Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio: è proprio necessaria la mediazione?

Il procedimento di mediazione deve essere esperito prima di avviare l'azione giudiziale per la revoca dell'amministratore di condominio giacché la controversia, in base al combinato disposto dagli artt. 71-quater e 64 disp. att. c.c., rientra tra quelle soggette a detto obbligo ai sensi del d.lgs. n. 28/2010.

Nella fattispecie concreta un condomino, avvalendosi del potere riconosciutogli dall'art. 1129, comma 11, c.c. aveva adìto il Tribunale abruzzese, in sede di volontaria giurisdizione, per ottenere la revoca giudiziale dell'amministratore, senza preventivamente esperire il procedimento di mediazione. Sollevata l'eccezione di improcedibilità ai sensi dell'art. 5, d.lgs. n. 28/2010 il Tribunale ha ritenuto fondato il rilievo sul presupposto che l'art. 71-quater disp. att. c.c. sia norma speciale e, in quanto tale, prevalente rispetto alla norma generale di cui all'art. 5, comma 4, lett. f) d.lgs. n. 28/2010. Il Tribunale assegnava, quindi, al procedente termine di giorni quindici per ricorrere ad un organismo di mediazione situato nel circondario purché regolarmente iscritto nell'apposito registro istituito con decreto del Ministero della Giustizia, ai sensi dell'art. 16, d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28 e a condizione che il regolamento dell'ente non contenesse clausole limitative della facoltà del mediatore di formulare una proposta conciliativa.

L'art. 71-quater disp. att. c.c. prevede che siano soggette a mediazione obbligatoria ante causam le controversie in materia di condominio, includendo espressamente tra esse «quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli artt. da 61 a 72 disp. att. c.c.». Secondo, invece, la previsione dell'art. 5, comma 4, lett. f), d.lgs. n. 28/2010, non sono soggetti all'obbligo di mediazione i procedimenti che si svolgono in camera di consiglio.

Il Tribunale, analogamente ad una precedente decisione del Tribunale di Padova (decreto 24 febbraio 2015) - risolve l'apparente contrasto tra le due norme ritenendo obbligatoria la procedura di mediazione anche per i procedimenti finalizzati alla revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, sebbene questi ultimi seguano le forme del rito camerale, sulla considerazione che l'art. 71-quater disp. att. c.c. costituisce norma speciale e, in quanto tale, prevalente rispetto alla norma generale di cui all'art. 5d.lgs. n. 28/2010.

La problematica si è venuta a determinare perché il d.l. n. 69/2013 cd. “decreto del fare”, conv. con modif. nella l. n. 98/2013, ha reintrodotto l'obbligo della mediazione civile e commerciale, per le materie di cui all'art. 5 d.lgs. n. 28/2010 (diritti reali, successioni, locazioni, contratti assicurativi, bancari, finanziari, ecc.), ivi comprese quelle condominiali. Con tale intervento ha ripreso - per così dire - vita l'art. 71-quater disp. att. c.c., introdotto dalla legge di riforma del condominio (l. n. 220/2012) per disciplinare il procedimento di mediazione in tale ambito e mai entrato in vigore, poiché nelle more dell'approvazione della riforma, la Corte costituzionale aveva già cancellato la mediazione obbligatoria (sentenza Corte cost. n. 272/2012).

Allo stato, quindi, in ambito condominiale, l'art. 71-quater disp. att. c.c. e il d.lgs. n.28/2010 forniscono indicazioni univoche esclusivamente per quanto riguarda la individuazione dell'organismo territorialmente competente che entrambe indicano, a pena di inammissibilità dell'istanza, nell'organismo di mediazione abilitato ubicato nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia, ovvero il luogo in cui è situato il condominio (ex art.23 c.p.c.). Quanto al resto, l'art. 71-quater disp. att. c.c. si occupa specificamente della mediazione «in materia di condominio» disciplinando aspetti peculiari, non trattati dalle legge generale sulla mediazione la quale ne esclude la obbligatorietà per i «procedimenti in camera di consiglio» (art.5, comma 4, lett. f)d.lgs. n. 28/2010 tra i quali rientra – invece – proprio la procedura giudiziale per la revoca dell'amministratore di cui all'art.1129, comma 11, c.c..

