Custodia (nell’espropriazione forzata)

Inquadramento

IN FASE DI AGGIORNAMENTO AUTORALE DI PROSSIMA PUBBLICAZIONE

La tematica della custodia dei beni pignorati è strettamente connessa a quella dell'efficacia del processo esecutivo, dato che se il debitore esecutato continua ad esercitare una potestà di fatto sulla cosa assoggettata ad esecuzione, il creditore si sente meno garantito in ordine al vincolo di indisponibilità che pure pone il pignoramento.

L'intervento legislativo attuato con l'entrata in vigore della l. n. 80 del 2005 (e quella correttiva n. 263 del 2005) ha apportato alcune modifiche al precedente impianto normativo, con lo specifico intento di rafforzare la fiducia del creditore circa la tutela dei propri interessi nella procedura esecutiva ed ha previsto che, nel pignoramento immobiliare ove il bene non sia occupato dal debitore, il giudice dell'esecuzione provveda a nominare quale custode una persona diversa dal debitore.

Più di recente ulteriori modifiche sono state apportate dalla legge 12 febbraio 2019, pubblicata sulla G.U. n. 36 del 12 febbraio 2019, recante «Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 dicembre 2018, n. 135, recante disposizioni urgenti in materia di sostegno e semplificazione per le imprese e per la pubblica amministrazione».

L'articolo 4 della citata legge ha introdotto alcune modifiche al codice di procedura civile in materia di esecuzione forzata, che non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge.

Le norme del codice di procedura civile modificate sono gli articoli 495 (Conversione del pignoramento), 560 (Modo della custodia) e 569 (Provvedimento per l'autorizzazione della vendita) c.p.c..

Va premesso che l'originario comma 2 prevedeva un trattamento di favore ai debitori esecutati che fossero anche creditori della pubblica amministrazione, ma, in sede di conversione, questa disposizione è stata modificata.

Evidenziamo che l'art. 560 c.p.c. è stato novellato dal D.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149. Il nuovo testo dell'articolo 560 c.p.c. è formato da 10 commi, a fronte dei precedenti 8 commi:

“Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell'articolo 593.

Ad essi è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non autorizzati dal giudice dell'esecuzione.

Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino alla pronuncia del decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal nono comma.

Nell'ipotesi di cui al terzo comma, il custode giudiziario ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l'integrità.

Il custode giudiziario provvede altresì, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, alla amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità.

Il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti, secondo le modalità stabilite con ordinanza del giudice dell'esecuzione.

Il giudice dell'esecuzione, con provvedimento opponibile ai sensi dell'articolo 617, ordina la liberazione dell'immobile non abitato dall'esecutato e dal suo nucleo familiare oppure occupato da un soggetto privo di titolo opponibile alla procedura non oltre la pronuncia dell'ordinanza con cui è autorizzata la vendita o sono delegate le relative operazioni.

Salvo quanto previsto dal nono comma, il giudice dell'esecuzione ordina la liberazione dell'immobile occupato dal debitore e dal suo nucleo familiare con provvedimento emesso contestualmente al decreto di trasferimento.

Il giudice dell'esecuzione, sentite le parti ed il custode, ordina la liberazione dell'immobile pignorato quando è ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti o comunque impedito lo svolgimento delle attività degli ausiliari del giudice, quando l'immobile non è adeguatamente tutelato o mantenuto in uno stato di buona conservazione, quando l'esecutato viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico.

L'ordine di liberazione è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento, nell'interesse e senza spese a carico dell'aggiudicatario o dell'assegnatario, salvo espresso esonero del custode ad opera di questi ultimi. Per l'attuazione dell'ordine di liberazione il giudice può autorizzare il custode ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68. Quando nell'immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima al soggetto tenuto al rilascio di asportarli, assegnandogli un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza. Dell'intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato a cura del custode. Se l'asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell'esecuzione, ne cura lo smaltimento o la distruzione.”

