Aumento di quinto (nella vendita con incanto)

Nella procedura di espropriazione forzata non sempre l'aggiudicazione al miglior offerente successiva alla vendita con incanto chiude definitivamente il procedimento di vendita forzata.

L'

, infatti, disciplina l'istituto delle offerte dopo l'incanto, consentendo, a determinate condizioni, la riapertura della gara.

Tale norma costituisce una valvola di sicurezza del sistema per evitare l'eventuale inadeguatezza del prezzo determinato all'esito dell'incanto.

La presentazione di offerte dopo l'incanto, in cui il prezzo deve superare di un quinto (da cui l'espressione «aumento di quinto») quello raggiunto nell'incanto, consente eccezionalmente di dare luogo alla riapertura della gara, a conclusione della quale verrà individuato definitivamente l'aggiudicatario dell'immobile oggetto della procedura espropriativa.

L'istituto in esame ha posto più di un problema all'attenzione della giurisprudenza, specie di legittimità, circa l'interpretazione di alcuni profili disciplinatori contenuti nell'

come ad esempio quelli della natura dei termini per presentare la nuova offerta e della misura della cauzione da depositare.

Per queste ragioni il legislatore è intervenuto sulla suddetta disposizione dapprima con

e poi con il correttivo contenuto nella

.

Nell'esaminare l'aumento di quinto, dunque, si procederà a vagliare le questioni problematiche poste all'attenzione della giurisprudenza, sia sotto la vigenza dell'

anteriormente alla novella del 2005, sia successivamente all'entrata in vigore della suddetta normativa (cioè in quella che è l'attuale formulazione).

L'

consente, anche a seguito dell'avvenuto incanto, che possano essere effettuate nuove offerte di acquisto entro il termine perentorio di dieci giorni, purché però il prezzo della nuova offerta superi di almeno un quinto quello raggiunto nella fase dell'incanto.

La

ha introdotto una prima importante novità rispetto alla precedente disciplina.

Essa consiste nell'aver elevato l'importo minimo quale condizione di efficacia della nuova offerta in aumento, dal momento che questo dev'essere ora pari al prezzo di aggiudicazione aumentato di un quinto, laddove in passato era necessario e sufficiente il limite più basso di un sesto.

La seconda novità consiste nella espressa previsione del carattere perentorio del termine per la presentazione dell'offerta in aumento.

In precedenza, l'interpretazione minoritaria della giurisprudenza interpretava il terminedi dieci giorni per la presentazione delle offerte come ordinatorio (

; Cass. Civ., sez. I, 4 agosto 1975, n. 2971), con la conseguenza che si riteneva fosse suscettibile di essere prorogato, sia esplicitamente che implicitamente, prima che l'incanto fosse avvenuto.

Di contrario avviso si era mostrata, però, la giurisprudenza prevalente (ad es.

) secondo cui il suddetto termine era perentorio e, pertanto, non prorogabile da parte del giudice.

Questa soluzione è stata poi accolta da

per le cause cui è ancora applicabile ratione temporis l'

nella sua formulazione anteriore alla

, per cui il termine fissato dal giudice dell'esecuzione nella vendita con incanto

non è mai prorogabile.

Nonostante il tenore letterale dell'

utilizzi il termine offerte al plurale, la giurisprudenza unanimemente ritiene che sia sufficiente che entro il termine perentorio di dieci giorni sia presentata anche una sola offerta (

;

) perché il giudice sia obbligato a riaprire la fase di gara.

Analogamente a quanto già stabilito prima delle modifiche dell'

, sembra potersi ritenere che, scaduto il termine perentorio di dieci giorni, non siano consentite integrazioni postume dell'offerta, poiché gli unici provvedimenti successivi alla formulazione della nuova offerta sono l'indizione della gara sull'offerta più alta e la connessa pubblicità (

;

).

Ad ogni modo il termine perentorio per presentare offerte in aumento è soggetto a sospensione feriale, trattandosi di termine di natura processuale (

;

).

