Canone (aggiornamento)

Fulvio Troncone
25 Settembre 2017

L' aggiornamento del canone nel contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo è disciplinata dagli artt. 32 e 33 della l. n. 392/1978, oggetto di un'approfondita elaborazione giurisprudenziale che ha fortemente inciso sul concreto sviluppo delle dinamiche contrattuali.
Inquadramento

Nelle locazioni di immobili a uso non abitativo la l. n. 392/1978, pur consentendo alle parti la libera contrattazione del canone iniziale, prevede che questo sia suscettibile di aggiornamenti nel corso del rapporto solo se volti a neutralizzare l'incidenza della perdita del potere di acquisto della moneta. La predeterminazione legale di limiti all'aggiornamento del corrispettivo è chiaramente dettata da un'esigenza di tutela del conduttore in quanto ritenuto «parte debole» del rapporto contrattuale. Per altro verso, se non fosse stata contemplata la facoltà di prevedere un aggiornamento del canone, sarebbe stato eccessivamente penalizzato il locatore che, alla scadenza contrattuale, avrebbe avuto diritto al percepimento di un corrispettivo inferiore, in termini reali, a quello originariamente pattuito.

Limiti all'autonomia negoziale

Il principio della libera determinazione del canone per le locazioni a uso diverso va coordinato con i limiti fissati dall'art. 32 della l. n. 392/78, che stabilisce, per l'appunto, i presupposti e i criteri per l'aggiornamento del corrispettivo. Per effetto della citata disposizione, l'autonomia contrattuale - in relazione all'aggiornamento del canone - è comunque ridotta, potendosi convenire soltanto clausole di adeguamento del medesimo correlate alle variazioni del potere di acquisto della moneta.

L'aggiornamento del canone non integra un effetto legale naturale del contratto, bensì presuppone la stipula di una specifica clausola di aggiornamento della misura del canone, eventualmente convenuta anche in un accordo successivo all'insorgere del rapporto locativo, non essendo richiesta la contestualità (Cass. civ., sez. III, 19 dicembre 2000, n. 15948).

In particolare, per i contratti la cui durata non è superiore a quella di cui all'art. 27, le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'Istat, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Si tratta di misura massima, risultando pertanto valida – in quanto più favorevole al conduttore - la pattuizione di aggiornamento in misure percentuali inferiori.

Nel caso, invece, in cui le parti stipulino contratti aventi durata superiore a quella minima di legge, è possibile convenire una clausola di aggiornamento del canone non necessariamente riferita all'indice Istat e in misura non ristretta dal limite percentuale del 75%. Quest'ultima facoltà è l'effetto della modifica normativa del comma 2 dell'art. 32 della l. n. 392/1978, apportata dalla l. n. 14/2009, di conversione del d.l. 30 dicembre 2008, n. 207, entrata in vigore il 1° marzo 2009, e applicabile ai contratti stipulati a partire da tale data o anche a quelli in corso a tale data, qualora le parti abbiano stipulato una specifica pattuizione al riguardo (Cass. civ., sez. III, 17 gennaio 2012, n. 550). In dottrina, è stato osservato che la maggiore durata del contratto pattuita non possa essere assolutamente esigua o minimale, in quanto diversamente essa costituisce elemento sintomatico della volontà delle parti di eludere gli specifici limiti imposti dalla disposizione de qua.

In evidenza

Il diritto alla corresponsione dell'aggiornamento del canone presuppone una specifica clausola anche non contestuale alla stipula del contratto di locazione. L'aggiornamento Istat, di regola, non può superare il limite percentuale del 75%. Tuttavia, tale limite non opera in presenza di una durata della locazione superiore a quella minima fissata dall'art. 27 della l. n. 392/1978.