Nomina del custode giudiziario

Nelle procedure esecutive immobiliari il debitore, per effetto del pignoramento, è costituito automaticamente custode del bene pignorato e di tutti gli accessori ex art. 559 c.p.c (norma, quest'ultima, anch'essa modificata dalla riforma Cartabia).

Tuttavia, qualora  il giudice dell'esecuzione ritenga utile sostituire il debitore-custode per conservare o amministrare o ai fini della vendita, provvede in tal senso nominando quale custode giudiziario una persona diversa dal debitore.

In particolare, l'art. 559, commi 1 e 2, c.p.c., stabilisce che con il pignoramento il debitore è costituito custode degli immobili pignorati e degli accessori e dei frutti e che, salvo che la sostituzione nella custodia non abbia alcuna utilità ai fini della conservazione o della amministrazione del bene o per la vendita il giudice dell'esecuzione con provvedimento non impugnabile nomina custode giudiziario una persona inserita nell'elenco di cui all'art. 179-ter disp. att. c.p.c. e, con ogni evidenza,  diversa dallo stesso debitore..

Viene, così, superata l'impostazione previgente derivante dal combinato disposto degli artt. 559-560 c.p.c. secondo la quale la nomina del custode è necessaria laddove il debitore non occupi l'immobile pignorato (sia esso vuoto o condotto in locazione), mentre è facoltativa quando il debitore occupi l'immobile pignorato, al solo fine di svolgere un'attività di vigilanza della condotta tenuta dal «debitore» e dal suo «nucleo familiare». Attualmente, dunque, a prescindere dall'occupazione o meno dell'immobile pignorato da parte del debitore o dei familiari con lui conviventi, il custode giudiziario (in sostituzione del debitore esecutato) può essere sempre nominato qualora il giudice dell'esecuzione ravvisi l'utilità di cui sopra. A contrario si ricava, invece, che ove detta necessità non sussista, di regola sarà sempre il debitore ad essere custode del bene pignorato (l'ultimo comma dell'art. 559 c.p.c. prevede, infatti, la sostituzione del custode – diremmo di qualunque custode sia esso debitore o meno – qualora non abbia rispettato gli obblighi su di esso incombenti.

Circa la natura giuridica dell'attività di custode, che è incluso dall'art. 65 c.p.c. tra gli ausiliari di giustizia, è oramai incontroverso che egli svolga un munus publicum, con il conseguente carattere pubblicistico della figura del custode.

Anche quando ad esercitare la custodia sia il debitore, la posizione di custode deve essere tenuto distinta da quella di debitore esecutato.

Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore - proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene, per effetto del quale la proprietà del bene e dei frutti si trasferisce all'aggiudicatario. Pertanto qualora il locatore venga nominato custode dell'immobile pignorato, mutando il titolo del possesso del bene, può richiedere il pagamento dei canoni solo nell'esercizio del potere di amministrazione e gestione del bene (Cass. civ., sez. III, 3 ottobre 2005, n. 19323).

Dalla notifica del pignoramento il debitore e i familiari conviventi non perdono il possesso del bene sino al decreto di trasferimento a meno che, a mente dell'art. 560, comma 9, c.p.c. quando è ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti o impedito lo svolgimento delle attività degli ausiliari del giudice oppure ancora quando l'immobile non è adeguatamente tutelato o manutenuto in uno stato di buona conservazione o il debitore esecutato abbia violato gli altri obblighi che la legge gli impone di rispettare.

Nell'ipotesi di violazioni da parte del custode-debitore dei doveri inerenti la funzione di custodia, il giudice può sostituirlo d'ufficio siaex art. 66 c.p.c. (norma di parte generale) che ai sensi del già menzionato art. 559, ultimo comma, c.p.c. (con specifico riferimento all'espropriazione immobiliare).

Si riconosce la legittimazione a proporre l'istanza anche al creditore intervenuto non munito di titolo esecutivo, sul presupposto che la sostituzione del custode non rappresenti un atto d'impulso del processo esecutivo in senso proprio, ma un atto attinente alla conservazione ed amministrazione del bene.

