Cgil, Fisascat Cisl e Uiltucs, che si segnala - per la parte economica, in vigore dal 1° gennaio 2020 fino al 31 dicembre 2022 - per un leggero incremento salariale; si integrano, poi, anche le indennità di funzione, a cominciare dall'indennità di raccolta e/o confezionamento e/o trasporto e/o movimentazione dei rifiuti, oltre all'indennità di ritiro pacchi; si innalza, infine, la copertura economica in caso di malattia.

Trattasi di regolamentazione valida su tutto il territorio nazionale e che disciplina, in maniera unitaria, l'attività svolta da parte dei lavoratori dipendenti da proprietari di fabbricati e da quelli addetti ad amministrazioni immobiliari e/o condominiali.

Il complesso delle norme presenta carattere obbligatorio, ma può essere derogato da usi e consuetudini eventualmente preesistenti, fermi restando quei contratti individuali, aziendali o di Enti territoriali, che, nel loro insieme, siano più favorevoli al lavoratore.

In quest'ottica, assume specifica rilevanza l'art. 4 del C.C.N.L., che prevede la possibilità della c.d. «contrattazione di secondo livello», esperibile in sede regionale (o provinciale per le province autonome di Trento e Bolzano); viene, in tal modo, riconosciuta la possibilità di stipulare, a livello territoriale e per la durata di un quadriennio, accordi diversi da quanto previsto su base nazionale e che abbiano per oggetto materie quali, ad esempio, il frazionamento dell'orario giornaliero di lavoro in più di due periodi, la previsione di particolari indennità non disciplinate (come la spalatura della neve o la raccolta dei rifiuti), la diversa distribuzione dell'orario settimanale e giornaliero, l'eventuale indennità per il ritiro della posta straordinaria su delega del condomino o dell'inquilino, e quant'altro.

Fanno da corollario al C.C.N.L. di settore alcune disposizioni che regolamentano il profilo della sicurezza dei lavoratori dipendenti, così come emerge dai d.lgs. nn. 626/1994 e 81/2008, aventi ad oggetto il miglioramento della salute dei lavoratori nei luoghi di lavoro.

La sola pulizia delle parti comuni dello stabile può essere affidata in appalto anche ad un'impresa di pulizie: in questo caso, al fine di individuare la normativa applicabile, che esula dall'àmbito previsto dal C.C.N.L., occorre rifarsi non solo alle disposizioni del codice civile in materia di contratto d'opera (artt. 2222 ss. c.c.), ma anche a tutte quelle norme specifiche del settore; ci si riferisce, in particolare, alla l. 25 gennaio 1994, n. 82 («Disciplina delle attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione»), la quale si preoccupa di garantire che l'impresa sia regolarmente iscritta nel registro delle ditte, ed al successivo d.m. 7 luglio 1997, n. 274 («Regolamento di attuazione degli artt. 1 e 4 della legge 25 gennaio 1994, n. 82 per la disciplina delle attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione e di sanificazione»); il tutto completato dal d.P.R. 14 dicembre 1999, n. 558, contenente le norme semplificative delle procedure relative alla denuncia di inizio attività, sospensione, cancellazione e reiscrizione delle imprese di pulizia.

Anche per il portiere erano contemplati analoghi incombenti, in quanto era prescritta l'iscrizione in un apposito «registro» previsto dall'art. 62 del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza (r.d. 18 giugno 1931, n. 773, completato dal regolamento di esecuzione r.d. 6 maggio 1940, n. 635), che veniva rilasciata dal sindaco del Comune ove aveva luogo lo svolgimento del rapporto di lavoro, incombente ora soppresso a seguito della l. 24 novembre 2000, n. 340; quest'ultimo documento doveva, peraltro, essere rinnovato ogni anno e l'eventuale inadempienza era sanzionata, anche penalmente, con un'ammenda seppur oblabile (Cass. pen., sez. I, 27 ottobre 1997, n. 6013); ad ogni buon conto, la giurisprudenza aveva chiarito che la mancanza di un'autorizzazione amministrativa, prescritta per lo svolgimento di una determinata attività lavorativa, non comportava l'illiceità dell'oggetto e della causa del contratto di lavoro agli effetti dell'art. 2126 c.c., per cui, nel rapporto di portierato, la mancata iscrizione del lavoratore nel registro previsto dal citato art. 62 non escludeva il diritto alla retribuzione per l'attività concretamente esercitata (Cass. civ., sez. lav., 12 maggio 1989, n. 2171); e ancora, l'iscrizione nell'apposito registro dei portieri si sostanziava in un'autorizzazione di pubblica sicurezza all'esercizio del lavoro di portiere senza riferimento ad un concreto rapporto di portierato in locali predeterminati e senza che la cessazione del rapporto conducesse alla conseguenza della revoca dell'iscrizione, potendo l'interessato, in costanza di iscrizione, ottenere altre assunzioni (Cons. giust. amm. sic. 10 marzo 1983, n. 31).

