Tabelle millesimali (approvazione)

Dal dettato dell'art. 68 disp. att. c.c. - sia nella precedente che nella nuova formulazione disposta dalla legge di riforma del condominio (l. 220/2012) - si desume che le tabelle millesimali individuano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare in relazione alle parti comuni dell'edificio e rispetto alla possibilità di utilizzo e godimento dei beni e dei servizi comuni in misura, definita dalla legge, millesimale.

Il legislatore della riforma è intervenuto sul testo dell'art. 68 disp. att. c.c. con un espresso richiamo all'art. 1118 c.c., norma che detta il principio per cui il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene.

Ai fini della quantificazione del contributo che il singolo condomino deve corrispondere al condominio per l'uso e per il godimento degli spazi e dei beni comuni, nonché per ottenere l'erogazione dei servizi, il valore di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in una apposita tabella da allegarsi al regolamento di condominio se ed in quanto esistente.

Le tabelle servono in primo luogo per accertare la maggioranza necessaria affinchè la costituzione dell'assemblea di condominio sia valida e altrettanto lo siano le delibere che devono esprimere la volontà assembleare relativa alla gestione e alla conservazione del patrimonio.

Le tabelle si possono ritenere quindi strumenti fondamentali per la gestione del condominio ma non costituiscono un requisito strettamente necessario per la validità delle delibere.

In secondo luogo, esse servono per ripartire le spese comuni tra i condomini.

Sono vincolanti per tutti i condomini e per l'Amministratore che, nel ripartire le spese, ha l'obbligo di attenervisi, dal momento della loro approvazione fino all'eventuale modifica o rettifica delle stesse (Cass. civ., sez. II, 18 agosto 2005, n. 16982).

In sintesi, le tabelle millesimali traducono in termini matematici i valori delle unità immobiliari di proprietà esclusiva che costituiscono l'edificio condominiale ed esprimono di conseguenza, il valore delle singole quote di comproprietà sulle parti comuni dell'intero edificio, ai fini della formazione della volontà dell'organo assembleare e della ripartizione delle spese.

Per lungo tempo è stato dubbio se le tabelle millesimali dovessero essere considerate negozio di accertamento che andava ad incidere direttamente sui diritti soggettivi di ciascun condomino o semplice ragguaglio numerico di un valore già esistente e comunque non incidente sui diritti reali dei singoli.

Con la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010, le S.U. della Corte di Cassazione hanno aderito al secondo orientamento, chiarendo così una questione particolarmente controversa.

Nel prosieguo della trattazione, vedremo come questa interpretazione abbia dei riflessi in relazione alle maggioranze necessarie per l'approvazione e la revisione delle tabelle millesimali e se la l. n. 220/2012 abbia inciso o meno su tale posizione giurisprudenziale.

Appare opportuno precisare che in tema di tabelle millesimali, la dottrina ha distinto tre tipi di tabelle denominate contrattuali, assembleari e giudiziali, a seconda del procedimento di formazione.

• Le tabelle millesimali contrattuali sono quelle predisposte dall'originario proprietario dell'edificio o dal costruttore ed allegate al regolamento di condominio.

Tali tabelle possono derogare ai criteri legali rientrando, di fatto, in quella accezione di «salva diversa convenzione» prevista dall'art. 1123 c.c.

• Le tabelle millesimali giudiziali sono quelle che vengono predisposte ex novo dall'autorità giudiziaria su ricorso anche di un solo condomino ove esse non esistano.

Il codice civile non contiene una disciplina del ricorso all'autorità giudiziaria per la formazione delle tabelle millesimali. È certo tuttavia, che nei condomini con più di 10 partecipanti, ogni condomino è legittimato ad agire in giudizio al fine di vedere formato il regolamento di condominio e le annesse tabelle.

Per quanto concerne i condomini più piccoli si ritiene che comunque sia possibile adire il giudice per vedere formate le tabelle millesimali. Sul punto, il Tribunale di Taranto con sentenza del 28 febbraio 2008 ha reputato legittimo il ricorso per la formazione delle tabelle millesimali da parte di un proprietario di un'unità immobiliare facente parte di un condominio con meno di 10 condomini.

Il Giudice di prime cure ha infatti ritenuto che «Se è vero che il regolamento condominiale è obbligatorio solo al superamento di una determinata soglia, altrettanto non si può dire per le tabelle che possono sempre essere formate al fine di rendere operativo il criterio legale di ripartizione delle spese individuato dall'art. 1123 c.c. che non prevede soglie minime di ripartizione».