L'

sancisce che l'offerta in aumento debba essere effettuata mediante deposito in cancelleria di una dichiarazione da farsi con le forme di cui all'

, ovverosia con le forme per la dichiarazione d'offerta nella vendita senza incanto, compresa l'elezione di domicilio o la dichiarazione di residenza nel comune in cui ha sede il Tribunale, pena in mancanza di tale adempimento la comunicazione degli atti presso la cancelleria dello stesso ufficio giudiziario (

).

La giurisprudenza considera l'offerta in aumento irrevocabile (

;

). L'irrevocabilità dell'offerta, infatti, pur non essendo espressamente prevista dalla legge, costituisce un requisito indefettibile per il raggiungimento dello scopo dell'atto, che è quello di procedere all'aggiudicazione del bene immobile ad un prezzo superiore rispetto a quello offerto dall'aggiudicatario provvisorio.

Ne deriva che l'eventuale clausola di revocabilità contenuta nell'offerta determina la nullità totale della medesima, attenendo all'esistenza stessa dell'offerta (

).

L'

prevede che la dichiarazione di offerta in aumento sia accompagnata dalla prestazione di una cauzione, l'importo della quale deve essere pari, per effetto della modifica di cui alla

, al doppio della cauzione fissata per partecipare all'incanto (

).

Tale ultima previsione evidenzia che l'offerta in aumento costituisce una fattispecie complessa in quanto necessita tanto della dichiarazione di offerta, quanto del deposito della cauzione.

Già anteriormente alla modifica di cui alla

, si era ritenuto che la prestazione della cauzione in misura inferiore a quella legale comportasse l'inefficacia dell'offerta stessa, anche in ragione del fatto che questa non è suscettibile di essere integrata una volta scaduto il termine perentorio di legge (così

).

Al contempo vanno considerate inammissibili le offerte non accompagnate dalla cauzione.

Come evidenziato, la

ha chiarito la misura in cui è dovuta tale cauzione a garanzia della serietà dell'offerta: in base all'

essa è pari al doppio della cauzione fissata per partecipare all'incanto. Per converso il quantum della cauzione non può mai essere superiore, complessivamente, al quinto del prezzo base d'asta, in virtù della disposizione dell'

In passato, invece, la Suprema Corte aveva ritenuto che, in forza del rinvio all'

, la cauzione per le offerte in aumento non potesse essere inferiore ad un decimo del prezzo offerto (

).

La giurisprudenza di merito

, invece, considerava possibile anche la fissazione nell'ordinanza di vendita di un importo diverso (anche maggiore), con conseguente vincolatività dello stesso per l'eventuale offerente (così Trib. Bologna, 20 gennaio 1986;

).

Inoltre prima della riforma del 2005 si riteneva che l'offerta in aumento dovesse essere accompagnata, oltre che dal deposito della cauzione, anche dal deposito dell'ammontare approssimativo delle spese di vendita, come stabilito dall'

(in tal senso

).

L'

sancisce che, una volta decorso il termine perentorio di dieci giorni per presentare offerte in aumento, il giudice, verificata la regolarità delle offerte presentate, indice la gara, fissando altresì il termine perentorio per la presentazione di ulteriori offerte in aumento.

Il cancelliere deve dare pubblico avviso,

art. 570 c.p.c.

, del provvedimento di fissazione della gara, e comunicazione all'aggiudicatario provvisorio.

Avverso il provvedimento che fissa la gara i soggetti interessati possono esperire il rimedio dell'opposizione agli atti esecutivi

art. 617 c.p.c.

, e quindi anche l'aggiudicatario provvisorio che contesti la validità dell'offerta in aumento di quinto.

Non è invece legittimato

a proporre opposizione il debitore, perchè privo della condizione dell'azione dell'interesse ad agire di cui all'

(

).