La sostituzione va disposta con ordinanza previa audizione del debitore e non sono richiesti particolari presupposti e ciò si giustifica con il carattere fiduciario dell'attività del custode.

Sia dottrina che giurisprudenza sono concordi nel sostenere che l'ordinanza di sostituzione del custode, non trattandosi di un atto esecutivo in senso proprio ma di un provvedimento meramente conservativo a contenuto ordinatorio, non sia impugnabile né tramite l'opposizione ex art. 617 c.p.c. , né attraverso il ricorso per cassazione (Cass. civ. Sez. III, 14 ottobre 1992, n. 11201contra in dottrina Andrioli, Bucalo).

La sostituzione del custode può avvenire non solo nell'ipotesi della violazione degli obblighi indicati nell'art. 560 c.p.c., ma anche in tutti i casi in cui il giudice lo ritenga necessario per una migliore conservazione ed amministrazione del bene, tenuto conto dell'interesse dei creditori a conservare e valorizzare l'immobile pignorato.

Il custode svolge attività di conservazione ed amministrazione del bene.

Sono due attività diverse che devono essere dirette non solo ad evitare il deterioramento del bene, ma anche a conservarne il valore economico, poiché nella procedura esecutiva il bene pignorato va venduto ed, in tale contesto, il custode svolge anche attività diretta alla regolarizzazione urbanistica e/o catastale.

Il decreto di trasferimento emesso, ai sensi dell'art. 586 c.p.c., in favore dell'aggiudicatario, dal giudice dell'esecuzione costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile espropriato sia nei confronti del proprietario esecutato - indipendentemente dalla posizione giuridica di eventuali terzi occupanti a qualsivoglia titolo, o senza titolo - sia nei confronti di chi si trovi nel possesso o nella detenzione dell'immobile stesso qualora il possesso o la detenzione non siano correlati ad una situazione di diritto soggettivo (reale o personale) già opponibile al creditore pignorante (o al fallimento) e quindi opponibile anche all'aggiudicatario (Cass. civ., sez. III, 1 dicembre 1998, n. 12174). Più di recente nel senso che il decreto di trasferimento in base al quale sia iniziata l'esecuzione per rilascio è un titolo opponibile erga omnes e, dunque, non solo nei confronti del debitore esecutato, ma anche di chiunque si trovi nella detenzione o nel possesso del bene, cfr. Cass. civ. Sez. III, 12 giugno 2020, n. 11285.

Poteri e doveri del custode

Il custode, a norma dell'art. 65 c.p.c., svolge le funzioni di conservazione e di amministrazione dei beni pignorati.

L'art. 560, coma 1, c.p.c. riproduce in termini identici l'obbligo di rendere il conto per debitore e custode a norma dell'art. 593 c.p.c..

Il comma 2 dell'art. 560 c.p.c. vieta tanto al debitore quanto al terzo nominato custode la possibilità di concedere in locazione immobile se non autorizzati dal giudice dell'esecuzione. La novella estende, quindi, esplicitamente anche al custode (non coincidente con il debitore esecutato) la necessità di essere autorizzato per locale il bene pignorato a differenza di quanto accadeva ante riforma dove il divieto di cui si è detto era previsto (comma 7) solo a carico del debitore tanto da ritenersi che il custode potesse locare l'immobile pignorato anche senza l'autorizzazione del giudice.

 La Corte di cassazione ha affermato che la locazione di un bene sottoposto a pignoramento stipulata senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, in violazione dell'art. 560 c.p.c., non comporta l'invalidità del contratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori e all'assegnatario, precisandosi che il contratto così concluso non pertiene al locatore - proprietario esecutato, ma al locatore - custode, e che le azioni da esso scaturenti devono essere esercitate dal custode (Cass. civ., Sez. III, 27 giugno 2016, n. 13216; Cass. civ., sez. III, 14 luglio 2009, n. 16375). Più di recente, però, la S.C, sembra aver mutato avviso ritenendo che il contratto di locazione dell'immobile pignorato, stipulato dal debitore esecutato senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, è nullo per violazione di norma imperativa (Cass. civ., Sez. III, 28 agosto 2023, n. 25368)

La custodia si differenzia dalla figura di amministratore giudiziario e, in particolare, si parla di amministrazione conservativa e di amministrazione gestoria.