Inderogabilità in pejus per il conduttore

Per effetto dell'art. 79 della l. n. 392/1978, sono sanzionate da nullità tutte le clausole che stabiliscano difformi modalità di aggiornamento in pejus per il conduttore. Inoltre, anche se occorre distinguere tra «aggiornamento del canone», che importa soltanto una variazione della quantità monetaria del corrispettivo, fermo restando il suo valore effettivo, e «aumento del canone» che implica, invece, un accrescimento anche del valore reale del corrispettivo dovuto dal conduttore, per l'ormai consolidata giurisprudenza ogni pattuizione avente a oggetto non già l'aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell'art. 32 della l. n. 392/1978, ma veri e propri aumenti del canone, costituisce un'ipotesi di nullità del contratto in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto per legge (Cass. civ., sez. III, 23 giugno 2016, n. 13011; Cass. civ., sez. III, 15 aprile 2011, n. 8733).

La prevalente dottrina propugna a sua volta l'illegittimità solo dell'incremento del canone privo di un'effettiva causa giustificativa.

Secondo un orientamento dottrinario si verte in un'ipotesi di nullità parziale, poiché limitata all'eccedenza extralegale e relativa poiché invocabile solo dal conduttore.

Canone a scaletta e aggiornamento in negativo

Nella prassi contrattuale è assai frequente la previsione di aumenti graduali e differenziati nel tempo del canone. Nella disamina delle clausole contemplanti il c.d. canone a scaletta è ricorrente in giurisprudenza la considerazione preliminare che la disposizione in commento costituisca pur sempre norma eccezionale, in quanto derogativa del principio generale di libera determinazione del corrispettivo come sopra individuato e, come tale, insuscettibile di applicazione analogica. In tale ottica si evidenzia che, non essendo previsto un meccanismo legale di determinazione corrispondente all'equo canone, vige in ambito di locazioni a uso diverso il principio della libera determinazione convenzionale del canone; principio per l'appunto eccezionalmente derogato dall'art. 32 della l. n. 392/1978 per le clausole di aggiornamento per variazioni del potere di acquisto della moneta o clausole Istat con disposizione insuscettibile di applicazione analogica alle altre clausole contrattuali volte a incrementare il valore reale del canone per diverse e successive frazioni del medesimo rapporto, da ritenere valide salvo che non rappresentino il concreto mezzo per eludere il limite posto dalla norma sopra indicata. La giurisprudenza di legittimità, ormai consolidata, sulla scorta degli insegnamenti dottrinari di cui sopra, propende per la legittimità di siffatte clausole qualora sussistano due presupposti essenziali, vale a dire che la variazione sia collegata in modo chiaro e non equivoco a elementi predeterminati e desumibili dal contratto stesso e che la pattuizione non costituisca strumento per eludere il disposto dell'art. 32. Dunque, per la Suprema Corte (Cass. civ., sez. III, 1 febbraio 2000, n. 1070) occorre che la previsione pattizia di canoni in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto (cd. canone a scaletta) sia ancorata ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale del tutto indipendenti dalle variazioni annue del potere d'acquisto della moneta (come ad esempio: variazione del valore locativo dell'immobile in dipendenza dello sviluppo urbano, della dotazione di maggiori servizi nella zona; della concentrazione di immobili destinati ad uso concorrenziale; ed in generale dei fattori ambientali ritenuti tali da incidere sullo sviluppo commerciale della zona), salvo che risulti che le parti abbiano in realtà surrettiziamente perseguito lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della l. n. 392/1978 (Cass. civ., sez. III, 29 novembre 2012, n. 21237).

Parzialmente innovativa è Cass. civ., sez. III, 10 novembre 2016, n. 22908 per la quale è legittima la clausola in cui venga pattuita l'iniziale predeterminazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, sia mediante la previsione del pagamento di rate quantitativamente differenziate e predeterminate per ciascuna frazione di tempo, sia mediante il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi temporali più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, sia correlando l'entità del canone all'incidenza di elementi o di fatti (diversi dalla svalutazione monetaria) predeterminati e influenti, secondo la comune visione dei paciscenti, sull'equilibrio economico del sinallagma (nello stesso senso, v. Cass. civ., sez. III, 6 ottobre 2016, n. 20014).