Il contratto collettivo nazionale di lavoro per i dipendenti da proprietari di fabbricati del 26 novembre 2019 contempla vari livelli relativi alle diverse mansioni e, quindi, una classificazione dei dipendenti rilevante sia per i diritti del lavoratore, sia per quantificare la giusta retribuzione.

Rientrano nella classificazione dei dipendenti del condominio sia i portieri con e senza alloggio (livello A), sia i custodi addetti alla pulizia e assistenti bagnanti (livello B).

Nello specifico, il portiere, quando non usufruisce dell'alloggio di servizio nello stabile, deve provvedere alle seguenti mansioni: a) vigilanza dello stabile, b) custodia degli stabili (per i portieri con alloggio), c) pulizia dell'androne, degli altri locali comuni e delle terrazze, d) distribuzione della corrispondenza ordinaria ed anche di quella straordinaria, solo a seguito di delega del condomino o dell'inquilino interessato, e) evitare ingombri ed attività negli spazi comuni, f) sostituzione delle lampadine elettriche ed effettuazione di piccole riparazioni per le quali non sia richiesta alcuna specializzazione e/o qualificazione, g) sorveglianza sull'uso del citofono, dell'ascensore e del montacarichi.Il lavoratore con funzioni di portiere, che usufruisce dell'alloggio di servizio nello stabile, oltre a svolgere le mansioni di cui sopra, deve provvederealla custodia dello stabile (da intendersi quale generico impegno alla conservazione e tutela dello stabile, tale da comportare eventuali attivazioni anche al di fuori dell'orario lavorativo).

Inoltre, al portiere con alloggio, quando gli siano affidate anche le mansioni di pulizia, deve provvedere: a) alla pulizia dell'androne, degli altri locali comuni accessori e delle cabine dell'acqua, b) alla pulizia delle scale, dei cortili, dei piani pilotis e dei porticati di uso esclusivo dell'immobile, nonché alle aree destinate ad autorimessa condominiale, c) alla pulizia ed innaffiamento degli spazi a verde

Al portiere, possono essere affidate le seguenti ulteriori mansioni: 1) la conduzione delle caldaie di riscaldamento a carbone oppure dell'impianto centrale di riscaldamento a gasolio e/o condizionamento a gas, o dell'impianto di distribuzione dell'acqua calda, purchè in possesso del relativo certificato di abilitazione; 2) il servizio di esazione dei canoni di locazione e/o quote condominiali (servizio con indennità economica); 3) Il ritiro della corrispondenza straordinaria (cioè quella dove è necessaria la firma del portiere), previa delega rilasciata allo stesso dal condomino o dall'inquilino (per tale servizio è stabilità un'indennità economica e il condominio sarà tenuto a fornire al portiere un registro dove annotare arrivi e consegne ai destinatari, previa sottoscrizione per ricevuta); 4) il compito di intervenire in casi di emergenza sull'impianto di ascensore ai fini di sbloccare la cabina, portarla al piano e aprire le porte, onde consentire l'allontanamento delle persone, l'affidamento di questa mansione può avvenire soltanto previo specifico corso di formazione (quest'ultimo compito verrà svolto dal portiere durante l'orario di lavoro, laddove il portiere usufruisca dell'alloggio anche durante le ore di reperibilità; in caso di emergenza che si dovesse verificare nelle ore notturne , ossia nelle ore 22,00-6,00, il portiere potrà intervenire oppure provvederà a darne l'allarme, facendo attivare gli organismi competenti, e per tali prestazioni al portiere è dovuta un'indennità).

Anche per quanto riguarda l'orario di lavoro, viene fatta una distinzione tra il portiere con alloggio e senza alloggio; per il portiere con alloggio, l'orario di lavoro è di 48 ore settimanali su 6 giorni, mentre per i portieri senza alloggio l'orario di lavoro previsto è pari a 45 ore settimanali su 6 giorni; sono previsti contratti part-time di 32-36 ore settimanali per portieri con alloggio e di 16-20 ore settimanali per portieri senza alloggio.

