La tutela inibitoria per le molestie arrecate al conduttore

Le disposizioni di riferimento nella soggetta materia sono: l'art. 1585 c.c. in combinato disposto con l'art. 844 c.c. declinate alla luce della tavola dei valori scolpita nella Carta costituzionale.

In altri termini in questi casi il giudice è normalmente chiamato a svolgere una delicata operazione di bilanciamento tra le esigenze dell'immittente, spesso consustanziali a intraprese economiche tutelate dal combinato disposto degli artt. 41 Cost. e 1322 c.c., e quelle del conduttore che subisca le immissioni con compromissione, almeno in alcune ipotesi di valori parimenti rilevanti, se non superiori sul piano costituzionale, sovranazionale ed euro unitario, quale il diritto alla salute, latamente inteso. Ai sensi dell'art. 844 c.c. le immissioni tra fondi sono consentite solo ove esse non superino il limite della normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi (comma 1), dovendosi contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà e potendosi tener conto della priorità di un determinato uso (comma 2). Del criterio del preuso il giudice non può tenerne conto in presenza di una violazione della disciplina pubblicistica posta a tutela della salute pubblica (Cass. civ., sez. II, 8 marzo 2010, n. 5564).

In tale ambito normativo, la Suprema Corte ha avuto modo di affermare (Cass. civ., sez. II, 11 novembre 1992, n. 12133) che la tutela offerta dall'art. 844 c.c. deve essere ritenuta analogicamente estesa, ai sensi dell'art. 12 delle preleggi, anche al conduttore al quale l'art. 1585, comma 2, c.c. riconosce il potere di agire in nome proprio contro i terzi che, senza pretendere di avere diritti sulla cosa locata, arrechino molestie che ne diminuiscano l'uso e il godimento, stante l'identità della ragione di tutela sottesa alle due situazioni, che si differenziano soltanto per il fatto di essere rispettivamente connotate l'una dal godimento dell'immobile da parte del titolare del diritto reale e l'altra dell'uso da parte del conduttore, mentre invece identica appare la finalità di far cessare le immissioni intollerabili provenienti dal fondo vicino.

L'art. 844 c.c. è posto a tutela del diritto (reale) di godimento di un fondo, sia questo compreso nel fascio di facoltà di cui è costituito il dominio ovvero costituisce specifico oggetto di un jus in re aliena. Ora, nel ricercare se nel nostro ordinamento giuridico - oltre al principio generale, sotteso alla natura stessa del diritto soggettivo, per cui non può esservi diritto senza tutela (non può esservi diritto di godimento di un bene senza possibilità per il titolare di agire per la sua conservazione o reintegrazione) - esista una normativa che appresti un particolare rimedio per fattispecie come quella del conduttore, in cui le propagazioni interessano un cespite a usare o a godere del quale si trova un soggetto non titolare di un diritto reale, il pensiero corre spontaneamente all'art. 1585, comma 2, c.c. alla stregua del quale il conduttore ha la facoltà di agire in norme proprio contro i terzi che, senza pretendere di avere diritti sulla cosa locata, arrecano molestie che ne diminuiscono l'uso o il godimento. E se la cosa è un fondo, sono senza dubbio molestie di tal genere le immissioni di fumo, di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti et similia indicate nell'art. 844 c.c.: norma applicabile, quindi, per analogia. In tal caso - infatti - anche se il conduttore agisce a tutela di un diritto personale di godimento, mentre la normativa dell'art. 844 c.c. è dettata - come si è visto - per i diritti reali di godimento, l'applicazione analogica deve ritenersi legittima, sussistendo l'identica ragione di tutela (con la sola differenza di cui appresso, derivante dalla diversa soggettività giuridica). In altre parole, è legittimo, in base all'art. 12 preleggi, applicare la normativa dell'art. 844 c.c. per quel che di simile hanno i due casi o, meglio, per quel che di analogo hanno le due materie, cioè l'uso e il godimento di un immobile.

Tuttavia, secondo la giurisprudenza di legittimità, la suddetta differenza tra l'azione che sia instaurata dal (proprietario o dal) titolare di un diritto reale di godimento e quella che sia instaurata dal titolare di un diritto personale di godimento (ad es. il conduttore), entrambe dirette alla cessazione delle propagazioni intollerabili - identica rimanendo in entrambi i casi la casistica molestatoria e il criterio della normalità di uso - riguarda il modo nel quale, ove sia superata la soglia della normale tollerabilità, debbano contemperarsi le esigenze della produzione con le ragioni, rispettivamente, dell'una o dell'altra situazione soggettiva attiva.