Dal canto suo, Cass. civ., sez. III, 30 settembre 2015, n. 19524 se, per un verso, ribadisce la radicale nullità di ogni variazione del canone estranea al mutato potere di acquisto della moneta, d'altro lato, condiziona l'ammissibilità del c.d. aumento a scaletta alla sua riferibilità ad elementi oggettivi predeterminati ed idonei, come tali, ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale. Allo stesso modo Cass. civ., sez. III, 12 marzo 2015, n. 4933 e Cass. civ., sez. VI/III, 17 maggio 2011, n. 10834 hanno ritenuto ammissibile la riduzione del canone per un limitato periodo iniziale (ad esempio nel fatto che la conduttrice avrebbe dovuto eseguire lavori di ristrutturazione per l'adattamento dell'immobile all'attività a cui intendeva destinarlo) purché non rappresenti un espediente per derogare al divieto di variazione previsto dalla norma imperativa (conformi anche, sul punto, Cass. civ., sez. III, 5 marzo 2009, n. 5349; in particolare Cass. civ., sez. III, 10 giugno 1996, n. 5360, ha ritenuto legittima la clausola in cui era stata concordata una riduzione del canone annuo pattuito per agevolare il conduttore nel primo periodo nella sua attività economica; Cass. civ., sez. III, 3 maggio 1996, n. 4073; Cass. civ., sez. III, 15 aprile 1993, n. 4474).

A sua volta, per Cass. civ., sez. III, 29 aprile 2015, n. 8705, non sono stati imposti limiti all'autonomia negoziale con riguardo alla previsione di un canone in misura inferiore a quella originariamente concordata, ove la stessa trovi la sua giustificazione nella rinuncia, da parte del conduttore, ai diritti derivantigli dal contratto di locazione, ivi compreso quello alla corresponsione dell'indennità di avviamento commerciale (v., altresì, Trib. Roma 15 febbraio 2013, il quale ha concluso per la validità della clausola de qua a fronte della concessione di una durata contrattuale di otto anni, rinnovabili per sei anni, con rinuncia preventiva alla disdetta da parte dei locatori dopo il quattordicesimo anno).

Corollario della presunzione di legittimità di tale previsione pattizia – in presenza dell'ancoraggio della clausola ad elementi predeterminati e rilevanti sinallagmaticamente – dovrebbe, tuttavia, essere quello di gravare il conduttore di fornire la prova dell'elusione fraudolenta della normativa appena richiamata. In tale prospettiva si è affermato che la legittimità di tale clausola deve essere esclusa laddove, dal testo contrattuale o da elementi extratestuali, della cui allegazione deve ritenersi onerata la parte che invoca la nullità della clausola, risulti che le parti abbiano in realtà proseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo i limiti quantitativi posti dall'art. 32 della l. n. 392/1978 - nella formulazione originaria e in quella novellata dall'art. 1, comma 9-sexies, della legge n. 118/1985 - così incorrendo nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, comma 1, della stessa legge (Cass. civ., sez. III, 28 luglio 2014, n. 17061; Cass. civ., sez. VI/III, 23 giugno 2011, n. 13887).

In ogni caso l'interprete di clausola deve tener conto dell'intero contesto delle clausole del contratto e del comportamento contrattuale ed extracontrattuale delle parti contraenti, al fine di decidere se la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo sia o meno ancorata ad elementi predeterminati nel contratto, idonei a regolamentare l'equilibrio economico del rapporto e, quindi, è contra legem perché costituisce un espediente per neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria in violazione dei limiti quantitativi previsti dal sistema normativo (Cass. civ., sez. VI/III, 23 giugno 2011, n. 13887).

Non è, poi, revocabile in dubbio la legittimità di clausole prevedenti l'aggiornamento anche in negativo del canone di locazione, fattispecie che adeguano il diritto civile ai mutamenti conseguenti all'avverarsi, non più irreale, di periodi di deflazione economica.