Oltre alle festività nazionali ed al riposo settimanale, il contratto collettivo stabilisce che i portieri hanno diritto a 26 giorni di ferie che devono essere consumate nell'anno in cui vengono maturate. Il portiere ha la facoltà di scegliere quando usufruire della metà del suo periodo di ferie, per il resto è il condominio a decidere. Il contratto di settore esclude i giorni dal 1° luglio al 31 agosto e dal 20 dicembre al 10 gennaio, e tale restrizione si giustifica considerando la particolare prestazione lavorativa del portiere, che soprattutto nel periodo estivo, quando i condomini sono in vacanza, deve soddisfare maggiormente l'esigenza di sorveglianza del condominio.

Il portierato è, per sua natura e per definizione codicistica (art. 1117, n. 2, c.c.), un servizio di carattere comune, in quanto è reso nell'interesse di tutti i condomini; lo stesso non è suscettibile di godimento separato (art. 1119 c.c.) ed è irrinunciabile da parte del singolo (art. 1118, commi 2 e 3, c.c.).

Le vicende connesse all'istituzione ed alla soppressione di tale servizio sono state spesso considerate come due facce della stessa medaglia e, come avviene sovente, lo spartiacque, che è servito ad individuare la disciplina applicabile alle fattispecie in esame, è stato dato dalla sussistenza di un regolamento condominiale che avesse o meno previsto la presenza del portiere nell'edificio.

In evidenza

Molta incertezza si è registrata in ordine alle maggioranze richieste per una valida delibera assembleare concernente la istituzione/soppressione del servizio di portierato; purtroppo, le soluzioni offerte dalla giurisprudenza non sono state univoche, provocando rilevanti incertezze tra gli operatori pratici.

In un primo momento, si è affermato che, qualora il regolamento, predisposto dal costruttore ed accettato dai condomini nei singoli atti di acquisto, si limita, nell'interesse collettivo di costoro, ad istituire e disciplinare un servizio condominiale di portierato, tendente essenzialmente alla custodia e pulizia delle cose comuni, senza attribuire ad alcuno dei condomini speciali diritti e vantaggi, è lecita la sostituzione di quel servizio, riconosciuto oneroso, con altri mezzi idonei - ad esempio, con il c.d. portiere automatico - deliberata dalla maggioranza dell'assemblea e non all'unanimità dei condomini, non versandosi nell'ipotesi di cui all'art. 1120, comma 2, c.c., vecchio testo (Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 1966, n. 158; in senso parzialmente diverso, v., però, la quasi coeva Cass. civ., sez. II, 13 gennaio 1965, n. 66); in quest'ordine di concetti, la soppressione del servizio di portierato richiede la maggioranza semplice, anche se la relativa istituzione sia stata in precedenza decisa all'unanimità, registrandosi una mera modifica del servizio e giammai un'innovazione vera e propria (Cass. civ., sez. II, 8 giugno 1966, n. 1507).

Un successivo momento chiarificatore della questione si è avuto con una decisione (Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1988, n. 2585), nella quale i giudici di legittimità hanno trattato parallelamente le due fattispecie, anche se nascenti da due differenti realtà: da un lato, infatti, è stata presa in considerazione l'ipotesi dell'istituzione del servizio di portierato non previsto dal regolamento di condominio con conseguente destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune ed aventi in precedenza una diversa funzione, e, dall'altro, si è trattato di esaminare l'opposta circostanza, cioè quella della soppressione del medesimo servizio che, invece, sia previsto dal suddetto regolamento.

Entrambi i casi configurano - secondo l'orientamento giurisprudenziale richiamato - un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., poiché i due eventi sono atti di modificazione della destinazione di beni comuni, che non possono che avere un carattere eccedente l'ordinaria amministrazione (in senso conforme, nella giurisprudenza di merito, v. App. Milano 20 giugno 1989; contra, v. Trib. Milano 14 maggio 1990, Trib. Napoli 4 dicembre 1988, e Trib. Torino 16 marzo 1981, secondo i quali la relativa delibera può essere assunta a maggioranza semplice e, comunque, mai necessitando l'unanimità dei consensi).