E infatti, in quanto tale contemperamento implichi l'adozione di accorgimenti tecnici comportanti modificazione delle strutture dell'immobile da cui le propagazioni derivano e delle sue pertinenze e cioè incidano sull'oggetto e perciò sull'essenza stessa del diritto reale immobiliare del vicino, è evidente che il titolare di un diritto personale di godimento non ha sufficiente legittimazione a chiedere l'adozione di tali modifiche (salvo il diritto dell'indennizzo, commisurato alla temporaneità dell'uso). Se - invece - gli accorgimenti tecnici da apportare per ricondurre le immissioni nei limiti della normale tollerabilità non abbiano tale portata, la legittimazione è piena (Cass. civ., sez II, 22 dicembre 1995, n. 13069; Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 1994, n. 1653).

Il conduttore può attivare, in caso di immissioni moleste eccedenti la normale tollerabilità, accanto alla tutela inibitoria contemplata dall'art. 844 c.c., anche quella risarcitoria a titolo di responsabilità aquiliana. Sul punto la Suprema Corte ha avuto modo di affermare che le due azioni di cui agli artt. 844 e 2043 c.c. hanno diverso ambito operativo, atteso che la prima norma impone, nei limiti della normale tollerabilità e dell'eventuale contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, l'obbligo di sopportazione delle propagazioni inevitabili determinate dall'uso della proprietà attuato nel contesto delle norme generali e speciali che ne disciplinano l'esercizio. Ove risultino superati tali limiti, si è in presenza di un'attività illegittima, di fronte alla quale non ha ragion d'essere l'imposizione di un sacrificio all'altrui diritto di proprietà o di godimento e non sono quindi applicabili i criteri da tale norma dettati ma, venendo in considerazione in detta ipotesi unicamente l'illiceità del fatto generatore del danno arrecato a terzi, si rientra nello schema dell'azione generale di risarcimento danni di cui all'art. 2043 c.c., che può essere proposta anche cumulativamente con l'azione ex art. 844 c.c. (Cass. civ., sez. II, 7 agosto 2002, n. 11915). Ovviamente il conduttore può giovarsi anche dell'agevolazione probatoria assicurata dal disposto di cui all'art. 2050 c.c. laddove l'immissione intollerabile, fonte di danno risarcibile, provenga dallo svolgimento di un'attività pericolosa, ossia di un'attività che comporti la rilevante possibilità del verificarsi del danno, per la sua stessa natura o per le caratteristiche dei mezzi adoperati (Cass. civ., sez. III, 26 aprile 2004, n. 7916) non solo nel caso di danno come conseguenza di un'azione, ma anche nell'ipotesi di danno derivato da omissione di cautele (Cass. civ., sez. III, 10 febbraio 2003, n. 1954).

Con specifico riferimento alle immissioni di rumore, superato oramai il criterio c.d. assoluto di valutazione della tollerabilità del rumore che pone al centro della valutazione i valori di soglia stabiliti dall'autorità, è principio da tempo ricevuto nella giurisprudenza quello per cui il limite della normale tollerabilità ha carattere relativo, dovendo essere fissato con riguardo al caso concreto, tenendo conto delle condizioni naturali e sociali dei luoghi, delle attività normalmente svolte, del sistema di vita e delle abitudini delle popolazioni e, con particolare riguardo alle immissioni sonore, occorre fare riferimento alla c.d. rumorosità di fondo della zona (Cass. civ., sez. II, 4 dicembre 1978, n.5695), ossia dalla fascia rumorosa costante, sulla quale vengono ad innestarsi i rumori denunciati come immissioni abnormi, sicché la valutazione ex art. 844 c.c., diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell'uomo medio e, dall'altro, alla situazione locale. Spetta al giudice del merito accertare in concreto gli accorgimenti idonei a ricondurre tali immissioni nell'ambito della normale tollerabilità.