CANONE A SCALETTA: ORIENTAMENTI A CONFRONTO

Limiti di ammissibilità della determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo

In materia di contratto di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto è legittima a condizione che l'aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull'equilibrio del sinallagma contrattuale ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, salvo che la suddetta clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa di cui all'art. 32 della l. n. 392/1978 circa le modalità e la misura di aggiornamento del canone in relazione alle variazioni del potere d'acquisto della moneta (Cass. civ., sez. III, 6 ottobre 2016, n. 20014).

Onere di allegazione e probatori del conduttore che invochi la nullità della pattuizione

In tema di locazioni ad uso diverso da quello di abitazione, è legittima la pattuizione di un canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo, sia con pagamento di rate predeterminate per ciascun segmento temporale, sia con il frazionamento dell'intera durata del contratto in periodi più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione, sia correlando l'entità del rateo all'incidenza di elementi e fatti predeterminati influenti sull'equilibrio sinallagmatico, ferma l'illegittimità della clausola - risultante anche da elementi extratestuali, l'allegazione dei quali è onere della parte che invochi la nullità della pattuizione - che invece persegua il solo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria in elusione dei limiti imposti dall'art. 32 della l. n. 392/1978, così incorrendo nella nullità ex art. 79 della medesima legge (Cass. civ., sez. III, 10 novembre 2016, n. 22908).

Aggiornamento Istat

Per il caso in cui il contratto abbia la durata di cui all'art. 27 della l. n. 392/1978, la disposizione in esame prevede che le parti possono convenire l'aggiornamento annuale del canone di locazione su richiesta del locatore per un ammontare che non può superare il 75% delle variazioni accertate dall'Istat dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Pertanto, l'aggiornamento del canone liberamente determinato dalle parti, in relazione alle variazioni del costo della vita, può essere domandato dal locatore soltanto se previsto, con accordo anche verbale (Cass. civ., sez. III, 13 novembre 1989, n. 4800), nel contratto (Cass. civ., sez. III, 30 maggio 1996, n. 5008). È, peraltro, ammissibile la stipula della clausola di aggiornamento anche nel corso del rapporto locativo, non dovendo la stessa essere necessariamente pattuita coevamente alla conclusione dell'originario contratto di locazione (Cass. civ., sez. III, 19 dicembre 2000, n. 15948). Indiscutibile è, poi, la natura non vessatoria del patto di adeguamento del canone inserito in contratti per moduli o formulari.

L'inserimento di clausole che stabiliscono aumenti nel corso del rapporto in misura diversa da quella legale comporta la nullità, ex art. 79 della l. n. 392/1978, delle medesime – e non dell'intero contratto, giusto l'art. 1339 c.c., con la conseguenza che diviene operante il congegno di aggiornamento strutturato dall'art. 32 – solo se favorevoli al locatore, essendo, viceversa, pienamente valide, quali pattuizioni in melius per il conduttore, quelle che prevedono l'aggiornamento del canone con una cadenza maggiore o secondo percentuali minori di quelle previste dalla citata norma (Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655; in senso conforme Cass. civ., sez. III, 13 luglio 1992, n. 8499).

L'aggiornamento Istat non opera in maniera automatica ma presuppone una necessaria specifica richiesta del locatore (Cass. civ., sez. III, 7 ottobre 2008, n. 24753; Cass. civ., sez. III, 7 febbraio 2006, n. 2527).

A sua volta, Cass. civ., sez. III, 23 maggio 2002, n. 7546, stabilisce che la volontà di richiedere l'aggiornamento debba esser chiaramente manifestata per iscritto. Viceversa, Cass. civ., sez. III, 17 dicembre 2010, n. 25645; Cass. civ., sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14655 ritengono che, in assenza di una diversa prescrizione normativa, la stessa possa essere formulata anche verbalmente, nonché implicitamente o per fatti concludenti.