Nella motivazione della decisione degli ermellini, si premette che, in materia di condominio, è qualificabile come eccedente l'ordinaria amministrazione l'atto che, pur non comportando l'uscita di un bene dal patrimonio comune o la privazione del godimento di esso da parte di alcuni partecipanti - in tali ipotesi, l'atto richiederebbe, invece, la totalità dei consensi - ne modifichi la condizione giuridica, con riflessi sulla situazione di godimento comune, per cui è indubbio che siffatti estremi ricorrono nell'ipotesi di istituzione o di soppressione di un servizio comune, qualora l'espletamento di questo postuli la destinazione pertinenziale di una parte di proprietà comune.

Orbene, qualora tale servizio non sia previsto dal regolamento di condominio e l'istituzione di esso comporti la destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune aventi in precedenza una diversa destinazione (ad esempio, ufficio dell'amministratore, magazzino, ecc.), oppure, nel caso contrario, se il servizio di portierato previsto dal regolamento con destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune venga soppresso, l'istituzione o la soppressione, comportando, rispettivamente, il sorgere o il venir meno di un vincolo di destinazione di una parte comune, configurano un atto eccedente l'ordinaria amministrazione - equiparato dal comma 2 dell'art. 1108 c.c. (applicabile al condominio per il rinvio operato dall'art. 1139 dello stesso codice) alle innovazioni, come è desumibile dall'espressione «gli altri atti eccedenti ….. » - e deve, pertanto, essere deliberato con la maggioranza qualificata (che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio) prevista dal comma 5 dell'art. 1136 c.c., il quale non esaurisce la disciplina delle maggioranze in relazione a tutte le delibere assumibili dall'assemblea.

Nella specie, pertanto, non è assolutamente priva di rilievo la circostanza che la previsione di una determinata destinazione dei locali comuni impressa dal regolamento di condominio cambi, poiché - secondo la Suprema Corte - l'atto che comporta il mutamento di destinazione non è costituito, ad esempio, dal fatto che i predetti locali siano stati locati a terzi, quanto nel venir meno della precedente destinazione pertinenziale del bene determinato dalla soppressione stessa.

Sul presupposto condiviso che l'assemblea, con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. possa decidere la modificazione (o anche la soppressione) del servizio di portierato, si ribadisce che devono pur sempre essere osservati i limiti in materia di innovazioni posti dall'art. 1120 c.c., nel senso che non ne derivino per taluno dei condomini vantaggi o svantaggi diversi rispetto agli altri, per cui è stata considerata nulla la delibera assunta a maggioranza che, conservando la proporzionalità di spesa sulla collettività condominiale, attui, in un condominio costituito da più edifici, la «centralizzazione» del servizio di portierato, in guisa da lasciare immutata la situazione per i condomini dell'edificio presso il quale il servizio viene svolto, mentre i condomini degli altri edifici vengono a trarre dal servizio un'utilità minore (Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1993, n. 5083).

SOPPRESSIONE DEL SERVIZIO DI PORTIERATO: ORIENTAMENTI A CONFRONTO
Maggioranza dei due terzi del valore dell'edificio	- La soppressione del servizio di portierato, deliberata con la maggioranza qualificata prevista dal comma 5 dell'art. 1136 c.c., comporta il venire meno del vincolo di destinazione dei locali di proprietà del condominio destinati ad alloggio del portiere, non richiedendosi a tal fine l'unanimità dei consensi, neppure quando tale destinazione tragga origine da un regolamento di natura contrattuale, accettato dai condomini all'atto dell'acquisto delle rispettive proprietà individuali, a meno che esso contenga sul punto particolari disposizioni che attribuiscano ai condomini diritti soggettivi (Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1996, n. 642). - L'assemblea del condominio con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c. può deliberare la modificazione (o anche la soppressione) del servizio di portierato, sempre che vengano osservati i principi in materia di innovazioni posti dall'art. 1120 c.c. e non ne derivino per taluno dei condomini vantaggi o svantaggi diversi rispetto agli altri; pertanto, è nulla per violazione dell'art. 1120 citato, la deliberazione assunta a maggioranza che, conservando la proporzionalità di spesa sulla collettività condominiale, attui in un condominio costituito da più edifici la «centralizzazione» del servizio di portierato, in guisa da lasciare immutata la situazione per i condomini dell'edificio presso il quale il servizio viene svolto, mentre i condomini degli altri edifici vengono a trarre dal servizio una utilità minore (Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1993, n. 5013).
Maggioranza della metà del valore dell'edificio	- La soppressione del servizio di portierato è validamente disposta dall'assemblea condominiale con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., cui l'art. 1138 c.c. fa riferimento, nel caso in cui il regolamento condominiale non preveda il servizio comune come obbligatorio (Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2002, n. 12481). - Qualora un servizio condominiale (nella specie, portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza stabilita dall'art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) richiamato dall'art. 1138, comma 3, c.c. (Cass. civ., sez. II, 29 marzo 1995, n. 3708)