In proposito è altresì utile ricordare che nella giurisprudenza di legittimità si è affermato che: - in materia di immissioni, mentre è senz'altro illecito il superamento dei livelli di accettabilità stabiliti dalle leggi e dai regolamenti che, disciplinando le attività produttive, fissano nell'interesse della collettività le modalità di rilevamento dei rumori e i limiti massimi di tollerabilità, l'eventuale rispetto degli stessi non può fare considerare senz'altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi a stregua dei principi di cui all'art. 844 c.c. (Cass. civ., sez. VI/II, 18 gennaio 2017, n. 1069); - alla materia delle immissioni sonore o da vibrazioni o scuotimenti atte a turbare il bene della tranquillità nel godimento degli immobili adibiti ad abitazione non è applicabile la l. 26 ottobre 1995, n. 477, sull'inquinamento acustico, poiché tale normativa, come quella contenuta nei regolamenti locali, persegue interessi pubblici, disciplinando, in via generale ed assoluta, e nei rapporti c.d. verticali fra privati e la P.A., i livelli di accettabilità delle immissioni sonore al fine di assicurare alla collettività il rispetto di livelli minimi di quiete. La disciplina delle immissioni moleste in alienino. nei rapporti fra privati va rinvenuta, infatti, nell'art. 844 c.c., alla stregua delle cui disposizioni, quand'anche dette immissioni non superino i limiti fissati dalle norme di interesse generale, il giudizio in ordine alla loro tollerabilità va compiuto secondo il prudente apprezzamento del giudice che tenga conto delle particolarità della situazione concreta (Cass.civ. n. 1151/2003); - il d.p.c.m. in data 1 marzo 1991, il quale, nel determinare le modalità di rilevamento dei rumori ed i limiti di tollerabilità in materia di immissioni rumorose, al pari dei regolamenti comunali limitativi dell'attività rumorosa, fissa, quale misura da non superare per le zone non industriali, una differenza rispetto al rumore ambientale pari a 3 db in periodo notturno e in 5 db in periodo diurno, persegue finalità di carattere pubblico ed opera nei rapporti fra i privati e la P.A. Le disposizioni in esso contenute, perciò, non escludono l'applicabilità dell'art. 844 c. c. nei rapporti tra i privati proprietari di fondi vicini (Cass.civ. n. 10735/2001, con la quale, alla stregua del principio di cui alla massima, è stata ritenuta correttamente motivata la decisione della Corte di merito che, in riforma della sentenza di primo grado, aveva fissato in 3 db il limite accettabile di incremento del rumore anche nelle ore diurne, superato dal suono proveniente dai pianoforti utilizzati dal ricorrente per ragioni di studio e di insegnamento, avuto anche riguardo alla circostanza che l'ambiente interessato alle immissioni rumorose, dapprima utilizzato come magazzino, era stata poi adibite a camera da letto); - un'interpretazione costituzionalmente orientata della norma codicistica sulle immissioni impone al giudice di considerare prevalente la tutela della qualità della vita e della salute, nel contemperamento delle esigenze della produzione con le ragioni della proprietà, indipendentemente dalla priorità di un determinato uso (Cass.civ. n. 8420/2006); - non avendo il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose carattere assoluto, ma essendo esso relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, spetta al giudice del merito sia accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l'individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della normale tollerabilità (Cass.civ. n. 3438/2010). Ciò anche perché le ricerche scientifiche in materia hanno chiarito che il suono che incide sulla sensazione sonora percepita dall'uomo varia, in funzione della variazione dei decibels, con progressione non aritmetica, bensì logaritmica, in guisa che se un suono supera un altro di 3 db. la intensità sonora del primo è doppia rispetto a quella del secondo.

Sotto un profilo squisitamente processuale, è d'uopo segnalare che i mezzi di prova esperibili per accertare il livello di normale tollerabilità ex art. 844 c.c. costituiscono tipicamente accertamenti di natura tecnica che, di regola, vengono compiuti mediante apposita consulenza d'ufficio con funzione «percipiente», in quanto soltanto un esperto è in grado di accertare, per mezzo delle conoscenze e degli strumenti di cui dispone, l'intensità dei suoni o delle emissioni di vapori o gas, nonché il loro grado di sopportabilità per le persone, potendosi in tale materia ricorrere alla prova testimoniale soltanto quando essa verta su fatti . caduti sotto la diretta percezione sensoriale dei deponenti e non si riveli espressione di giudizi valutativi (Cass. civ., sez. II, 20 gennaio 2017, n. 1606).

Le immissioni derivanti da immobili vicini configurano molestie di fatto, ai sensi del secondo comma dell'art. 1585 c.c., con la conseguenza che, se intollerabili, legittimano il conduttore all'attivazione – anche contestuale - della tutela inibitoria ex art. 844 c.c. e risarcitoria in via aquiliana. In ogni caso esse non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c., in quanto non attengono all'intrinseca struttura della cosa medesima né alla sua interazione con l'ambiente circostante, ma dipendono dal fatto del terzo cui sono interamente ascrivibili (Cass. civ., sez. III, 4 novembre 2014, n. 23447).

Coppolino, Contenuti e limiti della garanzia di pacifico godimento, azioni dirette del conduttore verso i terzi e responsabilità del locatore, in Arch. loc. e cond., 2009, 121;

De Tilla, Diritti del conduttore e molestie derivanti da interferenze elettromagnetiche, in Riv. giur. edil., 2008, I, 1314;

Santarsiere, Immobile locato e diminuito godimento. Azione del locatario, in Nuovo dir., 2002, 719;

Chianale - Caterina, L'art. 1585 comma 2 c.c. e la tutela del conduttore, in Resp. civ. e prev., 2000, 253;

De Berardinis, La tutela del locatario dalle molestie di terzi, in Resp. civ. e prev., 1996, 1192;

De Tilla, Garanzia per molestia nei rapporti di vicinato, in Rass. loc. e cond., 1995, 402.