Per Cass. civ., sez. III, 28 febbraio 2012, n. 3014, la clausola di un contratto di locazione, con la quale le parti convengano l'aggiornamento automatico del canone su base annuale (a seguito della modifica dell'art. 32 l. n. 392/1978 operata dall'art. 1 del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modifiche, dalla l. n. 118/1985) senza necessità di richiesta espressa del locatore, è affetta da nullità, in base al combinato disposto degli artt. 32 e 79 della legge sull'equo canone, perché il citato art. 32 (non prevedendo più, come nella sua originaria formulazione, la possibilità di aggiornamento soltanto biennale, svincolato da ogni riferimento alla richiesta del locatore) introduce, all'esito della modifica, la possibilità di aggiornamenti annuali, presupponendo che gli aumenti possano avvenire soltanto su specifica richiesta del locatore, da operarsi successivamente all'avvenuta variazione degli indici di riferimento). Anche per Cass. civ., sez. III, 14 febbraio 2005, n.2884, è nulla la clausola che prevede l'aggiornamento automatico su base Istat senza necessità di richiesta espressa del locatore. E' parimenti nulla la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che interverranno nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto (Cass. civ., sez. III, 7 febbraio 2005, n. 2417).

Dal canto suo, Cass. civ., sez. III, 14 maggio 2014, n. 10542 osserva come, inviata disdetta alla scadenza del secondo sessennio, la richiesta di adeguamento del canone ex art. 32 della l. n. 392/1978, formulata dal locatore in prossimità della scadenza, sia pienamente compatibile con il perdurare dell'effetto di cessazione del rapporto, giacché diretta soltanto ad assicurare che tale aggiornamento sia compreso nella misura di quanto dovuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., per l'ipotesi in cui il conduttore non rilasci l'immobile, laddove occorre un nuovo accordo negoziale per il rinnovo del contratto.

Con riferimento al regime transitorio (art. 71 l. n. 392/1978), la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che la detta istanza si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto con la conseguenza che il locatore può pretendere il canone aggiornato solo dal momento della stessa, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati, non esistendo prima del suo attivarsi alcun credito per l'aggiornamento (Cass. civ., sez. III, 6 agosto 1992, n. 9351; per Cass. civ., sez. III, 10 agosto 1995, n. 8780 con riferimento all'art. 71, concernente l'aggiornamento nel periodo transitorio, la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore può pretendere il canone aggiornato solo dal momento della stessa, senza che sia configurabile un suo diritto o ottenere il pagamento degli arretrati); analogamente il Supremo Collegio ha ritenuto che la richiesta del locatore di aumentare o aggiornare il canone di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione, anche per effetto di disposizioni successive al regime transitorio previsto dagli artt. 68 e 71 della l. 27 luglio 1978, n. 392 – quale l'art. 2, comma 4, d.l. 9 dicembre 1986, n. 832, conv. in l. 6 febbraio 1987, n. 15 – non ha efficacia retroattiva e pertanto non sussiste il diritto agli arretrati, stante l'identità della ratio, volta ad evitare la formazione di situazioni debitorie e la conseguente litigiosità (Cass. civ., sez. III, 23 giugno 1999, n. 6406).

Riguardo alle locazioni soggette al regime ordinario la prevalente giurisprudenza di merito ha, invece, avuto modo di affermare che sussiste il diritto del locatore all'aggiornamento del canone anche per il periodo antecedente alla richiesta in quanto, in questo caso, l'inserimento della clausola di salvaguardia non si verifica per iniziativa unilaterale, bensì per il mutuo consenso negoziale di entrambi i contraenti manifestato nel contratto di locazione (Pret. Brindisi 26 aprile 1991; contra, App. Napoli 3 aprile 1990), e d'altro canto il disposto dell'art. 32 della l. 392/78 non prevede che l'aggiornamento annuale del canone inizi a decorrere dal mese successivo a quello in cui la richiesta viene avanzata come era stabilito per le locazioni abitative dall'ormai abrogato art. 24, comma 2 della medesima legge.