Sono attività conservative svolte dal custode quelle dirette ad evitare danneggiamenti o deterioramenti del bene pignorato, mentre le attività di amministrazione gestoria sono la stipulazione di nuovi contratti di locazione, la regolarizzazione amministrativa del bene, il rendere informazioni ai terzi potenziali acquirenti, fare visitare l'immobile, la liberazione dell'immobile.

L'ambito gestorio si è, quindi, arricchito di contenuti funzionali e dinamici, non limitandosi all'attività di riscossione dei canoni di locazione.

In ordine ai poteri del custode, vi sono quelli diretti alla conservazione del bene che il custode esercita direttamente (incasso dei canoni, pagamento delle spese condominiali, interventi di manutenzione ordinaria) e poteri che il custode ricava da un provvedimento autorizzatorio del giudice (locazione immobile, azione di rilascio).

Il giudice può impartire direttive al custode e può fissare criteri e limiti dell'amministrazione.

Si ritiene, infatti, che la norma di cui all'art. 676, comma 1, c.p.c., dettata in tema di sequestro giudiziario, sia applicabile anche nella custodia degli immobili pignorati.

Il quarto comma dell'art. 560 c.p.c. disciplina il dovere del custode nominato di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino l'integrità.

Il custode, in forza del richiamo all'art. 593 c.p.c., deve rendere il conto della gestione ogni tre mesi ed, al termine dell'incarico, redigere il rendiconto finale.

Legittimazione processuale

Il custode può agire o resistere in giudizio in quanto rappresentante dell'ufficio pubblico di custodia (non è infatti un rappresentante, né un sostituto processuale).

Egli può agire in giudizio per il pagamento dei canoni, per la convalida dello sfratto per morosità e per proporre l'azione di rilascio.

Il custode ha anche la legittimazione processuale attiva e passiva per le azioni possessorie.

Non ha legittimazione processuale per le controversie relative al diritto di proprietà ed agli altri diritti reali, perché il diritto di agire o resistere spetta al proprietario debitore esecutato.

Si discute se il custode debba avere l'autorizzazione del giudice per agire in giudizio con un'azione diretta alla conservazione del bene o all'ordinaria amministrazione dello stesso e la giurisprudenza di merito è unanime nel sostenere la tesi che non reputa necessaria detta autorizzazione.

La liberazione dell'immobile da parte del custode giudiziario

Significative sono le modifiche apportate dalla novella del 2019 alla precedente normativa.

Ed infatti con la precedente normativa, applicabile come già detto, alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge, quattro sono le ipotesi che vengono in rilievo.

Se il debitore non richiede l'autorizzazione a continuare ad abitare nell'immobile, oppure è stata rigettata la relativa istanza o revocata la precedente autorizzazione, il custode nominato in sostituzione del debitore deve provvedere alla liberazione dell'immobile.

Pur considerando ogni decisione del giudice in ordine alla conservazione ed amministrazione del bene in termini di assoluta discrezionalità, non può non ritenersi che la valutazione operata dal giudice deve avere riguardo all'interesse prevalente della procedura esecutiva di conservare ed amministrare il bene in modo tale che sia venduto rapidamente e al giusto prezzo di mercato.

Si ritiene che un parametro importante per il giudice sia il comportamento tenuto in concreto dal debitore e l'esistenza o meno di atteggiamenti ostativi allo svolgimento della procedura o di condotte che siano poco attente all'aspetto di conservazione del bene (Fontana, 608).