La revoca dell'amministratore può, infatti, avvenire – ipotesi non contenziosa - per volontà dell'assemblea, in qualsiasi momento, con le maggioranze previste per la sua nomina anche in assenza di giusta causa applicandosi, ad avviso della giurisprudenza, la disciplina prevista in materia di mandato dagli artt. 1703 e ss. c.c. (Cass. civ., n. 11472/1991).

Nei casi in cui sussistano gravi irregolarità fiscali, nel caso in cui l'amministratore proceda ad una gestione del condominio senza avvalersi di un conto corrente (art.1129, comma 12, n.3 c.c.), allorquando l'amministratore non comunichi all'assemblea i provvedimenti dell'autorità amministrativa o citazioni aventi un contenuto che esula dalle sue attribuzioni (art.1131, comma 4, c.c.), o nel caso di “gravi irregolarità” i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere al medesimo la convocazione dell'assemblea avente come punto all'ordine del giorno la revoca.

Le altre ipotesi di irregolarità gestionali sono elencate nel comma 12 dell'art. 1129, c.c. e segnatamente:

1. omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3. della mancata aperura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o dia latri condòmini;
5. aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. inottemperanza agli obblighi di cui all'art. 1130, numeri 6, 7 e 9 (in sintesi al tenuta dei registri e l'accesso ai documenti);
8. omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici e professionali all'atto della nomina o della conferma.

In questi casi, ove l'assemblea non provvede, ciascun condomino può ricorrere – ex art.64 disp att.c.c. - al Tribunale che decide in camera di consiglio con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Avverso il provvedimento del Tribunale può essere proposto reclamo alla Corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notifica o dalla comunicazione.

La giurisprudenza ha precisato che l'eventuale decisione sul reclamo non è ricorribile in Cassazione ex art. 111 Cost. in quanto si tratta di provvedimento di volontaria giurisdizione privo di decisorietà e definitività, pertanto insuscettibile di passare in giudicato (in tal senso Cass. n. 20957/2004, in Imm. e dir., 2005, 4, 19).

Si tratta infatti di un procedimento di giurisdizione volontaria, quindi avente natura non contenziosa, siccome sostitutivo della volontà assembleare e funzionale all'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale (tra le tante, Cass. civ., n. 20907/2004). In detto procedimento il ricorrente nel caso di accoglimento della domanda, quanto alle spese legali, avrà titolo per la rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta potrà rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

L'art.1129, comma 13,c.c. prevede espressamente che in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non possa nominare nuovamente l'amministratore revocato. Previsione questa che fonderebbe, secondo il Tribunale di Milano, che se ne è occupato in una recente pronuncia (Trib. Milano, sez. XIII, decreto, 2 dicembre 2016), la permanenza di un interesse sostanziale del ricorrente ad ottenere una pronuncia di merito anche laddove nelle more del procedimento instaurato ex art.64 disp att.c.c., l'amministratore abbia rassegnato le proprie dimissioni dall'incarico gestorio.

La decisione del Tribunale di Vasto incontra l'ostacolo formale della esplicita esclusione normativa (art. 5, comma 4, lett. f) d.lgs. n. 28/2010). Potrebbe, poi, osservarsi che i provvedimenti di revoca giudiziale, analogamente a quelli resi sulla denuncia di irregolarità nella gestione di una società ex art. 2409 c.c. (ex multis, Cass. civ., n. 20907/2004), sono privi del carattere della decisorietà, in quanto resi nell'ambito di attribuzioni di volontaria giurisdizione rivolte alla tutela di interessi anche generali ed esercitati senza un vero e proprio contraddittorio, che si risolvono per lo più in misure cautelari e provvisorie e che, pur coinvolgendo diritti soggettivi, non statuiscono su di essi a definizione di un conflitto tra parti contrapposte, né hanno attitudine ad acquistare autorità di cosa giudicata sostanziale. Sicché il procedimento ex art.64 disp att.c.c., avente natura della sommarietà, provvisorietà e, soprattutto, dell'urgenza, mal si concilia con il procedimento di mediazione. Indicazioni precise in tal senso possono ricavarsi dalla Suprema Corte (Cass. civ., sez. VI, 12 maggio 2017) che definisce quello in esame come «un procedimento camerale plurilaterale tipico, nel quale l'intervento del giudice è diretto all'attività di gestione di interessi e non culmina in un provvedimento avente efficacia decisoria, in quanto non incide su situazioni sostanziali di diritti o di status».