La stessa giurisprudenza ha, però, risolto la questione in un diverso modo, affermando che, se il servizio di portierato sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del medesimo regolamento, che può essere approvata dall'assemblea con la minore maggioranza stabilita dall'art. 1136, comma 2, c.c. - maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio - richiamato dall'art. 1138, comma 3, c.c. (Cass. civ., sez. II, 29 marzo 1995, n. 3708).

In un'altra prospettiva, si è ancora affermato (Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2002, n. 12481) che, qualora il regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, si limiti a disciplinare il servizio di portierato prevedendo i compiti, le funzioni e l'alloggio del portiere, senza prescrivere che tale servizio debba necessariamente ed obbligatoriamente sussistere, la sua soppressione è validamente disposta con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.: nel caso di specie, infatti, la previsione del servizio di portierato era stata considerata «disposizione di natura regolamentare», avendo ad oggetto una materia che rimaneva «nell'àmbito dell'organizzazione della vita interna del condominio» e che, pertanto, giustificava una più limitata maggioranza assembleare (v. anche Cass. civ., sez. II, 14 febbraio 1981, n. 908, secondo cui la soppressione del servizio di portierato non incide sulla condominialità dei locali destinati al servizio stesso, non comportando affatto un ritrasferimento del diritto di proprietà sull'alloggio del portiere al venditore-costruttore, a meno che non sia stata manifestata un'espressa volontà pattizia di operare il trapasso del bene nei singoli contratti di vendita delle unità immobiliari).

In queste ultime pronunce, si è inteso, probabilmente, richiamare quell'orientamento giurisprudenziale, secondo il quale a determinare la contrattualità dei regolamenti sono esclusivamente le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio radiologico, a circolo, ecc.) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili, ecc.), oppure quelle clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori diritti rispetto agli altri: in quest'ottica, il regolamento predisposto dall'originario unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario potrebbe non avere natura «contrattuale» se le sue clausole si limitino a disciplinare l'uso di beni comuni (v., per tutte, Cass. civ., sez. un., 30 dicembre 1999, n. 943).

In più occasioni, la Suprema Corte ha specificato, infatti, che il regolamento del condominio, come contemplato dal comma 1 dell'art. 1138 c.c., tanto se predisposto dal proprietario o costruttore dello stabile e accettato di volta in volta dai successivi acquirenti degli appartamenti venduti, quanto se formato dall'assemblea dei condomini, ove si limiti a dettare norme che disciplinano l'uso e la modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela del decoro dell'edificio, contempla una materia che rimane nell'àmbito dell'organizzazione della vita interna del condominio, la quale ben può essere modificata dall'organo cui quel potere di organizzazione è devoluto, vale a dire dall'assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c. (v., ex multis, Cass. civ., sez. II, 17 giugno 1997, n. 5400; Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1996, n. 642).

Se, quindi, il regolamento di condominio, anche se di origine esterna, non contenga, sul punto, particolari disposizioni che attribuiscono ai condomini diritti soggettivi, anche attraverso l'imposizione di limitazioni reciproche dei diritti dei singoli, i locali destinati all'alloggio del portiere restano assoggettati alla normativa che regola l'uso ed il godimento delle cose comuni; ove, invece, il regolamento non si limiti soltanto alla disciplina dell'uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai condomini, ma ponga delle norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvano in un'alterazione - a vantaggio di alcuni dei partecipanti ed in pregiudizio degli altri - della misura del godimento che ciascuno ha in ragione della propria quota, in tal caso nessuna modificazione potrà essere ammessa se non con il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

Resta il fatto che la giurisprudenza non appare concorde sulla maggioranza richiesta per la soppressione del servizio di portierato, la cui istituzione è prevista nel regolamento di condominio, o meglio, la differenza di vedute va rapportata al contenuto della delibera conseguente alla fattispecie, cioè sostituzione del servizio di portierato con un impianto citofonico oppure soppressione del servizio sic et simpliciter con o senza alloggio; invero, la soppressione del servizio di portierato comporta anche il venir meno del vincolo di destinazione dei locali di proprietà del condominio destinati all'alloggio del portiere, anche se la destinazione impressa trae origine, anziché da un regolamento condominiale approvato dall'assemblea, da un titolo di natura contrattuale costituito dal regolamento accettato dai condomini all'atto di acquisto delle rispettive proprietà individuali.