• Le tabelle millesimali assembleari sono quelle che vengono approvate con deliberazione dell'assemblea condominiale.

A tal proposito si deve tener presente che ci sono stati contrasti a livello dottrinale e giurisprudenziale sul quorum necessario per l'approvazione delle tabelle da parte dell'assemblea.

Come già accennato in precedenza, per lungo tempo si è infatti dibattuto sulla natura delle tabelle millesimali, essendo dubbio se si trattassero di negozio di accertamento o semplice risultanza di un'operazione tecnica di calcolo del valore dell'unità immobiliare non incidente sul diritto reale.

In passato, l'orientamento maggioritario della Corte di Cassazione riteneva che per l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali fosse necessario il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso unanime mancasse, alla formazione delle tabelle avrebbe provveduto il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (v., in tal senso: Cass. civ., sez. II, 5 giugno 2008, n.14951; Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5686; Cass. civ., sez. II, 17 ottobre 1980, n. 5593; Cass. civ., sez. II, 18 aprile 1978, n. 1846).

A sostegno di tale tesi sono stati addotti vari argomenti.

Si è affermato che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge e non rientra quindi nelle competenze dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 27 dicembre 1958, n. 3952; Cass. civ., sez. II, 9 agosto 1996 n. 7359), oppure si è fatto riferimento alla natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 8 luglio 1964 n. 1801) oppure ancora si è fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle millesimali predisposte anche al fine del computo della maggioranza dei condomini (quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle deliberazioni assembleari, e quindi non possono formarne oggetto (Cass. civ., sez. II, 6 marzo 1967 n. 520).

Secondo tale corrente di pensiero, la eventuale approvazione a maggioranza di una tabella millesimale non sarebbe stata comunque senza effetti.

Si era, in proposito, affermato che le deliberazioni in materia adottate dalla assemblea, sia a maggioranza sia ad unanimità dei soli condomini presenti, configurerebbero una ipotesi di nullità non assoluta, ma soltanto relativa, in quanto non opponibile dai condomini consenzienti, e non obbligherebbero i dissenzienti e gli assenti, i quali potrebbero dedurne la inefficacia secondo i principi generali, senza essere tenuti all'osservanza del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. (Cass. civ., sez. II, 6 marzo 1967, n. 520; Cass. civ., sez. II, 23 dicembre 1967, n. 3012, Cass. civ., sez. II, 6 maggio 1968, n. 1385; Cass. civ., sez. II, 6 marzo 1970, n. 561; Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1974, n. 4274; nel senso che gli assenti ed i dissenzienti potrebbero far valere la nullità relativa dell'atto, ai sensi dell'art. 1421 c.c., costituita dalla loro mancata adesione, v. Cass. civ., sez. II, 14 dicembre 1999 n. 14037).

A mutare completamente lo scenario sopra descritto, sono intervenute le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010, che hanno accolto l'orientamento fino ad allora minoritario e affermato che le tabelle millesimali possono essere approvate (e revisionate) dall'assemblea a maggioranza e nello specifico con il voto favorevole della maggioranza degli interventi e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

Le ragioni che hanno portato i giudici di legittimità a tali conclusioni sono molteplici.

La Corte ha infatti confutato uno ad uno, tutti gli indirizzi citati adducendo in primo luogo che la legge non determina il valore della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi. D'altronde, se le tabelle fossero direttamente regolate dalla legge senza alcun margine di discrezionalità, per la loro approvazione non sarebbe affatto necessario il consenso unanime.

Non è neanche vero, secondo la Cassazione, che si è in presenza di un negozio di accertamento perché in altre sentenze la Corte ha ammesso che le tabelle servono solo ad esprimere un rapporto matematico senza incidere sui diritti dei singoli condomini. Tanto è vero che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza dei condomini trattandosi di deliberazione che non incide sui diritti spettanti a ciascun condomino. Inoltre, tale deliberazione non ha nemmeno natura negoziale in quanto non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino, che è previsto dalla legge, ma solo quale parametro di quantificazione dell'obbligo.