Ad ogni modo, l'ordinanza con cui il giudice abbia disposto la nuova gara senza aver stabilito che essa sia preceduta dall'avviso pubblico dell'offerta più alta, si atteggia quale atto esecutivo potenzialmente lesivo dell'interesse debitorio e dei creditori a che alla gara partecipino quanti più offerenti possibile. Pertanto è impugnabile con l'opposizione agli atti esecutivi

(

).

Al contrario, è inammissibile il ricorso in cassazione

avverso il provvedimento con cui il giudice dell'esecuzione dichiara l'inefficacia dell'offerta in aumento, formulata ai sensi dell'

, perché tale ordinanza è un atto esecutivo e come tale impugnabile solo ai sensi dell'

con l'opposizione agli atti esecutivi (

).

Analoga soluzione si applica per il provvedimento con cui il giudice dichiara inammissibile l'istanza per l'acquisto di un bene immobile mediante offerta in aumento (

;

).

Nella vigenza del vecchio

era questione ampiamente controversa quella concernente l'individuazione dei soggetti che potessero presentare offerte in aumento edei soggetti legittimati a partecipare alla nuova gara.

La soluzione delle due problematiche passava inevitabilmente per l'esatta definizione della natura giuridica della fase del rincaro.

• Per una prima ricostruzione la gara indetta successivamente alla presentazione di offerte in aumento doveva considerarsi come una continuazione dell'iter procedimentale cominciato con l'incanto precedente.

Naturale conseguenza di quest'approccio era che non poteva considerarsi legittimato a formulare offerte in aumento chi avesse già partecipato all'incanto con un'offerta poi superata da quella dell'aggiudicatario provvisorio, essendo di fatto privo di un interesse alla partecipazione alla gara, allorché si è astenuto dal rilancio (

).

Altra conseguenza di questa tesi era che la gara in aumento aveva carattere “chiuso”, per cui la legittimazione a partecipare alla stessa era riconosciuta solo in capo all'aumentante di sesto ed all'aggiudicatario, ma non anche agli offerenti all'incanto che non avessero presentato valide offerte in aumento (Cass. Civ., sez. III, 17 Maggio 1982, n. 3280).

Nella medesima prospettiva, poi, essendo la fase di rincaro una mera prosecuzione dello stesso procedimento espropriativo, ove l'incarico di partecipare all'asta pubblica sia stato oggetto di una procura, essa mantiene la sua validità anche per la fase del rincaro (

)

• Per una seconda impostazione ermeneutica (fatta poi propria da

  Cass. civ., s

  ez. un., 22 l

  uglio 1993, n. 8187

  ) la fase del rincaro non rappresenta invece la mera prosecuzione del precedente incanto, bensì una ulteriore fase del procedimento, regolata da regole proprie e da un diverso sistema di aggiudicazione.

In tale prospettiva, si è ritenuta la legittimazione alla partecipazione sia di chi avesse già partecipato all'incanto con un'offerta poi superata dall'offerta in aumento, sia di coloro che fossero rimasti del tutto estranei e che avessero poi depositato un'offerta una volta indetta la gara (

;

).

Il legislatore, con

, ha cercato di superare questi dubbi. Il novellato

prevede espressamente la possibilità di partecipazione alla gara non solo di chi abbia effettuato un'offerta in aumento, ma anche dell'aggiudicatario, che non è peraltro tenuto all'integrazione della cauzione (

), e degli offerenti al precedente incanto che, nel termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione.

In tal modo, si consente che la presentazione dell'offerta in aumento abbia luogo anche da parte degli offerenti al precedente incanto che non siano risultati aggiudicatari, consentendo così una riapertura della gara.

Maggiori dubbi desta invece l'individuazione dei soggetti legittimati a partecipare alla gara.

Secondo alcuni autori l'

novellato non configurerebbe una vera e propria nuova gara, e come tale aperta alla partecipazione di tutti, ma soltanto ai soggetti tassativamente indicati dal comma 3 della sopracitata norma.