La liberazione dell'immobile è stata ritenuta dai giudici di merito come una specifica modalità attuativa degli effetti del pignoramento, che il giudice stabilisce con provvedimento e che ha natura ordinatoria in quanto attinente alla conservazione ed amministrazione del bene pignorato nelle more della procedura espropriativa.

La formulazione introdotta dal d. l. n. 59/2016, dell'art. 560 c.p.c., in punto di procedura di liberazione dell'immobile, prevede che «il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. Per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68».

Si trattava di norma applicabile agli ordini di liberazione decorso il termine di trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto legge.

Diversamente da prima, quindi, l'ordinanza di liberazione dell'immobile era  ritenuta un atto interno al processo esecutivo che non richiede la notifica dell'atto di precetto (anche se dovrebbe comunque essere comunicato un preavviso di sloggio).

Anche i giudici di legittimità, sotto la vigenza del precedente disposto normativo, considerando l'ordinanza di liberazione dell'immobile pignorato come avente efficacia esecutiva, facevano riferimento alla sua esecuzione nella forma dell'esecuzione per rilascio di cui agli artt. 605 e ss.. c.p.c.

Già prima della novella del 2019, in alcuni tribunali, il provvedimento veniva eseguito dal custode giudiziario senza il tramite dell'ufficiale giudiziario e con richiesta diretta dell'assistenza della forza pubblica, proprio facendosi esplicito riferimento all'art. 68 c.p.c. che attribuisce al giudice il potere di richiedere l'ausilio di quest'ultima (BISCEGLIA, aprile 2007).

L'attuazione del provvedimento di liberazione dell'immobile spetta al custode anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, a meno che il custode non sia esentato dal porre in essere detta attività direttamente dall'aggiudicatario o dell'assegnatario.

Era pacifico che il custode potesse applicare le norme sulla non opponibilità del rapporto di locazione alla procedura e ciò sia perché l'art. 2923 c.c. parla del solo acquirente, sia perché il custode assume una posizione di terzietà comunque analoga a quella del terzo acquirente.

Trovava applicazione l'art. 560, comma 2, c.p.c. da cui deriva l'inefficacia delle locazioni non autorizzate dal giudice dell'esecuzione.

Si discuteva se il custode potesse far valore l'inopponibilità del contratto di locazione nell'ipotesi in cui il prezzo convenuto della locazione sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni (art. 2923, comma 3, c.c.).

I Tribunali di merito hanno affermato tale possibilità, ritenendo che la figura del custode possa equipararsi a quella dell' acquirente, negando quindi il ricorso alla previsione di cui all'art. 560, comma 3, c.p.c., perché questa non può riguardare contratti che, in quanto stipulati prima del pignoramento e prima che il debitore assume la funzione di custode, non possono considerarsi inefficaci per mancanza dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione.

In ordine alla liberazione del bene due erano gli orientamenti.

Secondo un primo indirizzo, il custode presenta un ricorso, con l'assistenza del legale nominato dal giudice dell'esecuzione, alla tutela cautelare ai sensi degli artt. 700 – 447-bis c.p.c, deducendo che l'occupazione del terzo rende comunque particolarmente difficile la vendita forzosa dell'immobile.

In base ad un diverso indirizzo, il giudice dell'esecuzione emette l'ordinanza di liberazione dell'immobile anche nei confronti del terzo che occupa senza titolo il bene immobile pignorato, equiparando la posizione del terzo occupante senza titolo con quella debitore esecutato.

Si affermava che, se il giudice dell'esecuzione può disporre la liberazione immediata dell'immobile dal debitore esecutato, a maggior ragione la può disporre quando l'immobile risulta occupato da terzi che non siano titolari di diritti reali o personali di godimento fondati su titolo opponibile alla procedura, poiché i terzi si trovano rispetto all'azione esecutiva in una posizione di soggezione identica a quella del debitore esecutato.

Una conferma a quanto sopra delineato emergeva dal fatto che il decreto di trasferimento ex art. 576 c.p.c. è titolo esecutivo anche nei loro confronti.