La Corte, quindi, considerato che le tabelle millesimali, in base all'art. 68 disp. att. c.c. sono allegate al regolamento di condominio che, ex art. 1138 c.c. è approvato a maggioranza e che esse non accertano alcun diritto immobiliare di proprietà esclusiva ma solo il valore di tali unità rispetto all'intero edificio ai soli fini della gestione, conclude con il ritenere che esse vadano approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

Per completezza di esposizione va rilevato che è sempre esistito un filone giurisprudenziale secondo cui è possibile individuare una accettazione delle tabelle nel comportamento dei condomini assenti i quali abbiano pagato i contributi secondo le tabelle approvate a maggioranza, non vertendosi in tema di effetti reali, per cui il consenso all'approvazione delle tabelle, non postulando il requisito di particolari requisiti formali, può manifestarsi per facta concludentia (Cass. civ., sez. II, 19 ottobre 1988, n. 5686, Cass. civ., sez. II, 15 ottobre 2004, n. 20318; Cass. civ., sez. II, 10 febbraio 2009, n. 3245, Cass. civ., sez. II, 24 maggio 2013, n. 13004).

Il consenso non potrebbe invece desumersi dal comportamento tenuto da quei condomini che nell'assemblea abbiano già espresso dissenso dalla approvazione delle tabelle millesimali in quanto in presenza della loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta.

In tale assetto interpretativo, si viene ad innestare il nuovo testo dell'art. 69 disp. att. c.c., che prevede che «i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'art. 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità».

Ci si chiede a questo punto se tale nuova disposizione ribalti i principi espressi dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione nel 2010 e faccia tornare ad una generale previsione di unanimità anche per l'approvazione delle tabelle millesimali.

Non pare possa ritenersi ciò, in quanto, limitandosi l'espressione testuale della norma ai casi di rettifica o modifica ed in applicazione del principio «ubi lex voluit dixit», si deve concludere che rimangono ferme tutte le precedenti posizioni giurisprudenziali, venendo ad essere ridelineate solo le maggioranze necessarie per la modifica delle tabelle.

Diamo comunque atto che non vi è attualmente un indirizzo univoco sul punto. Anche secondo le sentenze della Corte di Cassazione nn. 3221/2014 e 4569/2014, le tabelle millesimali non incidono sui diritti dei condomini ma si limitano ad esprimere, in termini aritmetici, il rapporto di valore tra i vari condòmini, potendo quindi essere approvate a maggioranza dell'art. 1136, comma 2, c.c..La deliberazione assembleare che approva le tabelle millesimali non costituisce quindi la fonte diretta dell'obbligo contributivo posto a carico di ciascun condomino, ma si limita a rappresentare un parametro per la sua quantificazione, determinato in base ad una valutazione tecnica. Esse sono un atto attraverso il quale si riconosce l'esattezza di un'operazione di calcolo, effettuata mediante l'adozione di specifici coefficienti correttivi in dipendenza della presenza o meno di elementi oggettivi (l'estensione, l'esposizione, l'altezza, ecc.) inerenti alla proporzione tra il valore della singola unità e quello dell'intero edificio. Ne deriva anche che i millesimi da prendere in considerazione per calcolare le maggioranze ai fini dell'approvazione sono gli stessi da approvare, poiché con essi non si crea nulla, ma semplicemente si riconosce la validità di un'operazione di calcolo.

Si precisa che invece per l'approvazione delle tabelle redatte in deroga ai criteri legali (c.d. tabelle di natura contrattuale) è pur sempre necessaria l'unanimità dei consensi dei condomini.

Il costo per la redazione delle tabelle millesimali dev'essere ripartito tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo. La legge, contrariamente al caso di revisione, non stabilisce se nell'ambito della partecipazione al giudizio attivato per l'approvazione delle tabelle, debba partecipare solo l'amministratore o tutti i condomini.

Da quanto sopra esposto, se si aderisce all'impostazione che discende dalla sent. n. 18477/2010 della Corte di Cassazione per la quale le tabelle sono un atto che ha rilevanza per la mera gestione del condominio senza incidere sul diritto di proprietà, anche per l'approvazione dovrebbe essere sufficiente la citazione in giudizio del solo amministratore.

Cirla - Monegat, Le tabelle millesimali, in Compravendita. Condominio. Locazioni, Milano, 2017, 822;

Gallucci, La ripartizione delle spese, in Il condominio negli edifici, Milano, 2013, 157;

Triola, Le tabelle millesimali, in Il nuovo condominio, Torino, 2013, 479;

Monegat, Tabelle millesimali: l'assemblea può approvarle o modificarle a maggioranza, in Immob. & proprietà, 2010, 592.