Altra parte della dottrina propende invece per una soluzione più elastica, consentendo la partecipazione a chiunque, eccezion fatta per il debitore.

Questa soluzione pare allo stato preferibile, considerato che appare maggiormente in linea con la ratio della riforma del 2005, che è quella di conseguire il massimo realizzo possibile della vendita. D'altra parte questa è l'unica interpretazione che consente di attribuire un qualche significato alla pubblicità prevista dall'

, nelle forme di cui all'

art. 570 c.p.c..

L'

tace sulle modalità di svolgimento della gara successiva all'offerta in aumento.

In passato la giurisprudenza aveva ritenuto che tale gara dovesse essere svolta mediante le forme della vendita senza incanto, atteso il richiamo che il comma 2 dell'

art. 584 c.p.c.

Tuttavia, la nuova formulazione dell'

non richiama più l'

, per cui deve ritenersi che la gara si svolgerà avendo come prezzo base quello più alto offerto, ed il bene verrà aggiudicato a chi avrà effettuato l'offerta più alta.

Ove accada che nessuno offra una somma superiore al prezzo base

, allora il bene sarà aggiudicato all'offerente che, nella fase preliminare alla gara, aveva proposto l'offerta più alta.

Ad ogni modo, a seguito della gara l'aggiudicazione assume carattere di definitività, per cui non sarà ammissibile alcuna nuova offerta in aumento (

).

Prima dell'entrata in vigore della

la giurisprudenza prevalente aveva ritenuto che la presentazione di offerte in aumento comportasse sempre l'inefficacia dell'offerta avanzata dall'aggiudicatario provvisorio (

;

); si discuteva solo del momento in cui veniva a verificarsi l'effetto caducatorio.

Quest'impostazione comportava importanti ricadute applicative nell'ipotesi patologica di diserzione della gara: l'inefficacia dell'offerta dell'aggiudicatario provvisorio, unita all'irrevocabilità dell'offerta in aumento, implicava sempre l'aggiudicazione a favore dell'offerente in aumento o, in caso di deposito di più offerte in aumento, di chi avesse fatto l'offerta più alta, con liberazione dell'aggiudicatario provvisorio e degli altri eventuali offerenti.

La

l.

Il legislatore ha così stabilito che l'effetto caducatorio dell'aggiudicazione provvisoria si verifica solo in caso di concreta partecipazione alla gara.

Nel caso in cui, invece, nessuno degli offerenti in aumento partecipi alla gara, sarà l'aggiudicatario provvisorio ad aggiudicarsi definitivamente il bene

, essendo in tal caso la gara in aumento tamquam non esset.

L'aggiudicatario del bene è obbligato a versare il prezzo

entro il termine stabilito nell'ordinanza di vendita; si tratta di termine perentorio e, come tale, non prorogabile, dal momento che all'inosservanza dello stesso la legge fa derivare una precisa sanzione processuale (

). In caso di mancato adempimento dell'obbligo di versare il prezzo ha infatti luogo la decadenza dell'aggiudicatario, dichiarata dal giudice dell'esecuzione con le conseguenze di cui all'

Si tratta di un'ulteriore ipotesi di sviluppo patologico della gara in aumento.

Il decreto con cui il giudice dell'esecuzione dichiara la decadenza è atto esecutivo, pertanto suscettibile di opposizione

da parte del creditore procedente o dell'aggiudicatario provvisorio, ai quali dev'essere pertanto comunicato (Cass. civ., sez. III, 13 gennaio 1985, n. 291).

Laddove abbia luogo la decadenza il giudice ordina anche l'incameramento della cauzione a titolo di multa e, previa fissazione di udienza, dispone che abbia luogo una nuova vendita; perdita della cauzione che è peraltro pronunciata dal giudice a prescindere dai motivi che l'hanno determinata e dal danno eventualmente cagionato alla massa attiva.