Benefici a rischio se si vende e si riacquista senza trasferire la residenza

Le agevolazioni fiscali previste dall'art.1, comma 4, nota II bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 sono subordinate al raggiungimento dello scopo per cui vengono concesse e, dunque, sono applicabili laddove gli acquisti delle unità immobiliari siano seguiti dall'effettiva realizzazione dell'intento di abitarvi da parte dell'acquirente. Ad integrare il presupposto per la conservazione del beneficio necessita anche (sebbene non espressamente previsto dalla lettera della legge) l'effettiva realizzazione dell'intento abitativo, in virtù del concreto trasferimento della residenza nell'immobile (o negli immobili) ex novo acquistato dopo la rivendita del primo. In caso di sequenza di compravendite, per il bonus «prima casa» conta ogni atto e, dunque, per ciascuno degli acquisti il contribuente deve dimostrare l'effettivo trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile.

Il giudice del gravame ha respinto l'appello del fisco proposto contro una sentenza del giudice di primo grado che aveva accolto il ricorso di un contribuente ed ha così annullato l'avviso di liquidazione ed irrogazione di sanzioni afferente ad imposta registro, ipotecaria e catastale su atto di vendita di data 10 marzo 2004 di un immobile sito in Cesena da adibire a prima casa di abitazione, avviso fondato sulla revoca dell'agevolazione per essere stata rivenduta entro il quinquennio la casa acquistata con il predetto atto, sia pure con il riacquisto entro l'anno dalla anzidetta vendita di un nuovo immobile, quest'ultimo mai adibito ad abitazione principale. La predetta CTR ha ritenuto che il contribuente «ha sempre richiesto le agevolazioni prima casa ed ha rispettato le condizioni previste dall'art.1 Tariffa parte prima allegata DPR 26/4/1986 n. 131».

L'Agenzia ha in particolareinterposto ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo. Con detto motivo di impugnazione (centrato sulla violazione del comma 4 della nota II bis all'art.1 della Tariffa parte prima allegata al DPR n. 131/1986) il fisco ha precisato che il giudicante ha ritenuto che non era maturata la decadenza della agevolazione goduta per il solo fatto che la parte contribuente aveva riacquistato, entro l'anno da ogni successiva rivendita, ulteriori immobili dichiarando di volerli adibire a propria abitazione principale, ma senza perfezionare detto intento con l'effettivo trasferimento della residenza in uno degli immobili successivamente acquistati, e soprattutto senza avere trasferito la residenza nel secondo immobile acquistato, siccome condizione imprescindibile per avere diritto a conservare l'agevolazione goduta per il primo acquisto (cioè dell'immobile rivenduto entro il quinquennio).

Le agevolazioni fiscali previste dall'art.1, comma 4, nota II bis della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 sono subordinate al raggiungimento dello scopo per cui vengono concesse e, dunque, sono applicabili laddove gli acquisti delle unità immobiliari siano seguiti dall'effettiva realizzazione dell'intento di abitarvi da parte dell'acquirente, in virtù del concreto trasferimento della residenza nell'immobile.

Tale assunto è stato statuito dalla ordinanza del 30 aprile n. 8847/15 della Corte di Cassazione, difformemente da altri precedenti giurisprudenziali (cfr. Ordinanza 9 luglio 2014, n. 15617), secondo cui in tema di agevolazioni tributarie per l'acquisto della prima casa, ai sensi del comma 4, ultimo periodo, della nota II bis dell'art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, la relativa decadenza è evitata se il contribuente, pur avendo trasferito l'immobile prima del decorso del termine di 5 anni dall'acquisto, entro 1 anno dall'alienazione, ne acquisti un altro e dichiari, nell'atto di compravendita, l'intenzione di adibirlo ad abitazione principale, mentre non è richiesta la concreta realizzazione dell'intento abitativo.