Il procedimento, infatti, che può essere intrapreso anche su ricorso di un solo condomino, riveste un carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell'amministratore. Non è quindi ammessa la partecipazione al giudizio del condominio o degli altri condomini che non rivestono il ruolo di litisconsorti: interessato e legittimato a contraddire è soltanto l'amministratore (Cass. civ.,sez. II, 22 ottobre 2013, n. 23955). Il giudizio è improntato a rapidità, informalità ed ufficiosità, potendo, peraltro, il provvedimento essere adottato «sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente» (art. 64,comma 1, disp. att. c.c.,). Il decreto del Tribunale di revoca incide, quindi, sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore al culmine di un procedimento camerale plurilaterale, nel quale, tuttavia, l'intervento giudiziale è pur sempre diretto all'attività di gestione di interessi. Per questo nel procedimento camerale in esame non è indispensabile il patrocinio di un difensore legalmente esercente, ai sensi dell'art. 82, comma 3, c.p.c. (arg. da Cass. civ.,sez. I, 7 dicembre 2011, n. 26365; Cass. civ.,sez. I, 29 maggio 1990, n. 5025). Non a caso, il provvedimento del Tribunale non riveste alcuna efficacia decisoria e lascia salva al mandatario revocato la facoltà di chiedere la tutela giurisdizionale del diritto provvisoriamente inciso, facendo valere le sue ragioni attraverso un processo a cognizione piena (pur non ponendosi questo come un riesame del decreto) (Cass. civ., Sez. Un., 29 ottobre 2004, n. 20957; Cass. civ., sez. VI - II, 1 luglio 2011, n. 14524).

Ecco allora che la decisione del Tribunale di Vasto, sulla obbligatorietà della mediazione, ci sembra richiedere troppo. In primo luogo le ragioni di urgenza che sottendono a questa procedura giudiziale sembrano assimilare il procedimento ex art.64 disp att.c.c. a quelli cautelari per i quali anche il d.lgs. n.28/2010 esclude l'obbligo del preventivo esperimento della mediazione. Inoltre non si vede quale concreto effetto deflattivo potrebbe avere l'eventuale accordo intervenuto in mediazione tra l'amministratore e il solo condòmino ricorrente giacché ciò non precluderebbe, attesa l'assenza di un litisconsorzio necessario, a ciascuno degli altri di adìre, anche per le medesime ragioni, il Tribunale. Tanto più che, come sopra precisato, il decreto del Tribunale di revoca incide (solo) sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore e lascia salva al mandatario revocato la facoltà di chiedere la tutela giurisdizionale del diritto provvisoriamente inciso.

Aggiungasi che, aderendo alla decisione del Tribunale di Vasto e portando alle estreme conseguenze la regola della prevalenza della lex specialis (art. 71-quater disp att.c.c.), dovrebbe concludersi che anche il procedimento camerale finalizzato alla nomina (giudiziale) dell'amministratore di condominio dovrebbe essere sottoposto – e non si vede proprio come – al preventivo obbligatorio esperimento della mediazione.

• M. De tilla, Codice del nuovo condominio commentato, Padova, 2016;
• N. Frivoli e M. Tarantino, Il condomino moroso e le azioni a tutela del condominio, Giuffrè – Collana Officina del diritto 2015.