Contenuto delle singole disposizioni

Quale deve essere in pratica il contenuto delle singole disposizioni nell'ipotesi in cui sia il giudice a formare il regolamento di condominio ai sensi dell'art. 1138, comma 2, c.c.?

In proposito, occorre fare riferimento alla situazione dell'edificio specifico ed alla bozza di regolamento che è stata sottoposta al vaglio dell'assemblea condominiale (e non approvata da essa), per cui, in concreto, il contenuto varierà a seconda delle caratteristiche del condominio cui il regolamento si riferisce e della lungimiranza che hanno avuto i condomini che ne hanno redatto la bozza.

In linea di massima, il giudice potrà dettare le norme sull'uso delle parti comuni, sulla ripartizione delle spese, sulla tutela del decoro dell'edificio e sull'amministrazione, sempre considerando i principi previsti dalla legge e adattandoli alle necessità del caso; come potrà elaborare le norme relative ad eventuali situazioni particolari di quell'edificio, in base alla proposta del condomino sottoposta in sede assembleare, non accolta acriticamente, ma elaborata in modo da prevenire una questione concernente il condominio, nella forma più idonea a tutelare l'interesse dei singoli condomini, tenendo conto dell'interesse generale della collettività dei partecipanti, nonché risolvere il problema (attuale o anche solo potenziale) che gli è stato sottoposto, mediante una prudente valutazione degli interessi di tutte le parti in gioco.

In ogni caso, come pacificamente si esclude che il regolamento possa menomare i diritti di proprietà spettanti ai singoli - si pensi, ad esempio, al divieto di dare alle unità immobiliari determinate destinazioni (studi medici, scuole di danza, ecc.) - salvo che le imposte limitazioni (purché esposte in forma chiara ed univoca) vengano accettate dai proprietari gravati, o con un regolamento predisposto dal venditore-costruttore ed accettato nei vari atti di acquisto dagli aventi causa, oppure mediante clausole del regolamento medesimo approvate dalla totalità dei condomini, parimenti si esclude che un regolamento di formazione giudiziale - che dovrebbe avere come contenuto minimo e necessario soltanto quello indicato dall'art. 1138, comma 1, c.c. - possa porre limiti alle singole proprietà, con conseguenze negative soprattutto circa la libera disponibilità delle proprietà esclusive, perché solo l'autonomia privata può incidere sulle situazioni soggettive dei singoli, mentre altrettanto è precluso al potere normativo dell'assemblea.

In questa prospettiva, l'eventuale passaggio in giudicato di una sentenza in cui sia erroneamente contenuta una clausola che - richiamando l'esempio di cui sopra - incida sulla destinazione dei singoli appartamenti, per la realizzazione dell'interesse generale al godimento delle cose comuni, non può avere rilievo alcuno, e non è posta al riparo da ulteriori contestazioni; quindi, la sentenza con cui si è adottato un regolamento si sostituisce alla delibera assembleare, ma potrà essere, in un successivo giudizio, messa in discussione sotto il profilo dell'illegittimità.