La clausola risolutiva risolve di diritto il contratto nei casi previsti dalle parti

La clausola risolutiva espressa contenuta in un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitazione esonera il giudice dallo svolgere indagini circa la gravità dell'inadempimento posto in essere dal conduttore ?

Locatore e conduttore possono liberamente pattuire, e quindi inserire nel contratto, una cd. clausola risolutiva espressa, in forza della quale gli stessi stabiliscono, ex ante, che il loro rapporto si potrà risolvere nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite (art. 1456 c.c.).

Il nostro legislatore ha strutturato detta clausola quale patto accessorio al contratto principale, e ha voluto tutelare l'interesse creditorio del soggetto che deve ricevere una prestazione contrattuale, ma solo in quella misura pattuita col debitore: sono le parti, quindi, che al momento della costruzione del regolamento contrattuale, nella loro rispettiva posizione di naturale e fisiologico contrasto, indicano il limite oltre il quale il debitore dovrà considerarsi inadempiente.

La presenza nel contratto della clausola risolutiva espressa consente al locatore di risolvere stragiudizialmente il contratto con una sua semplice «dichiarazione» indirizzata al conduttore (e quindi recettizia), con la quale il primo manifesta espressamente la volontà avvalersi della suddetta clausola , talché, se un giudizio vi sarà, esso tenderà all'accertamento della già avvenuta risoluzione e la pronuncia del giudice sarà di mero accertamento; fa sorgere, dunque, a favore del creditore un diritto potestativo a provocare la risoluzione del contratto di locazione.

La clausola deve descrivere con precisione la condotta inadempiente e, quindi, opera automaticamente nel momento in cui la descritta condotta si verifica nella realtà (Cass. civ. 27 ottobre 2016, n. 21740, in D&G, 2016). In tal caso è preclusa al giudice qualsiasi valutazione sulla gravità dell'inadempimento contestato al conduttore (Trib. Roma, 18 settembre 2017, n. 17660). Il che non significa che il contratto possa essere risolto solo nei casi espressamente previsti dalle parti, rimanendo fermo il principio per cui ogni inadempimento di non scarsa rilevanza può giustificare la risoluzione del contratto, con l'unica differenza che, per tali casi, spetterà al giudicante ogni valutazione circa l'influenza di tale inadempimento sull'equilibrio contrattuale ed optare, se del caso, per la risoluzione del contratto.