Invece, si ritiene, unanimemente, che l'ordinanza di liberazione dell'immobile non possa essere pronunciata nell'ipotesi in cui il custode faccia valere l'inopponibilità alla locazione ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c., perché il contratto di locazione è preesistente al pignoramento.

In questi casi il custode, nella sussistenza dei presupposti di legge, può fare ricorso ad un provvedimento d'urgenza oppure ad una normale azione di cognizione.

Si tratta dei casi in cui: il terzo sia moroso, il contratto di locazione sia scaduto e non sia stato rinnovato prima del pignoramento, il contratto di locazione sia scaduto dopo il pignoramento o l'occupazione sia senza titolo e sia iniziata prima del pignoramento.

Il custode, in virtù dei poteri di conservazione ed amministrazione del bene pignorato, può ricorrere all'azione di rilascio per finita locazione o per morosità.

Egli, in sede di intimazione di sfratto per morosità, può richiedere il pagamento di tutti i canoni di locazione (la cui prescrizione è quinquennale) e le spese condominiali (la cui prescrizione è biennale) maturati dopo la trascrizione del pignoramento.

Il custode può richiedere anche i canoni di locazione maturati dopo la trascrizione del pignoramento riguardanti anche il periodo in cui la custodia del bene pignorato era affidata al debitore esecutato - custode.

I giudici di merito sono d'accordo nell'affermare la necessità che il custode faccia ricorso alla convalida della licenza per finita locazione previa autorizzazione del giudice al fine di procurarsi un titolo esecutivo ai fini della vendita.

Con la riforma Cartabia nuova normativa il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento (contestualmente viene emesso anche l'ordine di liberazione dell'immobile), a meno che non sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti; impedito lo svolgimento delle attività degli ausiliari del giudice; l'immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione,; il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico; l'immobile non è abitato dal debitore o dal suo nucleo familiare (art. 560, commi 7 e 9, c.p.c.).

Ciò in stretta correlazione con il comma 6 che dispone che il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti secondo  le modalità stabilite con ordinanza del giudice dell'esecuzione.

E' stato affermato primi commentatori che può avvalersi della tutela riservata al debitore esecutato chiunque conviva, a qualsiasi titolo, con lui, salva sempre l'applicazione del comma 9 dell'art. 560 c.p.c. e che vi sono tutti gli altri immobili di proprietà del debitore esecutato dei quali può essere sempre disposta la liberazione anticipata dal giudice dell'esecuzione.

Ulteriore corollario di quanto disposto è che la perdita del possesso dell'immobile pignorato è scongiurata per il debitore esecutato  solo con riferimento all'immobile destinato ad abitazione e che non può, per converso, richiedere la tutela rafforzata avuto riguardo ad una pluralità di abitazioni.

Le ipotesi specifiche, da applicare a procedimenti di espropriazione immobiliari iniziati a partire dal 28 febbraio 2023, in cui può essere disposto il rilascio anticipato, sono:

(i) qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti;

(ii) quando è impedito lo svolgimento delle attività degli ausiliari del giudice;

(iii) quando l'immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione»;

(iv) quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico;

(v) quando l'immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare o è occupato da un soggetto privo di titolo opponibile alla procedura.

Sotto il profilo specificamente processuale, per le prime quattro ipotesi, la norma prevede che siano sentiti il custode e il debitore (art. 560, comma 9, c.p.c.), con la conseguenza che è il custode nominato che deve segnalare al giudice dell'esecuzione il verificarsi di un'ipotesi che giustifichi l'emissione dell'ordine di liberazione dell'immobile pignorato o in sua assenza un creditore che faccia richiesta al giudice dell'esecuzione di adottare il relativo provvedimento, con la comunicazione del ricorso e del decreto di convocazione in udienza al debitore esecutato.