Giova, peraltro, evidenziare che, secondo la citata giurisprudenza e la stessa dottrina, il diritto del locatore al percepimento degli arretrati va, comunque, limitato a quelli maturati nell'anno in cui è stata avanzata la richiesta e non può essere riconosciuto con riferimento agli anni precedenti nel corso dei quali tale aggiornamento non è stato richiesto (contra Trib. Firenze 15 marzo 1990, secondo cui il diritto agli arretrati concernerebbe tutto il maturato, anche quello relativo agli anni precedenti la richiesta, in quanto è valida la clausola la quale preveda che l'aggiornamento annuale operi automaticamente, senza la necessità di alcuna successiva manifestazione di volontà del locatore diretta a confermare l'intenzione di avvalersi della stessa).

La Suprema Corte (Cass. civ., sez. III, 26 maggio 2014, n. 11675; Cass. civ., sez. III, 5 agosto 2004, n. 15034) ha, pure, affermato che la richiesta di aggiornamento si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore può pretendere il canone aggiornato solo dal momento della stessa, senza che sia configurabile un suo diritto ad ottenere il pagamento degli arretrati; e ciò sia in caso di locazione di immobili ad uso non abitativo, giusta disposto dell'art. 32 della legge sull'equo canone, sia in caso di locazioni a uso abitativo, ex art. 24 stessa legge. Ne consegue che solo a seguito di tale richiesta il locatore può domandare il canone aggiornato, per cui, ove non sia mai stato richiesto l'aggiornamento (o non sia stato convenuto tra le parti), lo stesso non rileva per la quantificazione dell'indennità ex art. 1591 c. c. per il ritardato rilascio dell'immobile. Per Cass. civ., sez. III, 2 ottobre 2003, n. 14673. il principio in precedenza richiamato, concernente l'aggiornamento nel periodo transitorio, è valido anche nel regime ordinario, in relazione all'art. 32, che presuppone anch'esso la richiesta (così come l'art. 24 per le locazioni abitative).

Modalità di calcolo

Quanto alle modalità di applicazione, l'indice di riferimento dell'aggiornamento è quello dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati elaborati dall'Istat da applicarsi nella misura in precedenza indicata (salva diversa percentuale se validamente convenuta misura).

Diversamente dalle locazioni a uso abitativo, la cadenza dell'aggiornamento annuale va sempre determinata con riferimento alla data di stipulazione del contratto.

Ampio è il dibattito se l'aggiornamento annuale vada sempre effettuato sul canone originariamente pattuito (criterio della variazione assoluta), ovvero se debba essere calcolato sulla base del canone corrisposto al momento del computo, comprensivo, cioè, degli aggiornamenti già applicati sul canone iniziale (criterio della variazione relativa o moltiplicativo). Al riguardo, dalla motivazione di Cass. civ., sez. III, 4 agosto 1995, n. 8588 si ricava che la Suprema Corte propende, sia pur con riferimento all'attuale formulazione dell'art. 32 conseguente alla novella posta dalla l. n. 118/1985, che riguarda unicamente i contratti stipulati a partire dal 24 aprile 1985, per l'applicabilità del criterio della variazione assoluta. A favore di tale ultima opzione interpretativa si pone altresì Cass. civ., sez. III, 5 agosto 2004, n. 15034; Cass. civ., sez. un., 26 gennaio 1988, n. 626; Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 1987, n. 9283, precisa che, solo utilizzando il criterio della c.d. variazione assoluta, il corrispettivo originariamente pattuito può dirsi aggiornato effettivamente e realmente (per quanto nei limiti del 75%), mentre nel caso di applicazione della variazione intermedia esclusivamente ai canoni precedentemente rivalutati, ed a maggior ragione, in assenza di richiesta di aggiornamento per l'anno intermedio precedente, al canone nell'entità in cui era pagato nell'anno precedente alla richiesta di aggiornamento, vengono ad essere aggiornate solo dette diverse entità, ma non quella originariamente convenuta in contratto, come previsto dalla legge, mutando peraltro l'oggetto dell'aggiornamento. In definitiva il canone va aggiornato sempre con riferimento al canone base iniziale fino alla data della richiesta, con la conseguenza che, ai fini della determinazione dell'entità della percentuale di aggiornamento, dovendo la stessa essere calcolata con riferimento al canone iniziale, dovrà tenersi conto dell'intero periodo e della corrispondente tasso di inflazione, anche se esso sia relativo ad annualità per le quali la domanda di aggiornamento non era stata proposta. I giudici di merito (con qualche eco in talune pronunce di legittimità: Cass. civ., sez. III, 2 ottobre 2003, n. 14673), forse con maggiore aderenza alla prassi, nella quale è diffusa l'utilizzazione del criterio moltiplicativo, hanno più volte preferito tale ultima modalità di calcolo, evidenziando come nelle locazioni a uso non abitativo l'aggiornamento Istat non svolge una funzione di complemento di un meccanismo di determinazione legale del corrispettivo ed ha quindi natura contrattuale e non oggettiva (Pret. Bari 11 novembre 1992, n. 1547; contra, Trib. Reggio Calabria 17 febbraio 1999).