Anche la dottrina si è divisa sulla tematica de qua: alcuni, sul rilievo che la clausola del regolamento non attribuisce ai condomini diritti soggettivi, ma riguarda solo l'amministrazione della cosa comune, ritengono che il servizio di portierato ivi contemplato possa essere abolito o modificato con il voto favorevole della maggioranza, senza che occorra l'unanimità; altri sono, invece, dell'opinione che la disciplina della soppressione del suddetto servizio esorbiti da quella concernente l'uso delle cose comuni, sicché la relativa decisione di sopprimerlo tout court, senza contestualmente prevedere l'installazione dell'impianto citofonico, va considerata nulla se non adottata all'unanimità.

Appare, comunque, esagerato applicare alla fattispecie di cui sopra il disposto di cui al nuovo art. 1117-ter c.c., il quale, per le delibere riguardanti la modificazione della destinazione delle parti comuni dell'edificio, al fine di soddisfare esigenze di interesse condominiale, richiede che l'assemblea decida «con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti e i quattro quinti del valore dell'edificio», oltre che prescrivere particolari modalità in ordine alla relativa convocazione e delibera.

CASISTICA
Convenzione istitutiva di un supercondominio	Nel caso in cui la convenzione istitutiva di un supercondominio non si limiti a contemplare il servizio comune di portierato, ma ne indichi anche espressamente le modalità di soppressione, in deroga alla normativa condominiale, va cassata la sentenza del giudice del merito che, attribuendo alla predetta convenzione la natura di norma regolamentare, diretta ad organizzare un servizio comune, come tale modificabile con la maggioranza stabilita dall'art. 1136, comma 2, c.c., abbia ritenuto valida la rinuncia al servizio di portierato deliberata a maggioranza dall'assemblea dei partecipanti ai condominî che ne usufruiscono, senza chiarire come l'anzidetta disposizione convenzionale non abbia natura (ma soltanto origine) contrattuale (Cass. civ., sez. II, 5 ottobre 2001, n. 12290).
Consenso alla conclusione del contratto	L'assemblea dei condomini, oltre ad avere il potere di delegare l'amministratore a concludere un determinato contratto, fissando i limiti precisi dell'attività negoziale da svolgere, ha anche il potere di prestare direttamente il proprio consenso alla conclusione di un contratto, non essendo previsto alcun divieto al riguardo nella disciplina del condominio e non sussistendo alcun impedimento tecnico-giuridico per una efficace manifestazione di volontà negoziale da parte dell'assemblea (fattispecie nella quale si era cassata la sentenza di merito che, pur in presenza di due delibere assembleari, aveva escluso - in ragione della mancanza di personalità giuridica del condominio - la configurabilità di un valido rapporto di portierato in capo alle ricorrenti sul rilievo della mancata indicazione della persona che le avrebbe assunte) (Cass. civ., sez. lav., 6 marzo 2014, n. 5297).
Legittimazione passiva dell'amministratore	Ai sensi dell'art. 1131 c.c., l'amministratore condominiale è passivamente legittimato a stare in giudizio in tutte le controversie che abbiano ad oggetto i servizi e i beni comuni - come quella avente ad oggetto la pretesa illegittimità dell'avvenuta soppressione del servizio di portierato - controversie rispetto alle quali sono legittimati ad intervenire anche i singoli condomini (Cass. civ., sez. II, 28 aprile 2004, n. 8139).
Differenza rispetto al servizio di vigilanza armata	I servizi di vigilanza armata e di portierato sono due servizi del tutto distinti tra loro; l'attività di vigilanza, difatti, può essere descritta come quella volta alla salvaguardia di beni affidati alle proprie cure, ergo come attività finalizzata, sebbene in via mediata, a contribuire alla preservazione dell'ordine e della sicurezza pubblica, fatto che, tra l'altro, giustifica la subordinazione dell'espletamento dell'attività al possesso di un'autorizzazione governativa prefettizia ad hoc; il servizio di portierato, invece, attiene essenzialmente alla garanzia dell'ordinato utilizzo di un immobile da parte dei fruitori dello stesso, essendo, quindi, prevalentemente finalizzato alla sorveglianza e protezione degli immobili e dei beni in essi presenti, nonché alla disciplina dell'accesso di estranei, senza che vengano in rilievo - se non in via del tutto indiretta - finalità di interesse pubblico, che invece caratterizzano l'attività di vigilanza, fatto che coerentemente non rende necessaria alcuna autorizzazione di polizia per lo svolgimento del servizio (Cons. Stato, sez. IV, 16 settembre 2016, n. 3898).
Competenza territoriale in materia di lavoro	La competenza territoriale in materia di lavoro va individuata, ai sensi dell'art. 413 c.p.c., alternativamente nel luogo in cui è sorto il rapporto, in quello dove si trova l'azienda o, infine, in quello ove si trova la dipendenza aziendale alla quale il lavoratore è addetto; a tal fine, per dipendenza aziendale va inteso il luogo in cui il datore ha dislocato un nucleo, seppur modesto, di beni organizzati per l'esercizio dell'impresa, dovendo escludersi che la competenza territoriale possa radicarsi nel mero luogo di svolgimento della prestazione lavorativa (nella specie, è stata negata la sussistenza della competenza territoriale del giudice del luogo ove la prestazione di portierato e guardiania non armata veniva resa, in quanto espletata presso la presso la sede della società appaltante e non assistita da una pur minima struttura organizzativa riferibile al datore) (Cass. civ., sez. VI, 27 maggio 2019, n. 14449).
Assunzione di un secondo portiere	In materia di impugnazione di delibere dell'assemblea dei condomini ex art. 1137 c.c., il sindacato del giudice è di mera legittimità, ma ciò non esclude la possibilità, anzi la necessità di un accertamento della situazione di fatto che è alla base della determinazione assembleare, allorquando tale accertamento costituisca il presupposto indefettibile per controllare la rispondenza della delibera alla legge (nella specie, la delibera aveva per oggetto l'assunzione di un secondo portiere nel complesso condominiale, ed occorreva stabilire se si fosse in presenza di una innovazione non consentita, oppure di un semplice adeguamento alle necessità obiettive del servizio di portierato già esistente, e la Suprema Corte ha annullato la decisione del merito per una insufficiente valutazione al riguardo) (Cass. civ., sez. II, 7 luglio 1987, n. 5905).