Gli Ermellini, con la citata pronuncia, in tema di plurimi atti di rivendita e riacquisto di immobili da adibire a prima casa di abitazione a seguito del godimento del beneficio in riferimento ad un acquisto originario, nell'ottica dell'integrazione dei requisiti necessari a conservare l'agevolazione originariamente goduta hanno puntualizzato che:

1. la regolazione fiscale della seriazione di atti di acquisto e rivendita è da intendersi disciplinata in termini tali che (salvi i benefici goduti in riferimento al primo originario acquisto) i benefici richiesti in relazione agli acquisti successivi resteranno acquisiti a condizione che si maturi (entro il termine di mesi diciotto ex art. 33 della L. n. 388/2000 dal primo atto di acquisto) la condizione imposta dalla legge in relazione ai successivi atti di acquisto, e cioè la fissazione della residenza anagrafica in uno qualunque degli immobili oggetto di riacquisto dopo la rivendita del precedente;
2. ciò garantisce la realizzazione dell'intento antielusivo perseguito dal Legislatore con la fissazione del termine (prima annuale e poi di diciotto mesi) per il trasferimento della residenza, termine che - in un'ottica di esegesi logicamente orientata - non può che riferirsi anche al perfezionamento della condizione prevista per i successivi riacquisti, poiché altrimenti ne deriverebbe un'ingiustificata discrasia a favore di coloro che provvedano a successivi riacquisti infraquinquennali; ma garantisce anche la realizzazione del genuino intento proprietario a coloro i quali, costretti alla mobilità dalle imperscrutabili ragioni dell'esistenza, sia dato un termine sufficiente per dare esecuzione al predetto intento mediante lo stabilimento della residenza anagrafica in uno degli immobili oggetto di successivo riacquisto;
3. l'acquirente dell'immobile acquistato a seguita di rivendita infraquinquennale di quello acquistato in precedenza non deve semplicemente dichiarare «di volerlo adibire a propria abitazione», ma lo deve invece effettivamente adibire a propria abitazione in conformità all'intento dichiarato. La lettera della Legge, in altri termini, indica che il legislatore, in coerenza con le finalità perseguite, non ha inteso agevolare meri progetti di future (ed eventuali) sistemazioni abitative, ma attuali e concrete utilizzazioni degli immobili acquistati come abitazioni da parte di acquirenti che ne siano privi o ne siano rimasti privi a seguito di rivendita di altro in precedenza acquistato;
4. l'agevolazione prevista dalla norma di cui si tratta può essere mantenuta solo se l'acquisto sia seguito dalla effettiva realizzazione della destinazione dell'immobile acquistato ad abitazione propria, anche in riferimento a ciascuno dei plurimi acquisti che il contribuente possa avere effettuato nell'arco del tempo previsto dalla legge dopo la rivendita dell'immobile originariamente acquistato, in termini tali che per ciascuno degli acquisti intermedi il contribuente sia onerato di dimostrare l'effettiva realizzazione dell'intento, in virtù del concreto trasferimento della propria residenza anagrafica nell'unità abitativa correlata. Ed invero, i benefici fiscali sono, per loro natura, subordinati al raggiungimento dello scopo per cui vengono concessi, sicché il raggiungimento dello scopo (abitativo) rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio, connaturato alla stessa ratio dell'istituto.

Il comma 4 della nota II bis all'art. 1 della Tariffa parte prima allegata al DPR n. 131/1986 prevede il caso di vendita dell'immobile acquisito coi benefici prima casa e successivo riacquisto. Letteralmente: «in caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte. […] Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

Secondo un preciso orientamento la condizione sufficiente per evitare la decadenza dal beneficio per effetto della rivendita infraquinquennale consiste nel semplice riacquisto, prima della scadenza di un anno dalla rivendita, di un nuovo immobile in riferimento al quale sia dichiarata (in atto) l'intenzione di adibirlo a propria casa di abitazione, ciò che è da considerarsi (nella valutazione “a posteriori”) elemento di fatto idoneo a consentire al contribuente di conservare il beneficio fiscale (aliquota agevolata di tassazione) goduto in relazione all'originario atto di vendita. In questo filone si inscrive la pronuncia in commento.

Secondo diverso orientamento ad integrare il presupposto per la conservazione del beneficio occorre anche (sebbene non espressamente previsto dalla lettera della legge) l'effettiva realizzazione dell'intento abitativo, in virtù del concreto trasferimento della residenza nell'immobile (o negli immobili) ex novo acquistato dopo la rivendita del primo.