Il comma 9, a differenza del comma 7 (per il caso sub v), non contempla espressamente l'opponibilità ex art. 617 c.p.c. dell'ordine di liberazione dell'immobile il che indice ad interrogarsi sulla possibilità, o meno, per il debitore esecutato di presentare opposizione agli atti esecutivi, qualora contesti la sussistenza dei presupposti per disporre la liberazione anticipata.

Il rendiconto e la responsabilità del custode

Il custode di immobili pignorati deve rendere il conto parziale della sua gestione ogni tre mesi, salvo che un termine più breve sia stabilito dal giudice.

Deve, inoltre, presentare il conto finale della sua gestione al termine dell'incarico.

I rendiconti vanno depositati, insieme con i documenti giustificativi, nella cancelleria del giudice dell'esecuzione, il quale fisserà un'udienza convocando le parti per la presentazione di eventuali osservazioni.

All'esito di tale udienza, ove non siano insorte contestazioni, il giudice approverà il conto; altrimenti, provvederà a risolvere le contestazioni insorte con ordinanza.

L'ordinanza che approva il rendiconto non è impugnabile (cfr. artt. 263,264,593 c.p.c.)

Si discute se il rendiconto debba consistere necessariamente nella indicazione di uscite ed entrate, ovvero se che è anche una relazione sull'attività svolta con giustificazione delle spese sostenute (Soldi, 939 e ss.).

Il compenso del custode giudiziario

Il Ministero della Giustizia, con d.m,. n. 80 del 15 maggio 2009, ha determinato i compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati, nominati in sostituzione del debitore, nei processi di espropriazione forzata, iscritti negli elenchi di cui all'art. 179-ter disp. att. c.p.c..

In particolare, con riferimento alle attività ordinarie di custodia dei beni immobili, ai sensi dell'art. 2 del citato d.m., spetta al custode, se diverso dal debitore, un compenso che non deve mai essere inferiore ad euro 250,00 che viene calcolato per scaglioni a percentuale (dal 3% allo 0,3%) sul valore di aggiudicazione o di assegnazione di ciascun lotto immobiliare.

Sono rimborsate le spese documentate e congrue.

È garantito un importo minimo nel caso di cessazione dell'incarico, inefficacia del pignoramento, sospensione o estinzione del processo prima della vendita (art. 2, comma 3)

In casi del tutto eccezionali, per particolari difficoltà ed onerosità dell'incarico, con analitica motivazione, i detti importi potranno essere congruamente maggiorati dal giudice sino ad un massimo del 20% (art. 2, comma 5)

Il compenso riguarda le attività ordinarie , mentre quelle straordinarie (cfr, art. 3) sono retribuite separatamente (sempre in forma percentuale) ove effettivamente svolte (come per esempio l'incasso di canoni).

Fra le attività ricomprese nell'incarico vi sono l'accesso in tribunale per conferimento dell'incarico ; la consultazione, anche informatica del fascicolo; l'accesso negli immobili pignorati e il sopralluogo nell'immobile; la verifica dello stato di conservazione del bene, verifica dello stato di occupazione ed eventuale sussistenza di titoli opponiibli da parte di terzil'esecuzione dell'ordine di rilascio, ove emesso dal giudice; la ricezione, anche mediante colloqui, delle richieste di informazione da parte di possibili acquirenti sull'immobile ed, in genere sulle vendite giudiziarie; l'accompagnamento a visitare l'immobile dei possibili acquirenti.

Riferimenti

Andrioli, Commento al codice di procedura civile, III, Napoli, 1957;

Bucalo, Il processo esecutivo ordinario, Padova, 1994, 541

Bisceglia, Liberazione di immobili espropriati: il ruolo del custode giudiziario, in Il Merito, aprile 2007;

Fontana, La gestione attiva del compendio immobiliare pignorato, in Riv. Esec. Forz., 2005, 608;

A.M. Soldi, Manuale dell'esecuzione forzata, Quarta edizione, Padova, pagine 939 e ss.

De Propris, Custodia e liberazione dell’immobile pignorato, in Tiscini (a cura di), La riforma Cartabia del processo civile. Commento al d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, Pisa, 2023.