Bellin, La titolarità dell'alloggio del portiere, in Immob. & proprietà, 2018, 292;

Scarpa, Il rapporto di lavoro fra condominio e portiere, in Immob. & proprietà, 2018, 217;

Celeste, Eliminazione del servizio di portierato e restituzione dell'appartamento occupato sine titulo, in Immob. & proprietà, 2015, 223;

Celeste, Rapporto di lavoro subordinato per facta concludentia del portiere di condominio, in Immob. & proprietà, 2014, 489;

Fava, La responsabilità del “datore di lavoro” per la morte del portiere condominiale, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 9, 14;

Baldacci, Servizio di portierato e alloggio del portiere: cosa cambia dopo la riforma del 2012, in Ventiquattrore avvocato, 2013, fasc. 2, 26;

Luppino, Locali per la portineria e locali per l'alloggio del portiere: l'altra faccia della stessa medaglia?, in Arch. loc. e cond., 2010, 408;

Scarpa, Il servizio di portierato, in Immob. & proprietà, 2010, 91;

De Tilla, Gli effetti della soppressione del servizio di portierato sulla destinazione dell'alloggio del portiere, in Rass. loc. e cond., 1996, 373;

Maglia, Maggioranze necessarie per la istituzione, modificazione o soppressione del servizio di portierato, in Arch. loc. e cond., 1996, 165;

De Tilla, Il punto sul servizio di portierato nel condominio, in Giust. civ., 1992, I, 1560;

Durval, Portierato, in Encicl. giur. Treccani, Roma, 1990, vol. XXIII, 257;

Santersiere, Deliberazione condominiale sul portierato: maggioranza richiesta, in Arch. civ., 1990, 288;

Ramella, Instaurazione del servizio di portineria e innovazione, in Giur. it., 1982, I, 2, 468;

Latilla, Il portierato, Roma, 1982;

Salis, Servizio di portineria ed impianto citofonico, in Giust. civ., 1966, I, 903.