Per quanto riguarda l'aggiornamento dei contratti di locazione stipulati sotto il vigore dell'art. 32 nella sua originaria formulazione, si segnala che la norma stabiliva che solo all'inizio del quarto anno le parti potevano convenire che il canone fosse aggiornato con riferimento alle variazioni verificatesi nel biennio precedente e così successivamente con periodi di invariabilità non inferiori al biennio ridotte al 75%. Per gli aggiornamenti successivi occorreva comunque riferirsi al canone contrattuale iniziale e non a quello risultante dal precedente aggiornamento.

L'obbligazione di corrispondere gli aggiornamenti ISTAT dei canoni di locazione alle scadenze annuali ha natura di debito pecuniario in quanto il relativo importo è determinato preventivamente in base a parametri calcolabili in misura esatta e, pertanto, essendo soggetta al principio nominalistico, non è sensibile alla svalutazione monetaria verificatasi medio tempore (Cass. civ., sez. III, 15 dicembre 1988, n. 2683).

Aspetti processuali

Tutte le questioni relative alla determinazione del canone, in esse comprese le questioni concernenti l'integrazione e l'aumento, ovvero l'aggiornamento (artt. 24 e 32) e l'adeguamento (art. 25) del detto canone, sia se riguardino locazioni abitative sia se riguardino locazioni di immobili destinati ad uso diverso, non possono formare oggetto di pronuncia arbitrale per nullità della clausola compromissoria, a norma dell'art. 54 della stessa l. n. 392/1978 (Cass. civ., sez. III, 11 luglio 2007, n. 15470). Del pari avviso è stata ritenuta nulla ai sensi dell'art. 54 della l. n. 392/1978 la clausola di un contratto di locazione ad uso diverso che preveda la rideterminazione del corrispettivo pattuito, a partire da una certa data, da parte di un collegio di arbitri sulla base del canone di mercato (Trib. Milano 8 maggio 1995).

Guida all'approfondimento

Carrato - Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2015, 271;

Catelani, Manuale della locazione, Milano, 2001, 561;

Cosentino - Vitucci, Le locazioni dopo le riforme del 1978-1985, Torino, 1986, 214;

Del Vecchio, L'aggiornamento del canone, in Codice Ipertestuale di locazione e condominio, diretto da Patti, a cura di Cuffaro e Padovini, Torino, 2006, sub art. 32, 365;

Gabrielli - Padovini, La locazione di immobili urbani, Padova, 2001, 357;

Lazzaro - Preden, Le locazioni per uso non abitativo, Milano, 2005, 500;

Minunno, Equo canone, Disciplina delle locazioni di immobili urbani, in Comm., a cura di Bianca, Irti, Lipari, Proto Pisani e Tarzia, Padova, 1980, sub art. 32, 372.

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